«В нашем списке — 97 инвестпроектов»
Замглавы администрации Ростова по экономике Дмитрий Чернышов называет систему сопровождения инвестпроектов эффективной: с предпринимателями параллельно работают отраслевые департаменты и главы районных администраций. Главные проблемы — отсутствие сформированных локаций для проектов и стоимость земли в черте города.
Замглавы администрации Ростова по экономике Дмитрий Чернышов. Фото Глеба Садова. По данным Дмитрия Чернышова, замглавы администрации Ростова по экономике, большинство городских инвестпроектов связано с жилой и коммерческой недвижимостью. При этом власти связывают перспективы с развитием промышленности, в частности в Суворовском районе, где для создания производств выделено несколько десятков га.
В числе высокобюджетных объектов, ввод которых запланирован до конца года, — отели Hyatt 5* и Radisson 4*, а также вторая очередь ТРК «МЕГАМАГ» на южном выезде из города.
N: — Прокомментируйте данные о появлении в проекте реконструкции киноконцертного комплекса «Россия» нового инвестора — ГК «Донской причал» семьи Гогорян. Глава администрации Ростова Виталий Кушнарев сообщил об изменениях СМИ, однако позже пресс-служба мэрии эту информацию не подтвердила. Д.Ч.: — Действительно, из-за проблем с финансированием прежний инвестор, компания «Ростдонавтовокзал», занялся поиском партнера, который мог бы выкупить его долю — 75%. Весной был подписан предварительный договор купли-продажи с одной из компаний группы «Донской причал». Он был заключен на всю долю «Ростдонавтовокзала». В какую сумму ее оценили, не могу сказать.
Сейчас ведется структурирование сделки. Думаю, она будет закрыта в течение одного-двух месяцев. Но новый инвестор не стоит на месте. К моменту его появления был разработан и утвержден проект. Сейчас ведутся работы по его корректировке и разработке рабочего варианта документации. Это следующий этап. 25% в проекте по-прежнему принадлежит муниципалитету. Разговоры о том, чтобы купить долю города, были, в администрацию поступило письмо. Но на сегодняшний день решение не принято.
N : — «Ростдонавтовокзал» анонсировал инвестиции на уровне 600 млн руб. и строительство ТРК площадью 16,5 тыс. кв. м с подземным, цокольным и 4 надземными этажами. В нем должны были появиться киноблок и джазовый клуб им. Кима Назаретова. Новый инвестор может изменить концепцию? Д.Ч.: — Кинотеатр «Россия» — объект охраны, памятник архитектуры. Он в любом случае должен быть воссоздан. И в целом проект «Донского причала» не может отличаться от согласованного ранее — ни в объемных решениях, ни в решениях по площадям. Реализовать проект придется в соответствии с заключением Минкультуры и разрешением на строительство.
Новый инвестор будет действовать только в соответствии с утвержденным Минкультуры проектом. Корректировка проектной документации возможна, но она будет в обязательном порядке согласовываться с органом госохраны объектов культурного наследия (ОКН).
В 2005 году «Ростдонавтовокзал» заключил с ДИЗО договор о реконструкции киноконцертного комплекса, заказчиком на разработку проектно-сметной документации выступило ОАО «Русь» (совместное предприятие инвестора и ДИЗО. — N). Только в 2015 году Главгосэкспертиза выдала положительное заключение по реализации проекта. Также нужно было получить положительное заключение Минкультуры. Оно появилось лишь в 2016 году.
Сейчас срок действия разрешения на строительство — 19 июля 2019 года.
По заверениям нового инвестора, он успеет завершить работы к указанному времени. К строительно-монтажным работам планируется приступить через 3–4 месяца после того, как будет закрыта сделка. То есть работы на объекте могут начаться уже к концу этого года. Окончательный размер инвестиций будет понятен, когда будет готова рабочая документация.
N: — Чем объясняется расхождение между заявлением сити-менеджера и официальной версией пресс-службы? Д.Ч.: — Одна из компаний группы — сторона сделки, но, поскольку она еще не закрыта, в ДИЗО информации о смене инвестора нет. Таким образом, между данными, которые озвучил Виталий Кушнарев, и официальным ответом пресс-службы противоречия нет.
N: — Есть ли, на ваш взгляд, риск того, что получится, как с набережной, на которой вместо одноэтажных павильонов «Донской причал» построил двухэтажные, Департамент архитектуры смог добиться через суд их приведения в соответствие с проектом и в итоге изменил концессионное соглашение, узаконив таким образом постройки? Д.Ч.: — С реализацией этого проекта все проще: «Россия» — объект культурного наследия, строительство которого должно быть осуществлено в соответствии с разрешением, выданным Министерством культуры, которое осуществляет проверки в этой части.
N: — Ситуации с «Россией» и кинотеатром «Юбилейный» схожи: в обоих проектах муниципалитет владеет долями в уставном капитале, а инвестор не выполняет условия соглашения о реконструкции. Какие ошибки со стороны администрации, на ваш взгляд, имели место? Д.Ч.: — Я бы не сказал, что город допустил ошибки. В обоих случаях сотрудничество строилось в рамках Федерального закона № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»: проводились конкурсы по созданию бизнес-планов и их оценке при создании акционерных обществ. На тот момент все было проведено верно, иных объективных возможностей начать реконструкцию данных объектов не было.
Основная сложность с «Россией» в том, что у нее статус объекта культурного наследия. Реально 10 лет были потрачены на разработку ПСД, которая бы, во-первых, удовлетворила общественность города и, во-вторых, могла бы обеспечить инвестору возврат денежных средств.
В случае с «Юбилейным» проблема заключается в недооценке инвестором объема денежных средств, необходимых для реализации проекта. 2013 год был непростым в экономическом плане. В инвестиционном договоре указан размер вложений «не менее 80 млн руб.», но сумма эта выросла многократно за счет подорожания стройматериалов и корректировки потенциальных проектных решений.
Изначально инвестор планировал воссоздать нечто близкое к тому, что было первоначально, однако в ходе корректировки концепции проект был изменен. Предпринимательские риски оказались слишком высоки, а сумма, зафиксированная в инвестдоговоре, гораздо меньше реальной.
N: — Каковы перспективы реконструкции «Юбилейного»? Д.Ч.: — Его инвестор также выступил с инициативой покупки доли муниципалитета в проекте, однако одобрения не получил. У нас есть опасения, что при продаже доли в этом проекте город полностью потеряет контроль, а собственник либо вообще заморозит проект, либо по своему усмотрению распорядится участком. И мы в итоге получим далеко не кинотеатр и не культурный центр.
Намерение довести долю до 100% инвестор объяснял желанием привлечь финансирование. Аргументация проста: когда у проекта 2 хозяина, банки не соглашаются его кредитовать. Считается, что потенциально на определенном этапе может возникнуть конфликт интересов.
В реконструкцию «Юбилейного» уже вложено около 100 млн руб. По словам инвестора, возведено 25% от всего каркаса здания. По факту заложен фундамент, возведены части колонн.
По словам инвестора, на этом этапе деньги закончились. Он считает, что выполнил обязательства, вложив не менее 80 млн руб., однако во второй части соглашения говорится, что здание должно быть полностью построено.
Мы должны увидеть движение в рамках реализации проекта до ноября, когда истекает срок действия разрешения на строительство. Его можно продлить. Но будет ли это сделано, руководствуясь законом, решит муниципалитет. Не исключаю возможность расторжения инвестиционного договора в судебном порядке.
N: — Что сегодня представляет собой перечень городских инвестпроектов? На какую поддержку могут рассчитывать инвесторы? Д.Ч.: — В нашем списке — 97 инвестпроектов на общую сумму 267 млрд руб.
Система их сопровождения достаточно эффективна. С одной стороны, инвесторов поддерживают отраслевые органы администрации, с другой — главы районных администраций. Они работают параллельно.
В каждом отраслевом органе созданы рабочие группы по сопровождению проектов. Они подбирают площадки для реализации. Сегодня одна из главных проблем города — отсутствие сформированных локаций.
Основная проблема инвесторов — стоимость земли в Ростове: она гораздо выше в черте города, чем за ее пределами. В том числе поэтому в плане промышленности активно развивается Аксайский район; много предприятий уходит в Мясниковский район. Расстояние до городской черты — 1 м, а цена земли отличается в несколько раз.
При участии Департамента архитектуры и ДИЗО осуществляются формирование и подбор площадок. Далее в ручном режиме они сопровождают оформление договорных отношений с инвестором. Отраслевые органы курируют подключение к инженерным сетям. Проблемы с ресурсоснабжающими организациями мы — опять же в ручном режиме — стараемся решать. Часто сложности такого рода возникают у проектов на финальной стадии реализации.
Естественно, помогаем и в получении разрешений на строительство.
Предприниматели сами активно обращаются в Департамент экономики, если есть проблемы. Светлана Камбулова у нас очень доступна для общения.
Примеры активного участия администрации из недавнего прошлого — строительство гипермаркета «Лента» на 14-й Линии и торгового центра METRO на пр. Королева. Мы способствовали сокращению сроков получения техусловий, чтобы объекты были своевременно введены в эксплуатацию.
N: — Какие крупные инвестпроекты должны быть реализованы в 2017 году? Д.Ч.: — За первое полугодие уже завершены 8 крупных проектов на сумму 2,2 млрд руб. Мы получили 155 новых рабочих мест. В их числе — строительство компанией СКЛП логистического терминала класса А на ул. 2-й Луговой. Он построен с применением самых последних инновационных технологий в области хранения и обработки продукции. Все максимально автоматизировано. Благодаря этому еще до введения объекта все было законтрактовано, подписаны договоры с PepsiCo и т. д.
Также на 1-й Луговой построен крупный логистический комплекс под реализацию сухих строительных смесей и цемента. Инвестор — «МедСемРус». В эти комплексы вложено более 700 млн руб.
Введен ТРЦ «Орбита» на пр. Королева; его площадь — более 20 тыс. кв. м. Целевая аудитория — практически весь СЖМ. Объем вложений в него — 840 млн руб.
«Орбита», как и «Юбилейный», связана с бизнесменом Игорем Вороновым, хотя официально он не заявлен как бенефициар. В проекте кинокомплекса инвестор — аффилированная с ним компания «Солнечный круг». При этом реализация «Орбиты» позволяет нам с определенной долей оптимизма смотреть в будущее: инвестор обладает финансовым потенциалом для реализации проекта «Юбилейного».
Еще один крупный реализованный проект — автоцентры «Мерседес» и «Тойота» в ЗЖМ, принадлежащие группе «КЛЮЧАВТО». Объем инвестиций — 535 млн руб.
N: — Что планируется к вводу до конца года? Д.Ч.: — Мы рассчитываем на достройку Hyatt, объем инвестиций в который — 5,8 млрд руб. Надеемся, что до конца года объект будет введен в эксплуатацию. Также в планах — ввод второй очереди «МЕГАМАГА» (объем инвестиций — 2,2 млрд руб.). Он должен состояться осенью. Проект интересный, по наполнению он будет заметно отличаться от всех прочих. В аренду уже сдана часть площадей, подобраны якорные арендаторы. Планируется детский парк; мощной точкой притяжения станет IMAX.
У Radisson Blu Ростов очень высокая степень готовности, едва ли не еженедельно у нас проходят промежуточные встречи: этой гостиницей мы заменили Sheraton в программе подготовки к ЧМ-2018. Объем инвестиций — 350 млн руб.
На Шаумяна, 39, строится 7-этажная гостиница с бюджетом около 300 млн руб. Также должно завершиться воссоздание дома на Садовой, 162/70 (пересечение с Крепостным), в которое компания «Ростовинвестстрой» инвестирует 850 млн руб.
N: — В течение последних двух лет владелец производства женской одежды ELIS Александр Еремеев заявляет о намерении создать производство в Суворовском микрорайоне. Чем объясняется отсутствие динамики в этом проекте? Д.Ч.: — Виталий Кушнарев неоднократно заявлял на совете по инвестициям, что нам хотелось бы видеть больше проектов, связанных с промышленностью, производствами, в черте города. И сами застройщики, в том числе Суворовского микрорайона, активно заявляют, что готовы к этому. Они даже выделили несколько десятков га земли, сформировали участки — именно с целью привлечения промышленных предприятий.
Основной мотив застройщиков территории: «людям надо где-то работать». В новом районе много молодых семей. В Суворовском, например, более 70% квартир покупается через ипотеку.
Что касается ELIS, сложность в том, что сформированные участки по площади в несколько раз превышают потребности компании. Участок, который мы рассматривали, — около 4 га, меньше на данной территории не сформировано. А ELIS нужно 1–2 га, лишнее — это дополнительные финансовые затраты.
Сейчас основная часть инвестпроектов — это либо строительство жилья, либо торговые центры. А мы хотели бы сделать акцент на производство. Понятно, что это должен быть не центр города.
Есть, правда, и другая точка зрения, ее на недавнем совете по инвестициям высказывал глава «Центр-инвеста» Василий Высоков: надо выносить производства за черту города. Но у нас сегодня это нереально. Во-первых, мы высвободим огромное количество людей — возникнет диспропорция; во-вторых, мы еще не достигли того уровня постиндустриализации, развития новой цифровой экономики, при которых мы могли бы обеспечить всех людей высокотехнологичными рабочими местами. Хотя есть движение и в этом направлении, и один из ярких примеров — «Роствертол».
N: — Как вы оцениваете перспективы запуска Sheraton к чемпионату мира по футболу? Д.Ч.: — Нынешний собственник — ООО ПФО «Траст». Компания завершила сделку по приобретению ООО «Лира», на балансе которого находится объект, у структур ВТБ 17 октября 2016 года.
Мы скептично относимся к идее ввести этот объект к ЧМ-2018. Я дважды в день проезжаю мимо комплекса и регулярно убеждаюсь, что активности там нет.
По заявлению инвестора, в настоящее время в Sheraton проводится комплексное обследование конструкций объекта; новые владельцы дорабатывают и корректируют отдельные разделы рабочей документации. Они утверждают, что реализовать проект в том виде, в котором он был задуман, нет технической возможности. Одновременно они проводят переговоры с потенциальными подрядчиками и генподрядчиками и — главное — решают вопрос с дальнейшим финансированием проекта. Уточнить, сколько средств нужно для достраивания, они смогут после того, как проведут комплексное обследование. Это же касается и сроков строительства.
Наверняка можно сказать лишь одно: сейчас все упирается в финансирование. Пока не будут открыты линии, комплексное обследование можно проводить и месяц, и год. Наш диалог с инвестором не то чтобы очень живой и конструктивный. Надежд особых мы не возлагаем.
N: — В последнее время на советах по инвестициям было представлено несколько проектов развития городских парков по концессии. Какие из них уже реализуются? Д.Ч.: — Обустройство парков и скверов — социально ориентированные проекты, в которых город очень сильно заинтересован. Мы бы хотели реализовать если не все, то большую часть проектов на условиях муниципально-частного партнерства.
У нас есть положительный опыт. В 2000–2003 гг. два парка — Октябрьской революции и г. Плевен — были переданы в аренду с определенными инвестиционными условиями/договорами. Это не концессия в чистом виде.
Результат данного способа управления муниципальной собственностью очевиден. Мы видим, что представляют собой оба парка, а город не несет никаких затрат на их содержание. Социальный эффект более чем очевиден.
Парки им. Вити Черевичкина, «Дружба», 1-го Мая, Островского и т. д. — объекты, в отношении которых мы готовы рассмотреть возможность концессионного соглашения. Более того, в прошлом году на одном из советов по инвестициям мы одобрили концепцию развития парка им. Вити Черевичкина. Были сформированы условия соглашения, однако конкурс так и не состоялся из-за отсутствия заявок. Планируем перезагрузку проекта: провели предварительное совещание, в сентябре планируем встречу с потенциальным инвестором.
Второй парк, который мы намерены развивать, — 70-летия Победы в Суворовском микрорайоне. Нам очень импонирует позиция застройщика: он стремится не только получать доход, но и активно подходит к вопросу создания комфортной среды. В сентябре мы уже должны представить конкретные предложения по данному вопросу. Это проекты, реализация которых потенциально возможна в ближайшее время. Это может быть и концессия, и ГЧП.
