Строительный объект или торговый центр?
Оценщики не убедили комиссию при Росреестре, что на стоимость объекта капстроительства не влияет назначение здания.
Председатель экспертного совета НП «Межрегиональный союз оценщиков» Геннадий Окуневич (слева) поддержал представителя собственника (ООО «Аврора») Татьяну Рябус (справа) в том, что при оценке рыночной стоимости объекта оцениваются конструктивные элементы этого здания, а не здание с землей. Фото Михаила Мальцева.
Комиссия при Росреестре по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости обсуждала рыночную стоимость объекта капстроительства (ОКС), соседствующего с ТРК «Горизонт» и арендуемого «М.Видео». Собственник ООО «Аврора» считает, что кадастровая стоимость его здания (45,7 тыс. руб. за кв. м) не соответствует рыночной, которую определили оценщики (16,5 тыс. руб. за кв. м). Комиссия заметила, что даже жилье экономкласса стоит дороже, и написала отрицательное заключение. Независимый эксперт уточнил, что проблема оценки ОКС пока не решена на методическом уровне.
Как объявил секретарь комиссии Геннадий Червинский, площадь торгово-выставочного комплекса, расположенного по пр. Нагибина, — 3126,9 кв. м, кадастровая стоимость — 142,9 млн рублей (45,7 тыс. руб. за кв. м). Рыночная стоимость, указанная в отчете оценщика на 6 июня 2011 года, составила 51,6 млн рублей (16,5 тыс. руб. за кв. м), то есть отличается от кадастровой более чем на 30%. Заявитель представил положительное экспертное заключение, подготовленное НП «Межрегиональный союз оценщиков».
— Собственник считает, что кадастровая стоимость его ОКС завышена, поскольку при оценке рыночной стоимости ОКС оцениваются конструктивные элементы этого здания, а не здание с землей, — привела доводы собственника Татьяна Рябус, представитель директора ООО «Аврора» Игоря Цехмейстера.
Присутствовавшие оценщики рассказали, что законодательством не установлено, на основании чего комиссия должна сделать выводы, поэтому выразили надежду, что она будет руководствоваться экспертным заключением.
— Из ваших слов я понял, что экспертное заключение является доказательством того, что все в отчете сделано правильно, — заметил Юрий Михайлов, начальник отдела государственной кадастровой оценки Минимущества области, и задал вопросы представителю экспертного совета: — Оценщик провел полный анализ рынка? Какие именно детали отчета подвергались сомнениям?
Пояснения дал председатель экспертного совета НП «Межрегиональный союз оценщиков» Геннадий Окуневич:
— Достаточность исходной информации проверяется. Мы сделали вывод о том, что сбор дополнительной информации не приведет к существенному изменению стоимости, полученной в рамках отчета.
Член комиссии, представитель Нацсовета по оценочной деятельности Татьяна Годенко, в свою очередь, спросила коллегу:
— Когда вы выполняли госконтракт, выезжали ли на данный объект оценщики?
Юрий Михайлов заметил, что при массовой оценке осмотр объектов не проводится.
— Наше законодательство предлагает уточнять кадастровую стоимость, если при массовой оценке не были учтены какие-то индивидуальные характеристики объекта, — сказал он. — Я читаю отчет и не могу понять, какие именно характеристики не были учтены? Здесь нет ни одного слова про какую-то индивидуальность, которая позволила бы выделить этот объект среди остальных торговых центров.
Г-н Окуневич ответил на вопрос:
— Мы смотрим, правильно ли оценщик применил требования законодательства по расчету рыночной стоимости; достаточно ли он использовал необходимую информацию. И если оценщик собрал нужные данные, то эксперт с ним соглашается. Почему вы не соглашаетесь и имеете на это особое мнение, мне непонятно.
Татьяна Рябус для убедительности зачитала п. 20 Приказа Минэкономразвития № 259, в котором говорится, что если рыночная стоимость в отчете об оценке, выполненном по требованиям закона, отличается от кадастровой не более чем на 30%, то комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости в размере рыночной. Если разница составляет более 30%, то нужно еще положительное экспертное заключение СРО, требования к которому описаны в федеральном законе.
На дальнейшие претензии оценщиков Юрий Михайлов ответил:
— Вы оценили торговый центр в 16,5 тыс. рублей за кв. м, у нас стоимость жилья экономкласса выше.
— Мы оценивали здание, стоимость его конструктивных элементов, — уточнила г-жа Рябус.
— У вас по документам идет торговый центр, — настаивал г-н Михайлов.
После непродолжительной перепалки комиссия приняла решение. Оно было отрицательным. Теперь заявитель может его обжаловать в суде.
Для прояснения ситуации N обратился за комментариями к независимому эксперту.
— Проблема оценки ОКС для целей оспаривания пока методически не решена, — пояснил гендиректор ООО «Бета консалтинг» Александр Кориневский. — Есть несколько позиций — как правильно оценить строение отдельно от участка земли. Скорее всего, споры о методологии решатся по мере формирования судебной практики, а это процесс небыстрый. Кроме того, Ростовская область пока не перешла на налог со строений от кадастровой стоимости. По крупным строениям комиссия дает 100% отказов, причем достаточно разгромных. Более того, обращения в суд также приводят к отказам, поскольку, пока нет налога, суд не считает право нарушенным. Мы отговариваем своих клиентов тратить время и деньги на оспаривание по строениям до тех пор, пока не будут понятны сроки перехода на новый налог.
