«На сегодня будущий пул арендаторов уже расписан, мы дали задание проектировщику»

В обновленном ТЦ «Сокол» появится фитнес-центр с бассейном, а также множество новых арендаторов. Помимо расширения торгового центра компания начинает в этом году строить несколько крупных жилых комплексов в Ростове (суммарной площадью 32 тыс. кв. м) и Новочеркасске (24 тыс. кв. м). Только на новочеркасский объект понадобится 700 млн рублей. Для возведения жилья используются кредиты банков, а затем средства дольщиков.


N: — Ваше ООО «Галактика» стало одним из первых ростовских девелоперов, начавших строить в Новочеркасске. Какие у вас планы в этом городе?

А.С.: — Мы уже получили разрешительную документацию на строительство жилого комплекса площадью квартир 24 тыс. кв. м, еще около 3 тыс. кв. м займут парковки. Это будут каркасно-монолитные дома экономкласса. Они расположатся рядом с торговым центром «Сокол-Веста», который мы построили в 2010 году. Это хороший район, между въездом в Новочеркасск со стороны Ростова и центром города. Кроме того, недалеко находится выезд на Грушевку, где вскоре потребуется несколько тысяч работников для строительства Южного хаба.

Земля у нас в собственности, ранее там располагался экспериментальный винзавод Потапенко. Торговый центр занимает 1,6 га, около 2 га осталось под жилье. Мы уже подвели туда все инженерные сети, построили собственную котельную мощностью 5,4 Гкал, подстанцию. В том районе не было канализации, мы ее провели. Подвели оптико-волоконную линию для телефонизации.

N: — В Новочеркасске подведение коммуникаций обходится дешевле или дороже, чем в Ростове?

А.С.: — Одинаково. На это уходит чуть больше 10% стоимости строительства объекта.

N: — Почему не начинали строить жилье сразу же после окончания строительства торгового центра?

А.С.: — Мы немного колебались, потому что рынок Новочеркасска отличается от рос­товского по покупательной способности. Были и другие причины. Например, бывший мэр Анатолий Волков вообще был противником того, чтобы в городе что-то строилось. Наш участок примыкает к пр. Баклановскому, который из года в год включали в план капремонта, но до сих пор его не сделали. Мы не хотели, чтобы ремонт начинали после постройки нашего жилого комплекса, потому что покупатели не смогли бы тогда вообще выехать в город. Я встречался со всеми мэрами Новочеркасска, и только новый мэр Виталий Киргинцев пообещал, что если в этом году мы начнем строительство, то в следующем отремонтируют улицу. Это улучшит климат микрорайона, а значит и продажи. Думаю, что уже в апреле-мае, в зависимости от скорости получения кредитных ресурсов, мы начнем строительство жилого комплекса, а закончим его в течение 2 лет.

N: — Кредит берете в Сбербанке?

А.С.: — Не обязательно. Более того, мне как аффилированному лицу (Арутюн Сурмалян руководит дочерней компанией Сбербанка — ООО «СБ Инвест». — N) сложнее получить кредит в этом банке, чем в другом.

N: — В Новочеркасске население беднее, чем в Ростове, но, с другой стороны, там долгое время почти ничего не строилось. Как вы оцениваете спрос?

А.С.: — В Новочеркасске сейчас хорошо продаются маленькие по площади квартиры. Однокомнатные — до 40 кв. м, двухкомнатные — до 55 кв. м, трехкомнатные — до 65 кв. м. Похожая ситуация и в Ростове. Мы будем продавать квартиры в Новочеркасске ориентировочно по 40 тыс. рублей за кв. м.

N: — Сейчас дольщики активнее идут к застройщикам, чем раньше? Уже не боятся?

А.С.: — Да, причем покупают квартиры в домах, где нет разрешения на строительство. Людей ничего не пугает, даже негативный опыт кризисного времени.

Например, наша компания «Галактика» была обманутым дольщиком жилого дома на ул. Крупской, 82, в Ростове. Там в 4 домах было 173 обманутых дольщика, не считая нашей компании, которая на стадии строительства купила 53 квартиры. Учредителя «МК-проекта» (застройщик объекта) посадили. В 2012 году мы достроили эти дома за свой счет, все дольщики получили квартиры.

N: — Будете ли строить в Ростове?

А.С.: — Мы завершили проектирование жилого комплекса на пересечении пр. Космонавтов и ул. Королева, сдаем документацию на экспертизу. Это будут два 18-этажных дома площадью около 18 тыс. кв. м. Продавать квартиры будем примерно по 45 тыс. рублей за кв. м. Покупателям нужны дешевые квартиры, но это сделать сложно, потому что подключение коммуникаций обходится очень дорого. Например, мы считали, на этом объекте они будут стоить 4 тыс. рублей на кв. м.

Второй проект в Ростове — жилой комплекс на ул. Штахановского площадью 14 тыс. кв. м. В этом году мы ничего не вводим в эксплуатацию, а только начинаем новые проекты. Все, что могли, сдали в прошлом году.

N: — Это все на кредитные ресурсы?

А.С.: — Начало строительства идет за счет собственных и кредитных ресурсов в пропорции 30 на 70, а потом привлекаем средства дольщиков. Причем мы продаем квартиры не на этапе котлована, а лишь когда заканчиваем выведение каркаса.

N: — Довольны ли вы взаимоотношениями с банками?

А.С.: — В части доверия к нам — да, а в целом — нет: проценты очень высокие, от 13% до 15% годовых. Кроме того, банки с опаской относятся к инвестиционным проектам, к строи­тельству жилья, требуют дополнительные залоги.

N: — Какова суммарная стоимость строи­тельства ваших новых жилых объектов в Ростове и Новочеркасске?

А.С.: — В Новочеркасске — около 700 млн руб., а в Ростове пока не подсчитано.

N: — По поводу вашего торгового бизнеса — насколько успешно работает новочеркасский ТЦ?

А.С.: — Наша управляющая компания очень успешно сдает площади в аренду. Торговый центр площадью 8 тыс. кв. м заполнен на 100%. Причем ставки аренды там не ниже, чем в Ростове, такие же, как в нашем «Соколе»: от 700 до 3000 рублей за кв. м в мес.

N: — Ростовский «Сокол» планируете расширять?

А.С.: — Делаем проект, ориентировочно в марте следующего года начнем строительные работы. Планировали начать еще в прошлом году, но не получилось, поскольку затянулись переговоры с потенциальными арендаторами. Пока не получим техзадание от арендаторов, мы не приступаем к проектированию, чтобы потом не переделывать. На сегодня будущий пул арендаторов уже расписан, мы дали задание проектировщику. Построим примерно 17 тыс. кв. м, считая подземную двухэтажную парковку. Сейчас площадь ТЦ «Сокол» — 15 тыс. кв. м. Недавно мы реконструировали развлекательную часть торгового центра — из трех кинозалов сделали пять. Для ведения строительных работ делали временную стройплощадку сбоку, поэтому посетителям торгового центра не доставили неудобств. Теперь на месте этой площадки будет пристройка. Кроме того, на 5-м этаже планируем построить фитнес-центр с плавательным бассейном. Проектировщики напрягаются, но я хочу его сделать.

N: — Какой объем инвестиций потребуется для реконструкции торгового цент­ра?

А.С.: — В пределах 700 млн рублей. Начнем строительство примерно в марте 2014 года, а завершим в IV квартале 2015-го.

N: — В пристройку привлекаете новых арендаторов?

А.С.: — Супермаркет «Перекресток» сейчас представлен на площади всего 1400 кв. м. За счет расширения торгового центра его зона увеличится примерно до 2300 кв. м. Остальные арендаторы будут новыми, но пока я их назвать не могу.

N: — Как сейчас оцениваете рынок торговых центров в Ростове? Есть мнение, что их не хватает.

А.С.: — Я не сказал бы, что их много или не хватает. Все зависит от местоположения, транспортной составляющей, наличия парковочных мест и качества управления. Например, многие стремятся привлечь в свой центр престижные дорогие магазины. У нас они тоже были, ну и что? Продаж не было, поэтому мы решили от них отказаться. Наш торговый центр по отделке, инфраструктуре относится к премиум-классу, а по пулу арендаторов — к классу эконом-плюс. К большему мы не стремимся. Это наша ниша. В новой части концепция сохранится, просто увеличится количество представленных магазинов, увеличится сегмент обуви и одежды. Добавится более 50 магазинов, появятся мебельный салон и фитнес-центр.

N: — Близлежащий сквер от этого не пострадает?

А.С.: — Нет, за его благоустройством и уходом наша компания постоянно следит. Я считаю, что каждый владелец значимого объекта должен заботиться об окружающей территории. Мы сами убираем газоны, следим за освещением, перед торговым центром построили фонтаны и сами их обслуживаем. Город предлагал взять фонтан на баланс, но я отказался. У нас был горький опыт в Новочеркасске, когда мэр Анатолий Волков настоял, чтобы построенные нами перед цент­ральным универмагом фонтаны мы передали городу. В итоге что мы сегодня видим? Их нет, потому что в течение года их демонтировали. А там было итальянское оборудование, для его обслуживания мои работники полтора месяца обучались в Италии. Для запуска фонтана в Новочеркасск приезжал итальянский специалист. Кто этим будет заниматься в администрации города? Муниципальный сантехник вооружен кувалдой, поэтому фонтан от такого «технического обслуживания» быстро выходит из строя. А фонтан — сложная система. Например, на зиму его надо правильно законсервировать. В то же время фонтаны притягивают посетителей в торговый центр. Летом по ночам в сквере около «Сокола» гуляет много народу — там безопасно, охранное предприятие пат­рулирует территорию.