Склады сменили арендаторов
По итогам 2018 года заполняемость складов крупных логистических операторов в Ростовской области близка к 100%. В то же время в целом в регионах России объем сделок по аренде и продаже складов снизился в 2 раза. Главные клиенты — операторы розничной торговли снизили свою долю, при этом увеличили долю дистрибьюторы, арендаторы из сфер онлайн-торговли и производства.
По итогам 2018 года в регионах России (без учета Московского региона, Санкт-Петербурга и Ленинградской области) объем сделок по аренде и продаже складов снизился в 2 раза по сравнению с 2017 годом и составил около 220 тыс. кв. м складских площадей, говорится в исследовании Knight Frank. На Ростов пришлось 8,7% сделок среди регионов (4-е место после Екатеринбурга, Новосибирска и Самары). Половину от общего объема региональных сделок дали операторы розничной торговли, второе место заняли дистрибьюторы, доля которых составила около 20%. При этом по сравнению с 2017 годом доля операторов розничной торговли в структуре сделок уменьшилась, зато дистрибьюторы увеличили свою долю наряду с арендаторами из сфер онлайн-торговли и производства (см. инфографику).
— Региональный рынок складской недвижимости в 2018 г. не демонстрировал существенного роста и развития, — говорит директор департамента индустриальной, складской недвижимости, земли, Knight Frank (Россия и СНГ) Сергей Кузичев. — Основной объем нового строительства приходился на проекты, реализуемые под заказчика, а основными потребителями складской недвижимости в регионах России остаются операторы розничной торговли, которые развиваются как в городах-миллионниках, так и в городах с населением 250–500 тыс. человек.
Аналитик ГК «ФИНАМ» Алексей Коренев соглашается, что большинство складов в регионах России строится в формате built-to-suit.
По данным исследования Knight Frank, объем предложения качественных складских площадей в 2018 году в Ростове составил 475 тыс. кв. м, доля вакантных площадей — 4,2%. В целом на Ростов приходится 6% объема качественной складской недвижимости России (без учета Москвы и Петербурга).
Местные участники рынка говорят о росте спроса.
— С моей точки зрения, спрос на складские площади в Ростовской области не снижается, а объем доступного предложения в 2017–2018 гг. не показывал значительного роста, — говорит директор по аренде и маркетингу Raven Russia Вячеслав Холопов. — Так, логопарк «Дон» практически полностью заполнен крупными международными и федеральными компаниями. Хотя вакансия и не была большой, за последний год объем свободных помещений в нем упал ниже уровня в 2%.
— По итогам 2018 года спрос на склады в регионе присутствует, — говорит финансовый директор Itella в России Мартин Нильссон.
Компания перестала оказывать услуги ответственного хранения в своем терминале в Батайске и собирается сдавать его в аренду.
По словам гендиректора логистического оператора АО «ШЕНКЕР» Айварса Тауриньша (в Ростовской области управляет терминалом класса А площадью 14 тыс. кв. м), 2018 год показал положительную динамику.
Директор по логистике ООО «ЮЛКОМ» Алексей Сергеев сообщил, что на сегодняшний день 100% площадей компании заполнены. В то же время он отмечает, что происходит изменение в структуре заказчиков: доля потребительских товаров снижается, а промышленного сырья растет.
— Если раньше мы в основном специализировались на товарах FMCG-сектора, то сейчас 30% площадей у нас занимает сырье для производства, — комментирует он. — Я полагаю, что это связано с общим снижением спроса на потребительском рынке.
По словам гендиректора ООО «СКЛП» Виктора Халына, по итогам 2018 года у компании заполнено 100% площадей:
— К нам обращаются потенциальные поклажедатели для заключения контрактов. В этом году мы планируем ввести новый терминал мощностью 15 тыс. палето-мест и рассчитываем его оперативно заполнить.
По итогам 2018 г. в регионах России наблюдается дефицит готовых свободных складов класса А, говорится в исследовании Knight Frank. Доля вакантных площадей находилась на уровне 4,4%. Найти готовый блок в складском комплексе класса А площадью от 10 тыс. кв. м в большинстве регионов России достаточно сложно, говорится в исследовании.
— Мне кажется, что на юге России сохраняется дефицит качественных складских помещений, что в будущем приведет к появлению новых спекулятивных складских проектов (строящихся не под конкретных клиентов. — N), а сейчас, прежде всего, влияет на рост ставок аренды, — говорит Вячеслав Холопов.
По данным Knight Frank, в Ростове наблюдается высокий уровень запрашиваемой ставки аренды на стандартные склады класса А по сравнению с другими регионами, он составляет 3,7 тыс. руб. за кв. м в год без учета НДС, коммунальных платежей и операционных расходов. Средний уровень операционных платежей (техобслуживание, охрана и т. д.) находится в диапазоне 0,8–1,2 тыс. руб. за кв. м в год.
В 2019 году ожидается выход на региональный рынок складской недвижимости большого объема спекулятивных объектов, в том числе в Ростове. В частности, компания «Адва» ведет строительство новой очереди в рамках своего парка площадью около 30 тыс. кв. м. Компания FM Logistics строит блок для дальнейшей сдачи в аренду площадью более 37 тыс. кв. м.
— FM Logistics строит склады в высоком ценовом сегменте, и, вероятнее всего, они будут востребованы крупными федеральными компаниями, — говорит Алексей Сергеев. — Те запросы, которые сейчас поступают в наш адрес, в основном касаются размещения в складах категории В с хорошими условиями. Значительную роль сейчас играет цена.
По мнению Виктора Халына, ввод новых площадей вряд ли существенным образом скажется на рынке в целом:
— Если раньше у нас был дефицит качественных складских площадей, то сейчас ощущается нехватка 3PL-операторов, готовых оказывать логистические услуги на этих площадках.
