Офисы в центре дорожать не будут
В нескольких бизнес-центрах, расположенных в центре города, в этом году заполняемость офисов среднего размера (50–250 кв. м) увеличилась. Цены были повышены лишь в некоторых БЦ в начале года на 10%. По заявлениям управляющих компаний многих БЦ, повышение цен в преддверии делового сезона не планируется. В этом году рынок офисов был пополнен новыми площадями — сданы в эксплуатацию БЦ «Ритм» и «Пять морей». Количество площадей, предлагаемых в последнем в аренду, составляет всего 3000 кв. м, и там пока нет ни одного арендатора.
В нескольких бизнес-центрах, расположенных в центре города, в этом году заполняемость офисов среднего размера (50–250 кв. м) увеличилась. В бизнес-центрах, имевших высокую заполняемость в прошлом году, утверждают, что за прошедший год она осталась на том же уровне. — В БЦ «Кристалл» свободно только одно помещение, но по нему уже ведутся переговоры и скоро оно будет сдано, — говорит директор управляющей компании БЦ Сергей Лебедев. — Здание рассчитано на крупные компании, занимающие площади от 150 кв. м, поэтому ротация арендаторов минимальна. В то же время нам поступают заявки, и чаще всего — на аренду офисов от 30 до 50 кв. м. Последние 3–4 месяца стали поступать заявки на более крупные площади. Некоторые из клиентов хотят из офисных помещений на окраинах перебраться в центр.
По словам эксперта, цены в этом году не менялись и в преддверии делового сезона их повышение также не планируется.
В других БЦ говорят об увеличении заполняемости в этом году, но ставки аренды также повышать не планируют.
По словам менеджера по развитию ООО «Омега» (УК БЦ «Гедон») Натальи Павленко, за последнее время стоимость аренды офисов не менялась и в дальнейшем повышения цен не планируется. В этом году заполняемость увеличилась на 8–13% по сравнению с прошлым годом.
Ставки повышались в некоторых БЦ в начале года. В зданиях высокого класса, имеющих хорошую заполняемость, помещения предлагают по 900–1000 руб. за кв. м в месяц (см. таблицу). В старых офисных зданиях в центре города — по 600-650 руб. за кв. м в месяц. Примерно такие же ставки аренды были и в 2011 году (см. N, № 937). Самое дешевое предложение по аренде офиса среднего размера в центре встретилось корреспонденту N в БЦ «Пассаж» на Ворошиловском. Снять помещение на нереконструированном этаже там можно за 600 руб. за кв. м в мес., причем в цену входит стоимость дополнительных услуг.
— С начала года цены увеличились в БЦ «Гвардейский» и в офисном здании на Буденновском, 80, на 10% для всех клиентов; в ближайшее время стоимость аренды офисов повышаться не будет, т. к. увеличения спроса летом мы не наблюдаем, — говорит руководитель УК «Корпус» Всеволод Жданов. — В этом году заполняемость в бизнес-центрах выше, чем в прошлом году. К примеру, если в начале года в БЦ «Гвардейский» пустовало 50% помещений, то теперь свободны 30% площадей. Гендиректор DDC Consulting Елена Полюшенко (компания оказывает услуги по сдаче площадей БЦ «Гвардейский» в аренду) сообщила, что для новых клиентов цены в этом году не повышались, арендная ставка составляет 700 руб. за кв. м в мес. Для тех арендаторов, которые заключили долгосрочные договоры аренды ранее, арендная плата согласно договору индексируется ежегодно. Как правило, процент индексации с каждым арендатором обговаривается отдельно, в целом индексация не превышает 10% в год.
Директор УК «Офис сервис» Олег Пилипенко утверждает, что цены на офисные помещения, которыми управляет компания, поднялись на 10%.
— В этом году существенно вырос спрос, — утверждает эксперт. — Заполняемость офисов стала лучше, чем год назад: практически все наши свободные площади мы сдали и взяли в управление новые офисы.
По его словам, в связи с ростом тарифов на коммунальные услуги осенью расходы арендаторов на недвижимость увеличатся.
— Только что стало известно, что тариф на 1 кВт.час электроэнергии для организаций был повышен приблизительно с 3,5 до 4,16 руб., что является довольно значительным повышением, — говорит он. — Те собственники, у которых в арендную ставку включена оплата коммунальных услуг, поднимут ее. В связи с тем, что финансовая нагрузка на арендатора возрастет, сами арендные ставки собственники, скорее всего, повышать не будут, хотя однозначно прогнозировать нельзя.
Директор АН «Лендлорд. Коммерческая недвижимость» Евгений Паршин оценивает ситуацию на рынке офисов в современных бизнес-центрах в 2012 году как достаточно стабильную.
— Активность арендаторов возросла, количество обращений в этом году выросло на 20% по сравнению с прошлым, — говорит он. — Число сделок находится на уровне прошлого года. Цены не повышались и в преддверии делового сезона, скорее всего, повышены не будут.
В этом году предложение офисов среднего размера в бизнес-центрах в центре Ростова расширилось за счет ввода в эксплуатацию новых зданий: БЦ «Ритм» на Красноармейской, «Пять морей» рядом с набережной, где АН «Лендлорд. Коммерческая недвижимость» выступает посредником по сдаче в аренду площадей. В БЦ «Ритм» арендная ставка составляет 700 руб. за кв. м в месяц без учета коммунальных услуг. БЦ был введен в эксплуатацию в начале 2012 года, и на сегодняшний день арендная ставка не поменялась. По словам Евгения Паршина, сейчас в левой свечке сдано в аренду 4 этажа из девяти. В марте N писал, что в аренду были сданы два этажа и еще по трем велись переговоры (см. N, № 968). Корреспонденту N, позвонившему в качестве клиента, в процессе торга согласились понизить арендную ставку до 600 руб. за кв. м. Скорее всего, в новых зданиях называются завышенные цены для первых клиентов, сделки же происходят с существенным дисконтом.
Одно из самых дорогих предложений по аренде на рынке на сегодняшний день — площади БЦ «Пять морей». Арендная ставка в нем составляет 1200 руб. за кв. м в мес., техобслуживание включено в цену. По словам Евгения Паршина, три четверти здания принадлежат компании «Сбербанк Капитал», которая только продает площади. Четверть принадлежит компании «Строитель М», которая как продает, так и сдает в аренду площади. На сегодняшний день в «Пяти морях» для сдачи в аренду предлагается 3000 кв. м свободных площадей. Арендаторов в здании пока нет.
Еще одно офисное здание в центре города на Ворошиловском, в районе ЦГБ, располагает сейчас достаточно большим количеством свободных площадей в связи с тем, что его недавно покинула страховая группа «Адмирал», у которой в июле этого года была отозвана лицензия (см. N, № 986). По словам одного из собственников здания, которому корреспондент N позвонил в качестве клиента, два помещения площадью менее 20 кв. м сдаются по цене 700 руб. за кв. м в мес. Весь второй этаж площадью 340 кв. м сдается по 950 руб. за кв. м в мес. Скорее всего, столь высокие арендные ставки заявляются для новых клиентов, старые арендаторы платят за аренду меньше.
