Столько на покупку жилья на Дону еще не занимали
Во втором полугодии жители Ростовской области разметали кредиты на покупку жилья как горячие пирожки. Получилось, что за 10 месяцев взяли аж на 66 млрд рублей. Это уже больше, чем в рекордном 2018 году. Причина — низкие ставки, каких не было. Следствие — рост цен на жилье опережает инфляцию. ЦБ видит угрозу формирования пузыря на рынке квартир.
Быстрый рост рынка жилищного кредитования в Ростовской области за последние десять лет прерывался коррекционным спадом всего дважды — в 2015-м и в прошлом году (см. инфографику). Движение вверх не может быть вечным. Все чаще жилье приобретается с помощью кредита. Если 5-7 лет назад доля таких покупок была примерно 40%, то сейчас уже более 70%. Это оценки участников рынка, которые не раз публиковал N. Высокая зависимость рынка жилья от кредитов повышает вероятность его охлаждения. Особенно в столь непростых экономических условиях, как сейчас. Это охлаждение произошло в прошлом году и, судя по статистике первых месяцев года нынешнего, активность продолжала снижаться.
Однако президент и правительство решили поддержать рынок, запустив в апреле программу субсидирования жилищных кредитов до уровня 6,5% для всех категорий заемщиков и до 6% для семей, в которых родился второй или последующий ребенок.
Вице-премьер Марат Хуснуллин в эфире телеканала «РБК» в апреле говорил, что программа будет действовать до 1 ноября 2020 года и вряд ли будет продлена: «Поэтому кто хочет, тот должен сейчас максимально быстро оформить ипотеку».
Рынок встрепенулся. Таких низких ставок он еще не видел. По мере ослабления ковидных ограничений спрос донских жителей на ипотеку нарастал. А с июля по октябрь почти удвоился. За эти четыре месяца банки, согласно статистике ЦБ, выдали заемщикам Ростовской области 36 905 млн руб. жилищных кредитов (9226 млн руб. в месяц) по ставкам близким к 6%. Для сравнения: в 1 полугодии было выдано 29026 руб. (4837 млн руб. в мес.) по ставкам 9,2-7,5%.
Никогда еще ипотеку нельзя было взять под 6% годовых. По всей видимости, семьи, в которых родился второй и последующий ребенок, решили свой шанс не упускать, тем более что размер материнского капитала для них в этом году существенно вырос (до 616 тыс. руб.).
В итоге за 10 месяцев, по данным ЦБ, жители региона получили 33 039 жилищных кредитов на сумму 65 961 млн рублей. Столько на покупку жилья в течение года на Дону еще не брали. До сих пор рекордным был 2018-й, в течение которого было выдано 62,8 млрд рублей. Вероятно, на статистику повлияла возможность семей после рождения второго и следующего ребенка рефинансировать имеющуюся ипотеку под 6%. Но нужно сказать, что лидеры рынка добавляли собственные скидки к субсидируемым кредитам. Сбербанк сообщал о выдаче ипотеки по ставке от 6,1% годовых при регистрации сделки в электронном виде.
До начала октября было неизвестно, будет ли продлена программа субсидирования, и это также подстегивало спрос. На рынок пришли даже частные инвесторы, которые недовольны снижением ставок по вкладам и ищут им альтернативу. В итоге правительство продлило программу до 1 июля 2021 года. Верхний предел суммы льготной ипотеки для регионов увеличили до 6 млн рублей.
— Уже виден рост цен на жилье на первичном рынке, который опережает и инфляцию, и рост доходов населения. В итоге доступность жилья для людей может упасть, несмотря на льготную ставку. Своевременное завершение этой антикризисной программы позволит избежать формирования пузырей и сбалансировать на рыночной основе спрос и предложение на рынке жилья. Рыночные, а не только субсидированные ипотечные ставки также снизились, и это позволит гражданам дальше получать доступную ипотеку, — высказала обеспокоенность в своем выступлении перед Госдумой глава ЦБ Эльвира Набиуллина.
Вице-премьер Марат Хуснуллин считает, что причиной роста цен на новостройки (в среднем 5-10%) стало не снижение ставок, а удорожание строительства из-за перехода на счета эскроу, дефицит трудовых мигрантов, ослабление рубля. В интервью телеканалу «Россия-24» он дал понять, что правительство попытается сделать так, чтобы цены на квартиры снижались в результате роста предложения. Оно, разумеется, будет расти, так как рынок обладает определенной инерцией. Однако активность строителей начала снижаться. В июле, как писал N, в Ростовской области строился 271 многоквартирный дом общей площадью 2,8 млн кв. м, что примерно на 20% меньше, чем годом ранее. Ввод жилья в регионе по итогам 10 месяцев сократился, по данным Росстата, на 10,7% (до 1874 кв. м) по сравнению с таким же периодом прошлого года.
