Вексельберг распланирует территорию старого аэропорта
Администрация Ростова разрешила ООО «Аэро-Сити», подконтрольной Виктору Вексельбергу, готовить проект планировки и межевания территории (ППМТ) бывшего аэропорта. Эксперты отмечают, что город не сделал предварительной увязки с планами развития Большого Ростова.
Стоимость работ по выполнению ППМТ, по оценке эксперта, может составить минимум 15 млн рублей. Городские власти не стали выполнять проект самостоятельно и не выдали компании никаких ограничений по проектированию. В перспективе должен быть объявлен конкурс на земельные участки, где могут участвовать все желающие. Эксперты не сомневаются, что в нем победит «Аэро-Сити».
Согласно постановлению администрации города, ООО «Аэро-Сити» дается год на подготовку документации по планировке территории размером 467,2 га в границах: пр. Шолохова — граница города — пер. 1-й Дамасский — ул. Берберовская — ул. Щедрина — ул. Щаденко. В качестве обоснования выбора проектировщика в документе указано, что общество обратилось за таким разрешением.
Ранее N писал, что областные власти планировали отдать территорию бывшего аэропорта под реновацию компаниям Виктора Вексельберга без проведения торгов. В апреле 2018 года губернатор в своем твиттере анонсировал начало застройки, предложив придумывать название новому микрорайону. Однако осенью ООО «Аэро-Сити» было отказано в выдаче в аренду без проведения торгов двух земельных участков общей площадью почти 350 га для реализации масштабного инвестпроекта «Реновация территории аэропорта, г. Ростов-на-Дону, пр. Шолохова».
И. о. главного архитектора — директора Департамента архитектуры и градостроительства Ростова Елена Гавриленко пояснила, почему размер участка увеличился с прошлогодних 350 га до почти 467,2 га:
— Изначально рассматривалась только земля, арендованная «Аэро-Сити». А поскольку на прилегающих участках находятся жилые дома, иные объекты, мы включили в состав планируемой территории другие участки вплоть до пр. Шолохова. Это сделано для того, чтобы просчитать с учетом будущей нагрузки обеспеченность района школами, детскими садами, учебными заведениями, там планируются и высшие учебные заведения. Проектировщики будут анализировать, чтобы в будущем и новым, и уже проживающим людям на этой территории было хорошо.
В декабре 2018 года градоначальник Виталий Кушнарев заявлял: «Я не хочу, чтобы мы, застраивая это район, создавали новые проблемы. Важно не запереть Шолохова, нужно строить альтернативную автодорогу в центральную часть города, выход на М-4, освоение этого участка предполагает строительство второй нитки канализационного коллектора со стороны левого берега. Мы хотим придать этому проекту статус федерального значения, чтобы привлечь средства федерального бюджета».
Опрошенные N эксперты считают, что, разрешая частной компании выполнять ППМТ без каких-либо ограничений, власти поступают вопреки интересам жителей города.
— Выполнять проект планировки для таких важных для Ростова территорий должны городские власти за счет бюджета, чтобы заложить туда то, что нужно жителям города, — считает руководитель филиала АО «ЮИТ Санкт-Петербург» в Ростове-на-Дону Андрей Шумеев.
Как объяснил Андрей Шумеев, ППМТ определяет возможный объем застройки территории, в том числе жилья, объектов социальной инфраструктуры, территорий общего пользования: дороги, скверы, проезды и т. п. После утверждения ППМТ становится собственностью города и законом для застраиваемой территории. На его основании муниципалитет организует строительство транспортной и инженерной инфраструктуры за свой счет, а затем продажу на аукционе права застройки каждого земельного участка или группы участков. Второй вариант — муниципалитет может продать на аукционе весь земельный участок для жилищного строительства. Тогда победитель аукциона должен выполнить строительство транспортной и инженерной инфраструктуры и после получения прав на весь земельный участок застраивать его самостоятельно или передать (продать) права на застройку другим компаниям.
— На мой взгляд, главное в этой ситуации то, что земельный участок с границами сложной конфигурации лежит в целостном планировочном образовании — Восточном планировочном районе города, ограниченном с севера пр. Шолохова, с юга — Доном, с запада — Кизитеринской балкой, а с востока — трассой М-4 «Дон», — и как бы плавает в этой территории без привязки к внутренней планировочной структуре района, — пояснил заведующий кафедрой градостроительства Академии архитектуры и искусств ЮФУ Александр Бояринов. — Эта схема пространственной организации имеет важную роль в будущей жизни горожан и развитии Большого Ростова, т. к. в перспективе формируется планировочный район, а это в сумме 70-80 тыс. трудового населения без организации мест приложения труда. Городские власти должны были сначала сделать проект адаптации этой территории в схему перспективного развития восточного планировочного района города, а потом выдать задание застройщику (аналог градплана), ограничив его в определенных рамках. Для инвестора, как и для другого застройщика, главное — максимальная прибыль от проекта. К сожалению, из-за таких решений город может получить новые транспортные и социально-экономические проблемы.
Елена Гавриленко уточнила, что выдача разрешения на проектирование еще не означает намерение отдать землю без торгов:
— Правовые вопросы будут решаться после утверждения документации по планировке территории. Это не значит, что «Аэро-Сити» получит право все там застраивать, для выбора того, кто будет это делать, существуют другие процедуры.
— Не думаю, что у компании Вексельберга будет много конкурентов на конкурсе, — сомневается Андрей Шумев. — Выполнение проекта ППМТ даст ей понимание экономической эффективности застройки этого района. Она будет лучше ориентироваться в нюансах будущего строительства и понимать, какую цену можно предложить за землю.
Теоретически, если в земельном аукционе победят не структуры Вексельберга, а кто-то другой, то «Аэро-Сити» потеряет инвестированные в ППМТ деньги.
По словам Александра Бояринова, стоимость выполнения ППМТ на эту территорию может составить не менее 15 млн рублей.
