Топ-10 инвестпроектов: микрорайоны вместо заводов и фабрик

Инвестиции в строительство жилья в ближайшее время составят до 66% инвестпортфеля Ростовской области, подсчитал N. По мнению экспертов, Ростов привлекает застройщиков хорошим соотношением темпов строительства и объемов продаж и невысоким уровнем конкуренции. В то же время есть опасения, что без господдержки весь заявленный объем жилья не получится реализовать в указанные сроки. Чтобы получить необходимый рост спроса на жилые квадратные метры, надо привлекать людей из других регионов, для этого нужно построить в Ростове несколько таких заводов, как «Ростсельмаш» и «Роствертол».

Под конец года крупные девелоперы ГК «Эталон» и Dogma заявили о масштабных планах застройки Ростова и прилегающих территории (см. таблицу). До их появления самым большим инвестпроектом на Дону считался проект реконструкции Новошахтинского завода нефтепродуктов (169,3 млрд рублей). Теперь в рейтинге крупнейших инвестпроектов Ростовской области, который составил N, проект НЗНП занимает третье место. Остальные места заняли строители жилья и инфраструктуры к нему.

За весь более чем тридцатилетний период новой истории Ростовской области проектов масштаба «Эталона» и Dogma в регионе не было. Самым масштабным было строительство завода «Тагаз», в которое было вложено 300 млн долларов. Завод был запущен в 1997 году. С поправкой на инфляцию доллара в 2024 году эта сумма составляет 591,4 млн долларов, или 62,8 млрд рублей по текущему курсу. Это в 5 раз меньше, чем ГК «Эталон» потратит на возведение жилья и социнфраструктуры в районе Кумженской рощи.

Аэропорт Платов стоил 37 млрд рублей, его запустили в 2017 году, сейчас с учетом инфляции эта сумма — 56,2 млрд рублей.

В развитие проекта по производству индейки и утки ГК «Евродон» было вложено 10 млрд руб., это данные на 2014 год, на сегодня речь шла бы о 15 млрд рублей. Новочеркасский завод стеклотары «Актис», запущенный в 2013 году, обошелся в 6 млрд рублей, с поправкой на инфляцию — 12,9 млрд рублей.

Цифры большие, но несопоставимые с недавними заявками застройщиков.

Помимо проекта реконструкции НЗНП к числу крупнейших реализуемых инвестпроектов в области сегодня можно отнести проект компании «Росхим» по завершению строительства завода «Донбиотех» в Волгодонске (34,6 млрд рублей), проект ГК «Рост» по организации производства крахмала и крахмалсодержащих продуктов в Азовском районе (34,6 млрд рублей), проекты ГК «Ростсельмаш» по строительству трех заводов (все они были запущены в этом году) стоимостью 25 млрд рублей. Все эти проекты вошли во вторую десятку крупнейших инвестпроектов.

Хотя, если считать инвестиции девелоперов в каждую стройку по отдельности, у производственников были бы шансы оказаться в десятке. Но не в первой пятерке.

По данным реестра инвестпроектов Ростовской области, находящихся в стадии реализации, опубликованного на сайте областного правительства, общий объем текущих инвестиций частных и частно-государственных компаний составляет 869,3 млрд рублей, всего в регионе реализуется 681 инвестпроект. Любопытно, что в этот список входят такие небольшие проекты, как обновление машинотракторного парка сельхозпредприятием на сумму до 50 млн рублей, но не учтена часть строек, ведущихся в Ростове и Аксайском районе.

Доля инвестиций в строительство жилья в общем объеме инвестиций, которое правительство области сочло необходимым внести в реестр, по подсчетам N, равно 33% (287,6 млрд рублей). Но в этом реестре нет проекта ГК «ЮгСтройИнвест» по строительству жилья в районе Новый Ростов, нет проекта строительства 500 тыс. кв. м жилья кубанской ГК «ССК» и СМУ № 1 на Военведе, нет ЖК «Флора» от «Доннефтестроя», который предполагает застройку 30 га в Аксайском районе и, конечно же, нет проектов, которые пока находятся на ранней стадии — заявок от Dogma и ГК «Эталон», инвестпланов «Неометрии» застроить ростовский ипподром, проекта ГК «Точно» в Аксайском район. Если мы прибавим к общей цифре инвестиций из реестра данные о крупных инвестпроектах, которые были заявлены недавно, получаем общий объем в размере 1,7 триллиона рублей и долю проектов по строительству многоквартирного жилья в общем объеме инвестиций — 65,9%. И это мы еще не все учтем, потому что, например, ГК «СК10», «Доннефтестрой» не объявляют общую площадь всех запланированных проектов и объем инвестиций в них, мы знаем только их текущие объемы строительства.

— Если говорить о том, что привлекает строителей к нам в Ростов, то, во-первых, у нас достаточно живой рынок, до конца не израсходован потенциал роста цены и соотношение темпов строительства к темпам продаж гораздо более привлекательное, чем во многих других регионах. Если в Москве застройщики вынуждены сильно снижать цену, потому что объем предложения сильно превышает спрос, то у нас и по сей день все, что выведено сегодня в продажу рынок переварит за 3 года, — говорит директор АН Immobily Алексей Олейников. — Второй момент, чем Ростов привлекает, — у нас очень слабая культура строительства. Долгое время город был самобытен, сюда не сильно-то пускали иногородних застройщиков, в результате во многих регионах страны, где конкуренция была больше, подход девелоперов к разработке проектов шагнул далеко вперед, мы отстаем. И соответственно, у таких застройщиков, как «Точно», ССК, «Альянс», «Самолет», «Эталон», есть серьезные конкурентные преимущества перед застройщиками, которые привыкли строить то, что они строили в Ростове с 2015 года. Новые девелоперы будут забирать долю рынка у тех застройщиков, кто не сумеет перестроиться. Они будут вынуждены либо уходить с рынка, либо вступать в партнерство с новыми девелоперами, передавать свои стройплощадки. Еще не будем забывать, что у нашего региона большой потенциал в плане промышленного роста. Это должно привести к увеличению благосостояния граждан в перспективе 5 и более лет и, соответственно, к росту покупательной способности. Да, объемы заявленных проектов большие. Но на текущий момент я не вижу в этом глобальной проблемы — все проекты подразумевают реализацию в течение десятилетия. Начав строительство какого-то большого проекта с первой очереди в несколько домов, застройщик не перегрузит рынок. У застройщиков есть возможность для маневра, они могут снижать активность вывода на рынок нового жилья в ситуации, когда есть риск переизбытка предложения. Посмотрим, конечно, как все будет развиваться, но пока глобальной проблемы я не вижу.

По мнению гендиректора АН «Объединение застройщиков» Валерия Мироненко, без государственной поддержки, без мер, стимулирующих покупку квадратных метров, весь заявленный к реализации объем жилья невозможно будет реализовать в указанные сроки:

— Рынок Ростова очень сильно отличается от того же Краснодара, где 50% покупок квартир связаны с переездом людей в южный город, в более мягкий климат, поближе к морю. В Ростове климат не самый лучший: у нас лето очень жаркое, сухое, а зима — не зима — нет постоянного снежного покрова. Туристическая привлекательность Ростова невелика, хотя эту тему, безусловно, нужно развивать. В Ростове сейчас доля покупок квартир жителями других регионов гораздо ниже, она на уровне 5-10% в лучшем случае. Какое-то время у нас был поток интересантов из Херсонской, Запорожской областей, Донецкой и Луганской республик, благодаря жилищным сертификатам, которые получали жители новых регионов, но сейчас на территории ЛНР и ДНР действуют ипотечные кредиты в размере 2% и люди предпочитают покупать жилье там. Сейчас именно в этих регионах планируется строительный бум.

На сегодняшний день, чтобы реализовать заявленные квадратные метры всех проектов без господдержки, надо в Ростове построить несколько заводов, подобных «РСМ» и «Роствертолу», чтобы люди переезжали сюда работать. Пока же покупатели жилья у нас — только те, кто сегодня в Ростове живут в старом жилье и хотят улучшить свое качество жизни. Но чтобы купить новое, им, скорее всего, надо продать старое. А кто будет покупателем старого жилья? Нужно, чтобы в Ростове было 1,5 млн жителей, чтобы обеспечить необходимый спрос. Но у нас пока прирост населения год к году незначительный. Мне кажется, когда все инвесторы приступят к строительству, в Ростове будет наблюдаться переизбыток заявленных площадей. Но это и неплохо. Это приведет к тому, что застройщики начнут конкурировать между собой в качестве продукта.