«При изъятии земель возникнет вопрос об убытках»
На прошлой неделе губернатор дал поручение резервировать землю для изъятия в связи со строительством высокоскоростной железнодорожной магистрали Москва — Адлер. По словам специалиста по оценке земель, учредителя ООО «ЛЭИ» Романа Бабенко, собственники изымаемых земель смогут претендовать на компенсацию не только стоимости земли, но и понесенных убытков в связи с разделением участков.
Для правильного определения компенсации стоимости изымаемого участка оценщики должны выяснить не только рыночную стоимость земли, но и размер упущенной выгоды, убытков. Для этого собственнику придется предоставить соответствующие документы. Рыночные цены на земли в Ростовской области, по словам Романа Бабенко, имеют огромный разброс — от 18 тыс. рублей до 15 млн рублей за 1 га. N: — Как прокладка высокоскоростной магистрали через Ростовскую область затронет интересы собственников земельных участков?
Р.Б.: — Протяженность маршрута по области большая — 328 км, что выльется в изъятие земель площадью около 2 тыс. га. В тех районах, где проходят такие магистрали, изменяется жизнь. Магистраль прокладывается с ограждающими сетками, чтобы на пути не попали животные и люди. Необходимо делать проходы, чтобы связать районы, остающиеся по разные стороны дороги, менять сеть автодорог, устраивать скотопрогоны. В Европе сделаны даже проходы для диких животных. У нас сельскохозяйственный регион, поэтому даже перегнать трактор с одного поля на другое при наличии дороги станет проблематичным. Естественно, те, у кого будут изымать земли, будут претендовать на денежную компенсацию. В отличие от обычной купли-продажи здесь возникает вопрос об убытках, которые возникнут при продолжении использования остальных частей объекта. Например, если у хозяйства, владеющего 8 тыс. га, изымают 100 га на краю землепользования, что равно среднему размеру поля в Ростовской области, ему будет очень трудно перебрасывать обрабатывающую технику и людей, т. е. увеличиваются его затраты. Если хозяйство не обращает внимания на документацию, показывает низкую рентабельность и вследствие этого платит минимальные налоги за последние 5 лет, то доказать, что у него возникают убытки от изменения маршрута, очень трудно.
N: — Как подсчитывается справедливая компенсация?
Р.Б.: — Оценщик должен задать множество вопросов, например: вы используете этот актив? он приносит доход? вы можете это подтвердить начисленными налогами? можете подтвердить, что вкладывали средства в поддержание плодородия почв? Если собственник использует свое поле, причем рачительно, у него все эти показатели можно проследить. Если же оно было куплено как участок, лежащий на пути прохождения дороги, чтобы «задорого продать», в таком случае возникает вопрос о неосновательном обогащении. Доходность, урожайность и т. п. зависят от характера использования поля. Если поле используется для выпаса скота, надо понимать, какие существуют пути миграции скота. Если там расположена база, надо понять, как изменение ситуации скажется на конечном результате деятельности хозяйства. Возможно, раньше до АЗС нужно было ехать 150 м, а теперь придется делать огромный крюк.
N: — Какие минимальные суммы компенсаций смогут получить собственники изымаемых земель?
Р.Б.: — В каждом случае возникает свой набор элементов. Обычно компенсация состоит из суммы рыночной стоимости земли и стоимости упущенной выгоды, убытков, а также понесенных затрат текущего сезона. Минимальный размер компенсации получается, если участок находится на границе районов, дорога проходит, не нарушая сложившийся вариант использования объекта. В таком случае может остаться только рыночная стоимость земельного участка. Разброс стоимости земельных участков для нашего региона огромен — обычно от 18 тыс. рублей до 15 млн рублей за 1 га.
N: — В Сочи, когда изымали земли, было недовольство собственников. Возможно, что ситуация повторится и у нас?
Р.Б.: — Эти волнения возникли по поводу несправедливой оценки, поэтому увеличивали сумму выплат. Когда эти суммы стали астрономическими, решили упорядочить процесс. Был принят специальный закон № 310-ФЗ, разработаны методические указания, создана рабочая группа для разрешения спорных вопросов. Я выступал экспертом, который проверяет отчеты оценщиков. Если у нас будет принят специальный закон и по прокладке магистрали Москва — Адлер, также можно будет безболезненно организовать процесс. Стоимость таких сопроводительных работ в рамках всего проекта небольшая, но позволяет экономить огромные деньги. Пока государство самоустранилось.
N: — Вы будете участвовать в аукционе по выбору специалиста для оценки изымаемых земель?
Р.Б.: — Обычно там участвуют крупные компании федерального масштаба, хотя, конечно, могут принять участие и местные оценщики. Я не выхожу на федеральные конкурсы, потому что существует предположение, что компания с большой выручкой является самой профессиональной. Зачастую мы делаем на субподряде работу для этих компаний. Разницы нет, кто выиграет конкурс.
N: — В последние годы были крупные изъятия земель, связанные со строительством аэропорта и газопровода «Южный поток». Новое изъятие сопоставимо с ними?
Р.Б.: — Здесь другой характер изъятия земель. Сети можно прокладывать и без изъятия, оплатив сервитут, например введя ограничение на вспахивание поля глубже 35 см. На сельхозиспользование земель это существенно не влияет. Недавно «Город N» писал о продаже сельхозземель несостоявшегося логопарка, расположенных около трассы М-4. Я с оказией съездил в тот район и увидел, что там неподалеку имеется спецзона, которая обычно предполагает ограничение использования сельхозземель.
N: — Как же мог планироваться проект логопарка?
Р.Б.: — Я не знаю, какая там была схема. Именно для таких целей мы сейчас реализуем проект «иДен», подразумевающий идентификацию объектов по всей России. В ходе оформления покупки или залога объекта клиентом мы привлекаем местных оценщиков, чтобы они побывали на месте, сделали необходимые фотографии, которые давали бы представление, о чем идет речь. Из кадастровых документов практически ничего не понятно. В этой ситуации необходимо, чтобы специалист выехал на место, выяснил, какие существуют здесь знаки, поговорил с инженерами, геодезистами, старожилами. Например, недавно был случай, когда заемщик обратился в банк. Он захотел присовокупить к залоговой массе АЗС, находящуюся в 100 метрах от федеральной трассы. Банк дал нам задание, чтобы мы быстро посмотрели, что там на самом деле. Переговоры велись в Москве. Пока у них прошел раунд переговоров, мы побывали на объекте. Оказалось, что эта АЗС находится действительно в 100 м от федеральной трассы, но подъезд к ней невозможен. Это АЗС предприятия, где стоят топливо-раздаточные колонки 20-летней давности, т. е. использовать ее как АЗС на трассе в привычном понимании невозможно. У заказчика такого проекта возникает уверенность в скоростной идентификации, он может сразу понять, о чем идет речь.
N: — Вы инициатор проекта?
Р.Б.: — Да. С помощью нашего журнала «Регистр оценщиков» мы общаемся со многими специалистами по всей России. В ротации у нас около 160 оценщиков с опытом работы. Мы ставим им задачу, а они выполняют и обрабатывают информацию в формате, понятном для заказчика. Заказчиками по конкретным объектам выступают банки, оценочные компании, иногда встречаются и специфические случаи. Например, после смерти владельца объекта, расположенного в Ростовской области, нотариусу, как и наследникам, находящимся в Курской области, необходимо определить размер госпошлины, а для этого нужно знать стоимость объекта.
