«Теперь невыгодно стало не выполнять наши предписания»

За апрель, май и неполный июнь нарушителям земельного законодательства Росреестр начислил 8 млн рублей штрафов, это в 27 раз больше, чем за аналогичный период прошлого года. Изменившееся в начале этого года земельное законодательство не только существенно увеличило размеры штрафов, но и расширило полномочия земельных инспекторов. Теперь возможны и плановые, и внеплановые проверки. А к подготовке первых на будущий год готовятся, вооружившись космическими снимками.

N: — Как сказались на вашей работе изменения, внесенные недавно в земельное законодательство? С.Ч.: — В этом году кардинально поменялось земельное законодательство, в том числе регулирующее земельный надзор, организацию и проведение проверок. Возможности и методы надзора значительно расширились: у Росреестра появились новые механизмы для эффективного проведения проверок. Например, согласно ст. 71 Земельного кодекса РФ инспектор в ходе проверки имеет право беспрепятственного доступа на участок для его осмот­ра, расширен перечень оснований для проведения внеплановых проверок, по-новому сформулированы задачи Росреестра в сфере надзора за деятельностью органов местного самоуправления по распоряжению земельными участками. Изменился и Административный кодекс, теперь предусмотрена значительно более жесткая ответственность за неисполнение предписаний об устранении нарушений. Раньше за нарушения земельного законодательства можно было изъять участок, только если он находился в аренде или в бессрочном пользовании. Теперь это возможно, даже если он находится в собственности. Конечно, решение об этом принимает только суд.

N: — Какие нарушения чаще всего встречаются в вашей практике? С.Ч.: — Примерно 61% нарушений, выявленных в Ростовской области, квалифицированы по ст. 7.1 КоАП РФ, предусматривающей ответственность за самовольное занятие земельного участка или использование участка лицом, не имеющим оформленных на него прав. Нарушитель самостоятельно выбирает путь устранения нарушения: освободить участок или оформить на него соответствующие права. Для этого мы выдаем предписание, устанавливая разумные сроки. В крайнем случае за три дня до его истечения можно обратиться в Росреестр с ходатайством о продлении срока, представив документы, подтверждающие совершение действий, направленных на устранение нарушения. Если же нарушение вовремя не устранено, то по результатам новой проверки мы направляем данные в орган местного самоуправления, который вправе обратиться в суд с требованием об изъятии находящихся в частной собственности земельных участков в связи с их неиспользованием или ненадлежащим использованием и об их продаже с публичных торгов.

Зачастую собственники недвижимости хит­рят, не оформляя права собственности на землю, чтобы не платить налог. Например, арбит­ражный управляющий распродает имущество обанкротившегося завода, предприниматель покупает объекты недвижимости, но «забывает» оформить права собственности на долю в земельном участке. И даже суд признает, что он добросовестно заблуждался. Есть и положительные примеры. По соседству с нами находится бизнес-центр, построенный на арендованной у муниципалитета земле. Лишь в этом году один из собственников офисов присоединился к договору аренды и стал платить за землю.

N: — Как изменились размеры штрафов? С.Ч.: — Раньше граждане-нарушители за самовольное занятие участка должны были заплатить лишь 500–1000 рублей, поэтому некоторые не выполняли наши предписания по 8 раз. Сейчас штрафы по статьям, в соответствии с которыми государственный земельный надзор может привлекать к административной ответственности, исчисляются от кадастровой стоимости земельного участка. Для граждан они составляют 1–1,5%, для должностных лиц — 1,5–2%, для юридических лиц — 2–3%. При таких ставках сумма может исчисляться и миллионами, поэтому в законодательстве есть ограничение: штраф юрлица может быть не более 700 тыс. рублей, но не менее 100 тыс. рублей. С момента введения этих изменений в КоАП (с 18.03.2015), т. е. почти за 3 месяца, мы начислили штрафов на сумму около 8 млн рублей, что в 27 раз больше, чем за аналогичный период прошлого года. Кроме того, существуют штрафные санкции, которые накладывает суд. Теперь невыгодно стало не выполнять наши предписания. За повторные нарушения штрафы для граждан составляют 30–50 тыс. рублей, для юрлиц — 200–300 тыс. рублей.

N: — Кто чаще всего нарушает земельное законодательство? С.Ч.: — Из всех выявленных с января по июнь 2015 года административных правонарушений 15% совершено юридическими лицами, 15% — должностными лицами, 70% — гражданами.

N: — Как выявляете нарушения? С.Ч.: — В ходе плановых проверок, их больше не стало. Однако появились новые возможности для проведения внеплановых проверок. Раньше они были возможны при наличии угрозы жизни, здоровью, окружающей среде. Теперь добавились еще 2 случая: по результатам административного обследования, а также при наличии имущественного ущерба, на который есть ссылка в обращениях других госорганов. Административное обследование — это новый инструмент. Наши сотрудники могут проехать по городу, сфотографировать объекты, а потом провести сверку с имеющейся у нас подробной базой данных: где и что должно располагаться. Например, на участке стоит магазин, а по документам он предназначен для жилищного строительства. Однако внеплановые проверки в отношении юриди­ческих лиц и предпринимателей по-прежнему должна одобрить прокуратура. На 40 наших запросов было дано лишь 6 разрешений. А вот в отношении органов государственной власти, органов местного самоуправления и граждан решения о проведении внеплановых проверок Росреестр принимает самостоятельно, основываясь на нормах права.

N: — Значит, за стройками, которые ведутся не по проекту, следит не только Госстройнадзор, но и ваше управление? С.Ч.: — Наша задача — следить только за тем, как используется земля. Если недвижимость меняет свой профиль назначения, то изменяется и размер налога на землю. Законодатель предусмотрел реализацию права собственника на изменения со временем вида разрешенного использования, но в пределах норм, предусмотренных Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), без дополнительных согласований с органами власти, однако обязанность зарегистрировать изменения в характеристиках объекта недвижимос­ти никто не отменял. Факт изменения становится юридически значимым только после внесения изменений в кадастр и единый государственный реестр прав. Вот тут зачастую осведомленный собственник становится перед выбором. При заявлении другого вида использования участка при регистрации будет пересчитана его кадастровая стоимость, следовательно, изменится и исчисляемый от нее налог. Например, собственники промышленных зданий часто лукавят, сдавая в аренду свои нежилые помещения, предназначенные для производственных целей, под любые виды деятельности. Конечно, кого наказывать — собственника или арендатора, — будет определено в ходе административного разбирательства. Например, недавно мы наложили штраф на крупный банк, который открыл свой допофис в помещении промышленного назначения в Ростове на ул. Волкова. Теперь или ему придется закрыть допофис, или собственнику недвижимости необходимо будет оформить изменение назначения недвижимости и земельного участка, если это разрешают Правила землепользования и застройки. Кстати, к ПЗЗ у нас много вопросов.

N: — Застройщики говорят о том, что в ПЗЗ не вносятся необходимые изменения, многие бывшие промышленные предприятия годами используют свои помещения как офисы, а их санитарные зоны утратили актуальность. С.Ч.: — Это действительно так. В ходе плановых проверок мы будем выявлять такие случаи. Чтобы повысить эффективность своей работы, будем внедрять риск-моделированное планирование при подготовке планов проверок на 2016 год. Как таможня осматривает не все грузовые автомобили, пересекающие границу, а лишь те, где замечены высокие риски, так и мы будем планировать проверки на тех объектах, где есть высокая вероятность нарушений. Первый шаг для этого — административное обследование. А по его результатам будут составляться планы проверок на следующий год. В рамках исполнения полномочий, возложенных на Росреестр, мы также занимаемся и мониторингом земель. В нескольких регионах, в том числе и в Ростовской области, Росреестр реализовал пилотный проект. Из средств на собственное содержание Росреестра выделены деньги на исследовательские работы. Коммерческая фирма использовала космические снимки высокого разрешения, накладывала их на наши кадастровые карты и выявляла существующие, но не зарегистрированные объекты, а по результатам этой работы составила для нас подробный большой отчет. Эти объекты будут внесены в план проверок.

Кроме того, к нам приходят материалы проверок из органов местного самоуправления, полиции и т. д. Более чем по 80% из них возбуждены дела. Остальные не попали в рассмотрение из-за низкого качества подготовки материалов. Муниципалитеты стремятся улучшить свою работу, присылают к нам на обучение специалистов, чего также хотелось бы и от органов полиции. Всего 84 государственных органа имеют полномочия заниматься надзором.