Донской рынок кредитов на покупку и строительство частных домов сократился в 3,5 раза
В I квартале банки выдали жителям Ростовской области 763 кредита на покупку и строительство индивидуальных домов. Это в 3,5 раза меньше, чем в I квартале прошлого года. Негативно на рынок повлияли сразу несколько факторов: сокращение программ господдержки ипотеки, резкий рост ключевой ставки и невыполнение обязательств подрядчиками индивидуального жилищного строительства (ИЖС). С запуском с 1 марта счетов эскроу и ограничением спроса рынку предстоит сделать еще очень много шагов в сторону ипотечных заемщиков.
В прошлом году банки, согласно данным ЦБ, выдали жителям Ростовской области 13 701 кредит на покупку и строительство индивидуальных домов (так называемые объекты индивидуального жилищного строительства — ИЖС). Это почти 35% от общего числа кредитов на приобретение жилья, которые были выданы в регионе. На дольщиков, которые брали кредиты на покупку квартир в строящихся многоэтажках, пришлось 39%.
Львиная доля кредитов на региональном рынке объектов ИЖС приходится на строительство: 9350 штук по итогам 2024 года. На покупку готовых домов банки выдали донским жителям 4351 кредит.
Объемы ввода частных домов в Ростовской области традиционно превышают площадь вводимого многоквартирного жилья. Так в 2024 году в регионе, как писал N, было введено 2950,9 тыс. кв. м жилья, из которых львиная доля — 1820 тыс. кв. м (61,7%) — приходится на объекты ИЖС. Их доля на рынке неуклонно растет вместе с суммарной площадью построенных частных домов. В 2024 году донские жители построили на 4,4% жилой площади больше, чем в 2023 году, и на 27,3% — чем в 2022-м. Запущенная в 2021 году для сектора ИЖС льготная ипотека дала ему хороший импульс.
Руководитель Ростовского офиса Банка «ДOM.РФ» Александра Хан потенциал рынка ИЖС считает значительным:
— Наблюдаем рост интереса к загородному формату у всех возрастных категорий. Если 4 года назад, когда мы только запускали ипотеку на ИЖС, это в основном были семейные пары около 40 лет и чаще всего с детьми, то сейчас средний возраст заемщика помолодел на 5 лет. Кроме того, выросла доля не состоящих в браке. В 2025 году ипотеку чаще всего заключают молодые люди от 21 до 30 — каждый второй заемщик. Средний возраст клиента, оформляющего кредит на стройку, в этом году составил 35 лет против 36 в прошлом году. Более половины заемщиков имеют одного ребенка, практически каждый третий — с двумя детьми.
Несмотря на огромный потенциал, о котором говорят и в других банках, в этом году стало очевидно, что ухудшение конъюнктуры на финансовом рынке: резкий рост стоимости кредитов, сокращение объемов субсидирования ставок по ипотечным кредитам из бюджета, больнее всего ударило по кредитованию ИЖС. Не забываем и о росте стоимости стройматериалов.
В I квартале банки выдали жителям Ростовской области 763 кредита на покупку и строительство индивидуальных домов. Это в 3,5 раза меньше, чем в I квартале прошлого года. Для сравнения: количество кредитов дольщикам сократилось на 28% — до 2147 штук.
Ухудшение экономической ситуации — рост цен на стройматериалы и кредиты — привели к появлению обманутых заемщиков в секторе ИЖС. На проблему обратили внимание в декабре в ходе прямой линии с Владимиром Путиным. Банк России рекомендовал недавно банкам реструктурировать кредиты таких заемщиков. В списках недобросовестных подрядчиков, которые были сформированы обманутыми заемщиками, корреспондент N обнаружил и несколько ростовских компаний.
На минувшей неделе издание 161.ru написало о скандале с новочеркасской компанией, которая привлекала деньги на постройку частных домов и в результате сотни семей теперь остались с ипотечными кредитами и без жилья.
В период активной поддержки рынка государственными субсидиями люди спешили воспользоваться моментом и быстро построиться. При этом опыта работы с подрядчиками у большинства не было, и для многих, как теперь выясняется, это обернулось серьезными проблемами.
С 1 марта государство обязало банки при выдаче льготной ипотеки на ИЖС использовать механизм эскроу-счетов. Однако, как выяснил корреспондент N, есть легальные способы обхода этого условия. Подрядчики на работу с эскроу идут неохотно. При этом недостатка заказов у них до сих пор не было. А вот как будет дальше, пока непонятно.
По словам одного из строителей, использование банковского финансирования может быть интересно компаниям, которые строят коттеджные поселки. Небольшим подрядчикам пока что дешевле и выгоднее работать напрямую с заказчиком, который готов работать без эскроу.
— Проблема в том, что рынок подрядчиков в сфере ИЖС только формируется. До сих пор люди строили, да и сейчас строят, в основном на свой страх и риск, самостоятельно выбирая строителей и договариваясь с ними, — рассказывает менеджер одного из банков. — Надежнее, конечно, покупать дом в коттеджном поселке. В этом случае зачастую есть хотя бы владелец земли и, как правило, близкий ему застройщик.
Банки относительно недавно начали формировать пулы застройщиков для ИЖС. Тем не менее заместитель управляющего Ростовским отделением Сбербанка Антон Усачев сообщил, что в Ростовской области работают уже более 200 аккредитованных «Сбером» подрядчиков ИЖС. Основные требования к компаниям: опыт работы от двух лет и устойчивое финансовое положение, наличие портфолио реализованных проектов и информационного ресурса для клиентов. Все подробные требования указаны на сайте «ДомКлик». Подрядчики, по его словам, могут получить льготное финансирование — от 1% — в рамках совместной программы с «ДOM.РФ». Для этого необходимо пройти аккредитацию в «Сбере», разместить проекты на портале Строим.дом.рф и подать заявку на расчет кредитного потенциала.
Интерес подрядчиков к рынку ИЖС, очевидно, будет расти по мере снижения спроса, который сильнее всего ограничен теперь запредельной рыночной ставкой. Этот фактор, хочется верить, поможет банкам и строителям сформировать качественное предложение по строительству индивидуального жилья с использованием льготной ипотеки. Пока что, как пишут профильные СМИ, и с этим тоже есть проблемы. Главная — это существенные банковские комиссии, которые могут составлять от 3% до 15% от суммы кредита. Субсидии на этот вид расходов не распространяются, и поэтому они так или иначе закладываются в цену жилья: страхование, оформление закладной, подключение банковских пакетов и т. п.
С приходом тепла стартовал новый строительный сезон, от которого банки ждут роста спроса на кредитование ИЖС. Однако вряд ли этот спрос выйдет за пределы льготных программ при текущих рыночных ставках 25-26%.
Задолженность по кредитам жителей Ростовской области, млн руб. (таблица)
Просроченная задолженность по кредитам жителей Ростовской области, млн руб. (таблица)
Средний чек жилищного кредита в Ростовской области, млн руб. (таблица)
Говорят кредиторы рынка ИЖС
Директор Ростовского регионального филиала Россельхозбанка (РСХБ) Лариса Туишева:
— В 2024 году большим спросом пользовались кредиты на ИЖС в рамках программы «Сельская ипотека». По этой программе в регионе было выдано кредитов на сумму 666,62 млн руб. Это в два раза больше по сравнению 2023 годом. Что касается 2025 года, то пока банки находятся в ожидании запуска программы на новых условиях.
— Самый частый запрос у клиентов на уютные одноэтажные кирпичные дома площадью 100-140 кв. м на земельном участке 3-5 соток.
— В настоящее время в РСХБ аккредитовано 48 подрядчиков, но данный список постоянно пополняется. Основными условиями для аккредитации является наличие опыта строительства жилых домов, положительная деловая репутация.
Заместитель управляющего Ростовским отделением Сбербанка Антон Усачев:
— Средняя стоимость ипотечного индивидуального дома в апреле 2025 года составила 7,6 млн рублей при площади до 116 м². Наиболее популярным материалом для кровли является металлочерепица (68% случаев), для наружных стен — газоблок, по фасаду штукатурка и кирпич делят первое место по популярности.
Руководитель Ростовского офиса Банка «ДOM.РФ» Александра Хан:
— Наиболее популярные локации для ИЖС в Ростовской области сосредоточены в Мясниковском, Аксайском, Азовском, Октябрьском и Неклиновском районах — благодаря развитой инфраструктуре, транспортной доступности и разнообразию коттеджных поселков.
Самый популярный метраж строящихся домов в 2025 году — 100-150 кв. м, его выбрали более половины клиентов. Наиболее востребованные материалы в ИЖС — газоблоки (более 40%) и кирпич (более 30%), дерево выбрали 11% клиентов.
— При рассмотрении ипотеки банк проверяет подрядчиков: компания должна быть действующей (не банкрот), без задолженностей и не находиться в стоп-листах. Для открытия счета эскроу требуется, чтобы подрядчик был зарегистрирован на портале строим.дом.рф и разместил проект дома.
На портале строим.дом.рф собрано около 9000 качественных типовых проектов с планировками, технико-экономическими показателями и рейдерами, с его помощью выбирают дом и подрядчика около трети наших клиентов. Здесь же можно получить персональные рекомендации по стройке и помощь в подключении дома к инженерным сетям и оформлении необходимых разрешений.
— Кредит для подрядчиков, которые строят дома с использованием безопасного механизма эскроу, предоставляется в форме возобновляемой кредитной линии сроком до 2 лет по субсидированной ставке 1% в размере до 500 млн рублей, в том числе до 100 млн рублей без залога недвижимости. Банк финансирует до 80% от стоимости договора подряда. Подрядчик возвращает заемные средства после завершения строительства дома и получения средств со счета эскроу. Погашать проценты при этом можно ежемесячно или после завершения строительства.
— В первом квартале 2025 года Банк «ДОМ.РФ» выдал ипотечных кредитов на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) в Ростовской области в объеме около 300 млн рублей. С 2021 года, когда банк запустил кредитование ИЖС, оформлено 1250 ипотек на покупку или строительство частных домов на общую сумму 5,5 млрд рублей.
— Оформить ипотеку на ИЖС можно по «Семейной ипотеке», «Дальневосточной ипотеке» и «ИТ-ипотеке», а также по рыночной программе без господдержки. Что важно, по «Семейной ипотеке», для ИЖС нет каких-либо ограничений по региону оформления ипотеки — взять кредит можно на всей территории России. В случае покупки квартиры, например, ограничения по региону есть. «Семейной ипотекой» могут воспользоваться семьи хотя бы с одним ребенком до 6 лет включительно, а также семьи с двумя и более несовершеннолетними детьми. Обязательное условие, как и для ИТ-ипотеки, — использование безопасного механизма эскроу.
— Ожидаем дальнейшего роста спроса на ИЖС — впереди пик строительного сезона. Важным стимулом для развития этого рынка является запуск безопасного механизма по аналогии с долевым строительством многоквартирных домов — деньги на стройку хранятся в банке на специальном счете и застрахованы государством. Подрядчик получит их только после завершения строительства.
