Ставки аренды офисов: идет игра на понижение

Согласно мониторингу N, в настоящее время ставки предложения аренды офисов в БЦ, расположенных в центральной части города, ниже на 11%, чем год назад. Сейчас предложения колеблются в основном в диапазоне 450–800 руб. за кв. м в месяц (см. таблицу) и в среднем составляют 600 руб. Год назад эта сумма составляла 675 руб. за кв. м в месяц. Очевидно, что цены сделок будут ниже за счет торга.

За последний год арендаторы стали активнее лоббировать свои интересы с учетом сложившейся экономической ситуации. Например, один из арендаторов БЦ «Кловер Хаус», пожелавший остаться неназванным, заметил, что УК этого БЦ стала уступчивее.

— Когда мы вели с ними переговоры 1,5 года назад, они жестко держали ставку на уровне 1200 руб. за кв. м в месяц без учета коммунальных услуг, — рассказал собеседник N. — Сейчас они готовы идти на уступку, сами предлагают потенциальным клиентам скидку 20% от прежней цены.

Филиал ОАО «РЖД Логистика» в г. Ростове-на-Дону начал искать пути оптимизации расходов в прошлом году. Тогда компания занимала 450 кв. м на 12-м этаже БЦ «Ростовский» и платила за разные помещения по ставке от 620 руб. до 750 руб. за кв. м в мес. без учета коммунальных платежей.

— В сентябре мы переехали в небольшой офисный центр в парке им. Вити Черевичкина, где располагалась другая «дочка» ОАО «РЖД» — «Трансконтейнер», — занимавшая один этаж, — рассказал директор филиала Григорий Ковалев. — Мы заняли еще один этаж — 320 кв. м, подписав контракт на 2 года с постоянной ценой, поскольку нам сделали скидку от действующих на тот момент ставок — на 25%. Для владельцев помещений сейчас очень важны долгосрочные контракты, ради этого они даже отказались от сотрудничества с несколькими малыми компаниями.

Удивительно, но некоторые собственники и сейчас поднимают це­ны.

— Ставки аренды у нас меняются раз в году — с января, — рассказал Валерий Романенко, управляющий партнер ООО «БизнесКонсалт» (занимает 60 кв. м на 2-м этаже БЦ «Ростовский»). — Сейчас они выросли примерно на 7–8% и составили около 1000 руб. за кв. м с учетом коммунальных платежей, или около 900 руб. за кв. м без них. Год назад цены индексировались на 5%. Сейчас мы замечаем, что в БЦ появилось много свободных офисов. Некоторые собственники готовы идти на уступки в цене, а также рассматривают вариант продажи помещений.

По словам эксперта отдела коммерческой недвижимости КУН «Титул» Владимира Литвинова, ставки аренды офисов сейчас устоялись.

— Осенью 2015 года в период обострения кризиса началось резкое снижение цен (на 20–25%) на аренду офисных помещений, сейчас они в среднем равны 600–650 руб. за кв. м в месяц (административные здания в центре города), причем некоторые в эту сумму включают часть коммунальных платежей, — рассказал Владимир Литвинов. — Ряд офисных помещений на первых этажах жилых зданий сложно сдать и по 600 рублей за кв. м, простой достигает полугода. Год назад цена их аренды составляла минимум 800 руб. за кв. м в месяц. У меня есть два клиента, которые располагаются в старом офисном здании и платят по 400 руб. за кв. м в месяц, но хотят найти помещения по цене 300–350 руб. за кв. м в месяц. В настоящее время только спрос определяет арендные ставки.

По словам эксперта, многие собственники по его совету в конце прошлого года оформили с арендаторами допсоглашения о временном снижении цен. Те же, кто не пошел на уступки арендаторам, остались с пустыми помещениями. Например, съехавшие клиенты платили по 700 руб. за кв. м в месяц, а теперь собственники не могут сдать помещение и за 600 руб. за кв. м, особенно площади более 150 кв. м.

Заполняемость БЦ уменьшилась, однако критической ситуации, по словам эксперта, пока нет. На сайте Avito.ru можно найти 65 объявлений о сдаче в аренду офисов в Ленинском и Кировском районах города.

— Особенность существующего момента состоит в том, что в одном и том же здании могут быть арендаторы, оплачивающие аренду по совершенно разным ставкам в зависимости от того, когда они заселились и как договорились с собственником, — уверен г-н Литвинов. — Мои клиенты некоторое время назад сняли в БЦ «Гвардейский» целый этаж, договорившись о цене 900 руб. за 

кв. м в месяц, сейчас они продолжают снимать по такой же ставке. Другая компания заселялась в этот же бизнес-центр позже и платит 650 руб. за кв. м в месяц.

Опрос N также подтвердил наличие на этом рынке компаний, особенно московских филиалов, которые, несмотря на меняющуюся ситуацию, платят за аренду по завышенным ценам двухлетней давности. Например, один из ньюсмейкеров N арендует около 300 кв. м помещений в БЦ «Риверсайд-Дон» по ставке 900–950 руб. за кв. м в месяц, хотя некоторые арендаторы в этом здании платят на треть меньше.

«Дочка» другой столичной компании пока еще располагается в БЦ «Купеческий двор». За большой офис, включая коммуналку, охрану и прочие услуги УК, она платит 1357 руб. за кв. м в месяц, хотя многими сервисами недовольна.

Впрочем, и в административных зданиях старого образца многие «старожилы» не требуют от собственников снижения цен. По словам руководителя компании, располагающейся в 8-этажном здании по адресу: ул. Станиславского, 8а, ставки аренды не менялись с 2014 года. Эта компания платит по 800 руб. за кв. м в месяц с учетом коммунальных платежей. По наблюдениям собеседника N, в здании нет свободных офисов.

Подобная ситуация и в 7-этажном здании, находящемся на пересечении пр. Ворошиловского и ул. Красноармейской. По словам арендатора, директора компании «Квартал-эксперт» Ивана Иваненко, договор на этот год заключен без изменения цены, которая остается на одном и том же уровне уже 2 года.

— Арендаторы крупных офисов (площадью более 100 кв. м) платят по 700 руб. за кв. м в месяц с учетом коммунальных платежей и услуг УК, — рассказал Иван Иваненко, — арендаторы небольших помещений — по 800 руб. за кв. м в месяц.