Слишком много высокого класса
Повышение цен аренды офисов в большинстве ростовских БЦ в этом году не планируется — центр города насыщен объектами класса А.
В этом году повышения цен аренды средних офисов (50–250 кв. м) в бизнес-центрах, расположенных в центре Ростова, не планируется. По словам представителей управляющих компаний многих БЦ, спрос на этот сегмент по итогам прошлого года остался неизменным. В 2013 году рынок офисов пополнился новыми площадями — сданы в эксплуатацию БЦ «Лига наций» и деловой центр «Ассамблея». Эксперты отмечают, что предложение офисов класса А существенно увеличилось и собственникам БЦ придется учитывать пожелания потребителей или снижать цены, в противном же случае площади будут пустовать.
По итогам прошедшего года ставки аренды в нескольких бизнес-центрах, расположенных в центре города, увеличились на 10%. Управляющие БЦ объясняют это индексацией на уровень инфляции. В текущем же году повышения арендной ставки в большинстве БЦ не планируется.
— Мы повышали цены на 10%, — комментирует директор управляющей компании БЦ «Кристалл» Сергей Лебедев. — В прошлом году к нам поступало много обращений, однако бизнес-центр уже был заполнен на 100%, поэтому приходилось отказывать. Увеличивать цены в нынешнем году не планируем.
В БЦ «Гедон» в текущем году, как и в прошлом, ставка аренды сохранилась на прежнем уровне.
Директор УК «Офис-Сервис» Олег Пилипенко не исключает, что к концу года в БЦ, которыми управляет компания, цена аренды офисов увеличится на 10%.
Спрос, по словам управляющих БЦ, остался неизменным. В УК «Офис-Сервис» отмечают, что неожиданный спад обращений по аренде офисов наблюдался в сентябре, максимальное же заключение договоров пришлось на ноябрь — декабрь.
По наблюдениям N, ставки аренды в БЦ класса А составляют 0,85–1,5 тыс. рублей за кв. м в месяц (см. таблицу). Самое дорогое предложение аренды в БЦ «Пять морей» — 1,5 тыс. рублей за кв. м в месяц, причем цена поднялась на 20% по сравнению с 2012 годом, хотя высокой заполняемости там не было замечено.
В прошлом году на рынке офисов появились новые площади, заявленные в классе А: были введены в эксплуатацию БЦ «Лига наций» и деловой центр «Ассамблея».
Согласно исследованию федерального портала коммерческой недвижимости «Бизнесметр», Ростов-на-Дону по итогам 2013 года входит в пятерку городов-лидеров по обеспеченности коммерческими площадями. По данным этого источника, на каждую тысячу жителей приходится 924 кв. м коммерческой недвижимости, в частности 20% от этого числа приходится на офисы.
Эксперты отмечают, что из-за существенного увеличения предложения на рынке обострилась конкуренция.
По словам гендиректора компании DDC Consulting Елены Полюшенко, БЦ «Гвардейский» и «Ростовский» заполнены на 100% и соперничество развивается между новыми объектами, введенными в эксплуатацию в 2012 и 2013 годах, — «Пять морей», «Риверсайд-Дон», «Колизей», «Лига наций».
Гендиректор концерна «Покровский» Александр Кочергин сообщает, что сейчас «Лига наций» заполнена на 46% и до конца текущего года планируется ее заполнить арендаторами на 100%. Сейчас около 3 тыс. кв. м сдано под офис компании «МегаФон», а около 6 тыс. кв. м — как торговые площади компании «Мираторг» и фитнес-клубу.
По мнению директора КУН «Время» Алексея Попова, сейчас на ростовском рынке мало компаний, готовых брать в аренду офисы среднего размера.
— В центре города объектов более чем достаточно, предложение превышает спрос, — комментирует г-н Попов. — Многие БЦ еще не заполнены из-за высокой цены. Например, БЦ «Риверсайд-Дон» — качественное здание, однако половина площадей там пустует — цена аренды 1 тыс. рублей за кв. м в месяц не интересует людей. Нужно снизить цену до 0,8 тыс. рублей, тогда площади будут активно сдаваться. В «Пяти морях» аналогичная ситуация — ставка 1,5 тыс. рублей за кв. м в месяц для Ростова весьма высокая. Я полагаю, что в ближайшее время арендодатели офисов класса А будут вынуждены снизить цены или применять индивидуальный подход к каждому клиенту. Ведь помимо арендной ставки люди не хотят дополнительных вложений в офис, поэтому арендаторы будут выставлять собственнику определенные условия — для их соблюдения собственнику придется согласиться на некоторые переделки и, соответственно, затраты. Начинающие компании идут в офисы классов В и С, ведь у них нет возможности платить такие суммы за аренду, а крупных организаций, способных арендовать такой метраж, в городе уже мало.
Эта точка зрения подтверждается в УК «Офис-Сервис» — например, в 11-этажном офисном здании класса С+, где стоимость аренды составляет 0,65 тыс. рублей за кв. м в месяц, пустует всего одно помещение.
