Давящая пустота

По словам риэлторов, в этом году в некоторых бизнес-центрах и офисных зданиях в центре города начался отток арендаторов. При этом фасадные ставки аренды крупных офисов (более 200 кв. м) остались прежними, но, по данным экспертов и участников рынка, сделки стали совершаться по ценам на 10–30% ниже. Некоторые крупные компании, чтобы не тратиться на аренду, приобретают офисы в собственность. По словам ростовских риэлторов, с весны этого года в некоторых офисных зданиях начался отток арендаторов.

По данным специалиста «Дон-МТ-недвижимости» Натальи Сташкив, некоторые арендаторы в БЦ «Гедон» и Clover House обратились в ее компанию, чтобы найти более дешевые помещения. Кто-то закрывает бизнес, кто-то переезжает из-за поднятия ставок аренды либо по причине того, что не может больше платить за аренду ту же сумму, что и раньше.

По оценкам директора АН «Парус» Максима Хмеля и эксперта по коммерческой недвижимости КУН «Капитал» Константина Поцелуева, за последний год стоимость аренды крупных офисов подросла незначительно — на 5–10%. Однако попытки поднять арендную ставку приводят к тому, что арендаторы начинают искать более выгодные предложения. И находят.

По данным мониторинга N, заявляемые ставки аренды офисов в центре города составляют 430–1500 руб. за кв. м в мес. (см. таблицу). На коммунальные и эксплуатационные платежи будет уходить еще около 100 руб. за кв. м в мес., а в некоторых БЦ — 150 руб. за кв. м в месяц. Самые дорогие ставки — в БЦ «Пять морей», хотя там есть предложения довольно крупных офисов на каждом этаже. Нынешние ставки аренды соответствуют тем, что были в начале этого года.

По данным Натальи Сташкив, формально ставки аренды остались прежними, тем не менее в условиях оттока арендаторов уже с весны реальные цены сделок на 10–20% ниже предлагаемых. Источник N в одной из ростовских компаний, пожелавший остаться неназванным, рассказал, что в процессе торга можно добиться снижения ставки на треть. Заявленные цены рассчитаны на московских клиентов, которые редко торгуются.

— Застройщики новых БЦ держат цены, а вот собственники, которые приобрели там помещения, хотят поскорее сдать их и опускают цены, — рассказывает собеседник N. — И это логично, ведь ежемесячно им приходится осуществлять эксплуатационные и коммунальные платежи. Так, один из собственников, с которым я общался, платит 30 тыс. руб. в месяц за офис площадью 200 кв. м. По моей информации, застройщики даже проводят собрания, на которых просят собственников помещений не понижать цену. Но рынок диктует свои условия.

По данным источника N, в «Риверсайде» можно снять помещение за 650 руб. за кв. м в мес. В «Лиге наций» есть арендаторы, которые платят 1000 руб. за кв. м вместо заявляемых 1500 руб. за кв. м в мес.

— В БЦ, в которых площади продавались частями, например в «Риверсайде» и «Гвардейском», можно договориться о снижении заявленной ставки аренды с собственниками, владеющими небольшими объемами площадей, — подтверждает Максим Хмель. — Владельцы таких помещений исходят из своих сиюминутных экономических реалий, и им не нужно держать марку. Поэтому если у них возникает проблема со сдачей офиса в аренду, то они охотно идут на компромиссы. Значительно сложнее добиться дисконта в БЦ, в которых установлено единовластие, там, как правило, предоставляются скидки крупным и именитым компаниям, планирующим занять большие объемы площадей. В БЦ «Лига наций», для которого мы подбираем арендаторов, дисконт был предоставлен только для компании «МегаФон», поскольку она арендовала сразу несколько тысяч кв. м площадей и была первым арендатором.

— Даже если в УК какого-либо высококлассного БЦ говорят, что арендная ставка составляет 1–1,2 тыс. руб. за кв. м в мес., то там можно взять в аренду помещение по более низкой цене, — говорит г-н Поцелуев. — Я знаю, что в период кризиса в одном из БЦ на Сельмаше собственники сдавали помещения площадью 200–300 кв. м по цене коммунальных платежей.

По словам специалиста по коммерческой недвижимости КУН «Титул» Владимира Литвинова, желающих арендовать офисные помещения сейчас очень мало. Компании, которым требуется 200–300 кв. м, — большая редкость. Арендаторы становятся все более разборчивыми. По его оценкам, ситуация на рынке сейчас напоминает ту, что была перед 2008 годом: средняя цена аренды офисов в БЦ высокого класса опус­тилась до 700–800 руб. за кв. м в мес.

— Сейчас многие арендаторы готовы обсуждать цену в размере 600 руб. за кв. м в мес., — говорит Владимир Литвинов. — И это в бизнес-центрах класса В, В+! Некоторое время назад по этой цене сдавались помещения в спальных районах или же в БЦ класса С. Так, арендаторы, которые снимали помещение на пр. Ленина за 100 тыс. руб., хотят переехать в помещение такой же площади в БЦ в центре города и платить при этом ту же сумму. Поэтому я советую собственникам не ждать, а снижать цену и заполнять площади. Рассчитывать на арендаторов из Москвы, Волгограда, Екатеринбурга нет смысла, их сейчас немного.

По словам учредителя компании «Хабнер & К: коммерческая недвижимость» Михаила Хабнера, за последний год несколько ростовских и столичных компаний приобрели для своих нужд большие площади в нескольких новых офисных комплексах. Если бы они арендовали эти площади, то за 10 лет заплатили бы суммы, эквивалентные рыночной стоимости этих помещений.

— Компании устали платить большие деньги просто за престиж, — добавляет Константин Поцелуев. — Например, один из моих клиентов, который арендовал помещение площадью 100 кв. м в одном из БЦ класса А за 2,5 млн руб. в год, решил вместо этого купить земельный учас­ток и построить на нем свое офисное здание.

Максим Хмель говорит, что на столичном рынке офисной недвижимости наблюдается ситуация, сопоставимая с кризисом 2008 года, и до нас эта волна также может докатиться. По его словам, уже сейчас видно, что во многих ростовских БЦ пустует немало офисных помещений.

При этом, по наблюдениям N, на рынке в скором времени появятся дополнительные офисные площади, только в районе ул. Красноармейской строится 2 крупных офисных здания. Это говорит о том, что цены и дальше будут понижаться.