Деловой недвижимости на пр. Стачки не хватает пешеходного трафика и парковок

На пр. Стачки на отрезке от ТРЦ «Сокол» и до ул. Тружеников, вдоль трассы, где располагается частная застройка, за последние несколько лет было возведено много новых небольших коммерческих зданий. На многих из них сейчас висят объявления об аренде.

— Проспект Стачки — это артерия, соединяющая центр и Западный жилой массив. Там исключительно автомобильный трафик, плотность населения минимальная. Поэтому уже наблюдается переизбыток офисных зданий, — говорит директор АН «Парус» Максим Хмель. — Там сложился определенный формат торговли: в основном представлены магазины строительных и отделочных материалов, а также различные клиники, куда, как правило, клиенты едут целенаправленно. Но такие арендаторы занимают первые и вторые этажи, а большинство объектов — трех-, четырехэтажные, и верхние этажи во многих из них подходят исключительно под офисы и не заполнены. Их площадь составляет 300–400 кв. м, они имеют свободную планировку, но сейчас на рынке практически нет арендаторов, которым требовались бы такие большие площади.

— Если бы на верхних этажах торгово-офисных зданий на пр. Стачки было сделано зонирование, то, возможно, с дисконтом площади по 20–60 кв. м собственники и сдали бы, — говорит эксперт по коммер­ческой недвижимости компании «Южный инвестиционный фонд» Константин Поцелуев. — При строительстве нужно было делать эскалаторы, а не лестницы, как в большинстве подобных зданий.

По мнению экспертов, еще одним недостатком недвижимости на прос­пекте Стачки является нехватка парковочных мест: карманы рассчитаны на 4–5 машин.

— Возле самого здания и поблизости может стать максимум 5–10 машин, но потребности зданий с учетом наличия в них офисов гораздо выше — им необходимо как минимум 20–25 машино-мест, — считает Максим Хмель.

По его словам, владельцы зданий готовы снижать цены: для первого этажа диапазон предложения может варьироваться от 600 до 1000 руб. за кв. м в мес., но максимально возможная цена, по которой совершаются сделки, на сегодняшний день составляет 600 руб. за кв. м в мес.

— Один из владельцев согласился сдать первый этаж по цене 500 руб. за кв. м в мес., — рассказывает Максим Хмель. — Собственник другого здания площадью 1,5 тыс. кв. м готов целиком сдать его в аренду по цене 400 руб. за кв. м в мес.

Корреспондент N, позвонив по объявлению, узнал, что собственник одного из новых зданий на пр. Стачки площадью около 300 кв. м недавно нашел арендатора. По словам владельца, ставка аренды составила 350 руб. за кв. м в мес.

Изучив другие объявления, корреспондент N выяснил, что диапазон цен на помещения на пр. Стачки обычно составляет 440–555 руб. за кв. м в мес. Хотя встречаются и более дорогие предложения. Например, в одном из зданий 1-й этаж площадью более 300 кв. м предлагается по цене 680 руб. за кв. м в мес., второй — 580 руб., третий — 480 руб., цоколь — 380 руб. Все здание целиком предлагается в аренду по цене 500 руб. за кв. м. В другом крупном здании на пр. Стачки помещения площадью более 300 кв. м на втором и третьем этажах предлагаются по цене 800 руб. за кв. м в мес.

Риелторы говорят, что даже владельцы помещений в статусных БЦ в центре города легко соглашаются на скидки. По словам Максима Хмеля, в известном БЦ в центре города можно арендовать помещение по цене 700 руб. за кв. м в мес., а площади в небольшом коммерческом здании хозяева готовы отдавать в аренду по 450 руб.

По данным Константина Поцелуева, в спальных районах можно найти полноценное офисное помещение с ремонтом по цене от 300 руб. за кв. м в мес. Корреспондент N нашел предложения офисов в спальных районах по цене от 320 до 550 руб. за кв. м в мес.

По мнению эксперта по коммерческой недвижимости КУН «Титул» Владимира Литвинова, коммерчес­ких зданий на проспекте Стачки достаточно и поэтому новые в ближайшее время не будут строиться, интерес к проспекту снизился.

Максим Хмель говорит, что интерес к земельным участкам на пр. Стачки сохраняется, хотя он не видит перспектив в строительстве там новых торгово-офисных зданий. С этим соглашается специалист по коммерчес­кой недвижимости компании «Дон-МТ-недвижимость» Наталья Сташкив. По мнению Константина Поцелуева, на пр. Стачки более целесообразно было бы строить жилые дома высотой 5–14 этажей.

По словам гендиректора ГК «Жилстрой» Андрея Смехунова, офисной недвижимости сейчас действительно переизбыток, хотя в его объекте — жилом доме на ул. Рябинина в ЗЖМ — больше 50% офисных площадей (все первые этажи) продано. Прос­пект Стачки для строительства жилья он не рассматривал, поскольку не попадались участки в этом районе.

— Небольшое торгово-офисное здание целиком размещается на одном участке, а для строительства многоэтажного жилого здания нужен больший участок, и придется выкупать несколько участков, что значительно дольше и дороже, — комментирует он. — Такие примеры в городе есть: жилой дом в районе телецентра, ЖК Rems Residence на ул. Стадионной. Оба этих участка предлагались мне риелторами в 2007 году, а строительство на них началось совсем недавно. Поэтому перспективность застройки на пр. Стачки зависит в первую очередь от цены земли. На мой взгляд, расселять частный сектор с целью строительства многоэтажных домов неинтересно.