Заполняемость ростовских бизнес-центров снижается
По словам руководителей управляющих компаний ростовских бизнес-центров, в 2014 году их заполняемость немного снизилась. По мнению риелторов, в 2015 году эта тенденция продолжится, поскольку арендаторы будут оптимизировать расходы и сокращать арендуемые площади. В связи с этим участники рынка прогнозируют, что ставки аренды должны понизиться. Некоторые арендаторы уже начали поиск более дешевых офисов.
По словам участников рынка, ставки аренды офисов в начале этого года остались на прежнем уровне (см. таблицу 1). Однако состав арендаторов в отдельных зданиях начал меняться.
— В конце декабря из-за резкого обвала курса рубля из БЦ «Буденновский, 80» съехало около 10% арендаторов, — говорит директор Первой эксплуатационной компании Всеволод Жданов. — В «Гвардейском» уровень заполняемости не изменился за счет того, что там в основном работают собственники, а арендаторы занимают около 30% площадей.
Как сообщила генеральный директор DDC Consulting Елена Полюшенко (общая площадь офисов в управлении — 54,6 тыс. кв. м, полезная — 41 тыс. кв. м), отток арендаторов увеличился на 5% по сравнению с началом 2014 года, что было связано с оптимизацией структур арендаторов (сокращением штата сотрудников и уменьшением арендуемых площадей). В компании ожидают, что, возможно, в этом году некоторые арендаторы будут сокращать свои расходы и уменьшать арендуемые площади или съезжать. Но на сегодняшний день ситуация в офисных центрах стабильна.
— В конце 2014 года многие арендаторы стали вести разговоры об оптимизации расходов с помощью сокращения площадей занимаемых офисов или переезда в другое здание, чтобы арендовать там офис поменьше, — говорит директор АН «Лендлорд. Коммерческая недвижимость» Евгений Паршин. — Ряд операторов мониторил рынок и изучал ставки аренды. Зачастую заявления о переезде носят спекулятивный характер, они делаются для того, чтобы собственник снизил ставку аренды. Тем не менее свободных офисных помещений на ростовском рынке сейчас достаточно. Поэтому большинство собственников, видя эту ситуацию, в принципе, готовы обсуждать вопрос о снижении ставок. Думаю, что уже к концу января ставки могут слегка просесть.
По мнению эксперта, менее всего могут пострадать офисные здания с мелкой нарезкой.
По словам директора УК «Офис-Сервис» Олега Пилипенко (управляет БЦ «Купеческий двор» и еще несколькими офисными зданиями, суммарная площадь которых около 60 тыс. кв. м), в январе ставки аренды выросли на 10–15% лишь на самые востребованные офисы площадью 10–50 кв. м, цена предложения помещений площадью более 100 кв. м практически не изменилась.
По наблюдениям специалиста по коммерческой недвижимости КУН «Титул» Владимира Литвинова, многие арендаторы в связи со сложившейся на валютном рынке ситуацией думают, что ставки аренды офисов должны были снизиться, и уже начали искать более дешевые офисы.
По его мнению, некоторые компании, арендовавшие офисы по 600–700 руб. за кв. м в мес., сейчас принялись искать помещения по цене 450–500 руб. за кв. м.
Собственный мониторинг корреспондента N показал, что в центре Ростова можно найти офисы с ремонтом по 500 рублей за кв. м в месяц (см. таблицу 2).
— Ставки аренды в целом остались прежними, после новогодних каникул люди успокоились, панических настроений нет, — уверен г-н Литвинов. — При этом некоторые собственники больших офисов, в принципе, готовы пойти на понижение ставки на 10–20% для того, чтобы сохранить постоянных арендаторов. В то же время собственник офисного здания в СЖМ, которое имеет очень выгодное местоположение, повысил ставку аренды одного из помещений на 9%, а собственник другого здания снизил ставку на 20%.
Гендиректор НПО «ЛЭИ» Роман Бабенко отметил, что на рынке аренды офисов повысилась волатильность.
— Сейчас на рынке офисной недвижимости наблюдаются разнонаправленные тенденции, — говорит он. — Собственники, которые имели доходы в валюте, не понимают, почему они должны изменять свою политику и понижать ставки. Стратегия «держать ставки в валюте» дает повышение рублевых ставок аренды. Те владельцы, которые получают доходы в рублях, поняли, что тучные времена прошли и их главная задача не потерять арендаторов, они неохотно, но понижают ставки. Многие арендаторы сейчас будут минимизировать свои издержки, исходя из снижения выручки, и площади будут освобождаться. Арендаторы, которые брали в аренду дополнительные, избыточные площади, сейчас будут от них отказываться и оставлять только тот объем, который им остро необходим. Целые сегменты будут вываливаться: сначала были турфирмы, затем пойдут «мебельщики» и «кухонщики». Тяжело будет рестораторам. Последними уйдут ретейлеры и банки. Снижение нормы прибыли заставляет более интенсивно работать и снимать розовые очки относительно будущего на ближайшие год-два.
— В БЦ «Лига Наций» арендаторы не планируют сокращать арендуемые площади или съезжать, — говорит директор АН «Парус» Максим Хмель. — Пока такой тенденции не наблюдается и в целом по рынку, поскольку обвал рубля произошел совсем недавно, поэтому рынок офисной недвижимости еще не успел на это отреагировать. На мой взгляд, ситуация может проясниться уже в конце января. Не исключаю того, что в сложившихся экономических условиях арендодателям придется пойти навстречу своим клиентам, зафиксировав ставки аренды.
