«Мы готовы проводить разъяснительную работу на встречах с бизнесом»
По словам и. о. руководителя Росреестра по Ростовской области Сергея Третьякова, ведомство готово проводить разъяснительную работу для бизнеса по вопросам регистрации прав и т. п., если ТПП организует для этого встречи.
В Ростовской области большинство населенных пунктов, много лет назад утвердивших свои генпланы, до сих пор не внесли в ЕГРН сведения о границах. Из-за этого многие владельцы земельных участков в черте города не могут поменять категорию земли с «земли сельхозназначения» на «земли населенных пунктов». Уже были прецеденты, когда землевладелец менял категорию земель через суд. Руководство Росреестра считает, объективных причин, мешающих органам местного самоуправления это сделать, нет.
N: — В Щепкино есть несколько десятков землевладельцев, которым Росреестр отказал в изменении категории участков c категории «земли сельхозназначения» на «земли населенных пунктов», хотя, согласно генплану поселения и ПЗЗ, участки относятся к землям населенных пунктов и находятся в зоне застройки индивидуальными жилыми домами. Почему?
С.Т.: — Прежде всего, хотелось бы подчеркнуть, что Управление Росреестра действовало в описанных ситуациях и действует в настоящее время в полном соответствии с законодательством Российской Федерации. Те решения об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета изменений категории земельных участков с земель сельскохозяйственного назначения на земли населенных пунктов были сформированы в результате рассмотрения представленных собственниками участков заявлений с учетом той информации, которая имелась у органа регистрации прав. В первую очередь такие решения обусловлены тем, что, согласно той информации, которой мы располагали на момент принятия решения, заявленные земельные участки относились к землям сельхозназначения, а в соответствии с Федеральным законом изменение категории земельных участков с сельскохозяйственного назначения осуществляется в исключительных случаях, перечисленных в ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», в том числе связанных с установлением или изменением черты населенных пунктов. Информация о категории земель земельного участка уточнялась государственным регистратором в порядке информационного взаимодействия между органом регистрации права и муниципальным образованием. Нужно отметить, что действующее законодательство, регламентирующее деятельность управления, построено таким образом, что сам заявитель не может просто так прийти и сказать: «Хочу, чтобы категория земель была «земли населенных пунктов». Одного желания правообладателя и его заявления недостаточно для изменения сведений ЕГРН. В ходе проведения учетно-регистрационных действий мы обязаны запросить сведения у органов власти и получить необходимую для учетных действий информацию, в данном случае о категории земель, к которой отнесен конкретный участок.
В случае с участками в Щепкино мы получили информацию об отнесении их к землям сельхозназначения. Исходя из полученных в ответ на межведомственный запрос сведений государственный регистратор принял решение об отказе в изменении категории земельного участка. Здесь мы видим нестыковки в информации, поступившей от органов местного самоуправления в ответ на межведомственный запрос, и информации, содержащейся в утвержденном органом местного самоуправления генеральном плане Щепкинского сельского поселения. В соответствии с генпланом земельные участки отнесены к землям населенных пунктов. Согласно ранее существующим документам, это земли сельхозназначения. При отсутствии внесенной в ЕГРН границы населенного пункта Росреестр не может самостоятельно определить, вошел ли заявленный участок в черту населенного пункта или остался за его границами. Перечень земельных участков, вошедших в черту населенного пункта, в соответствии с требованиями законодательства в управление не поступал.
N: — Если в генплане есть новая информация, почему автоматически не меняются остальные документы?
С.Т.: — Автоматически они меняться не могут. Существует следующий порядок действий, определенный законодательно. Орган местного самоуправления утверждает генеральный план поселения или городского округа, при этом в числе иных сведений, перечень которых утвержден Градостроительным кодексом РФ, генплан должен содержать информацию об утверждении или изменении границ населенных пунктов, входящих в состав такого поселения или городского округа. Обязательным приложением к генеральному плану в силу ст. 23 ГрК РФ является перечень земельных участков, которые включены в границу населенного пункта и в связи с этим отнесены к категории «земли населенных пунктов». То есть законодатель явным образом указывает, что все земельные участки, включенные в черту населенного пункта при установлении его границ, имеют категорию земель «земли населенных пунктов». При этом законодатель устанавливает, что орган местного самоуправления обязан внести эти сведения в ЕГРН. На момент подачи заявлений собственниками земельных участков в Щепкино сведения о границах населенных пунктов не были внесены в ЕГРН, а на межведомственный запрос, повторюсь, поступил ответ об отнесении участков к землям сельскохозяйственного назначения. При таких обстоятельствах изменение категории было невозможно.
N: — Правильно ли я вас поняла: местные власти не выполнили свои функции?
С.Т.: — Росреестр не контролирует и не оценивает работу органов местного самоуправления. Дополнительно необходимо отметить, что на протяжении прошлого года администрация Аксайского района и администрация Щепкинского сельского поселения подавали документы на внесение сведений о границах в ЕГРН, но к документации у филиала Кадастровой палаты по Ростовской области был ряд замечаний. Тут очень важно подчеркнуть, что установление границ населенных пунктов — это большая и непростая работа, требующая, прежде всего, немалых финансовых затрат на ее проведение. Эта работа требует не только высочайшей квалификации исполнителя документации, но и значительного объема информации, которую требуется учитывать. То есть такая работа проводится в тесном взаимодействии органов местной власти и Кадастровой палаты.
N: — Однако генплан Щепкино утвержден еще 10 лет назад. Органы местной власти что-то неправильно делают или поздно обратились в Кадастровую палату?
С.Т.: — Во-первых, мы можем говорить только о последовательности событий, которые развивались вокруг конкретно этой ситуации. Во-вторых, я не считаю возможным комментировать действия органов местной власти. До читателей хочется донести одну простую мысль: все сведения в ЕГРН вносятся исключительно в заявительном порядке.
N: — Процесс внесения сведений в ЕГРН длительный?
С.Т.: — Сам процесс внесения сведений о границах в ЕГРН не занимает много времени при отсутствии оснований для отказа во внесении таких сведений. Но сама подготовка документации, как отмечалось выше, трудо— и финансово затратны, а также очень зависят от квалификации и добросовестности исполнителя. Например, граница населенного пункта, сведения о которой содержатся в генплане, не должна пересекать границ поселения или городского округа, а также границ земельных участков. Это требует от исполнителя анализа сведений как о границах земельных участков, сведения о которых внесены в ЕГРН, так и о границах, которые по факту существуют, но в ЕГРН не внесены. В свою очередь, получение сведений о границах, которые в ЕГРН не внесены, не то чтобы сопряжено с определенными трудностями, но требует и от исполнителей, и от заказчиков некоторых действий: например, подготовки запросов в Государственный фонд данных, в архивы, возможно, в некоторых случаях в органы технической инвентаризации. Здесь важно взаимодействие органов местной власти и органа регистрации прав. Сегодня мы все более плотно работаем не только с администрацией Аксайского района, но и с другими муниципальными образованиями. Объективных причин, мешающих этому взаимодействию, нет.
N: — ООО «Ореховая роща», владеющее участком в Щепкино, недавно выиграло у вас суд второй инстанции, обязавший Росреестр изменить категорию земель. Если остальные собственники станут подавать в суд, какие перспективы развития ситуации вы видите?
С.Т.: — Да, такое решение есть, и оно вступило в законную силу. Как я уже сказал, когда мы проводили учетно-регистрационные действия по заявлениям этих собственников, мы делали запрос в администрацию и получили ответ, который не позволил нам принять положительные решения по заявлениям. При рассмотрении спора суд встал на защиту прав собственника земельного участка и мотивировал свою позицию как раз тем, что фактически граница изменена, собственник самостоятельно каких-либо действий по внесению сведений о границе населенного пункта принять не может, при этом его права очевидным образом ущемляются. На основании этого судом было принято решение об удовлетворении иска «Ореховой рощи». Это решение в настоящее время исполнено.
Более того, 08.02.2019 мы провели совещание с участием филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ростовской области, администрации Аксайского района Ростовской области и ООО «Ореховая роща», на котором обсуждали порядок взаимодействия. Учетные действия по таким участкам мы, безусловно, совершим с учетом отработанного межведомственного взаимодействия с органами местного самоуправления.
N: — Недавно на мероприятии в ТПП вы заявили, что Росреестр планирует создать специальную рабочую группу по оперативному рассмотрению запросов от бизнеса. Чем будет заниматься эта группа? Какие вопросы она сможет решить, которые не решались ранее?
С.Т.: — Не совсем так. Мы говорим не о создании рабочей группы, а о более плотном взаимодействии с бизнесом в рамках существующих реалий. Например, при управлении создан и действует Общественный совет, в состав которого входят представители бизнес-сообщества, высших образовательных учреждений, прессы и крупных юридических компаний, в числе членов совета и представители Торгово-промышленной палаты (ТПП). Этот совещательно-консультативный орган как раз и призван обеспечить взаимодействие управления и гражданского общества, составной частью которого является и бизнес. Общественный совет обладает широким кругом задач и полномочий, его состав может быть расширен, если у нас появится информация о новых лицах, желающих войти в его состав.
Мы готовы аккумулировать вопросы в какой-то сфере, например в сфере застройщиков, дачников и т. д., и проводить разъяснительную работу по вопросам регистрации прав, постановки на учет и т. п. на встречах с бизнесом, если ТПП примет решение, что такая встреча нужна ее членам.
N: — Прокомментируйте, пожалуйста, информацию о том, что границы большинства населенных пунктов Ростовской области отсутствуют в кадастровом учете. Сколько таких населенных пунктов?
С.Т.: — Да, действительно, в настоящий момент данные о границах большинства населенных пунктов в ЕГРН отсутствуют. По состоянию на 31.12.2018 в ЕГРН внесены сведения о границах 74 населенных пунктов из 2294, что составляет 3,23% от общего количества населенных пунктов Ростовской области. История с внесением таких сведений в ЕГРН длительная, но конечная. Законодатель определил опосредованно конечные сроки внесения сведений о границах населенных пунктов в ЕГРН — до конца 2020 года. По истечении этого срока без наличия информации о границах и Правил землепользования и застройки власти муниципальных образований будут существенно ограничены в реализации полномочий в области градостроительной деятельности.
В Ростовской области разработаны дорожные карты решения этих вопросов, которые определяют объемы и сроки выполнения работ по внесению в ЕГРН сведений о границах населенных пунктов.
N: — Руководитель юридической компании, специализирующейся на недвижимости, сказал мне, что сейчас очень много случаев, когда границы двух соседних участков на Публичной кадастровой карте накладываются друг на друга. Он объясняет это нестыковками в разных законодательных актах. Действительно, существующие карты и схемы не совсем соответствуют реальности?
С.Т.: — И карты, и схемы работают в безусловном порядке. Регистрационные действия в этой сфере также носят исключительно заявительный характер. Каждый случай, который касается пересечения границ земельных участков, рассматривается отдельно, в ряде случаев надо вести речь об исправлении реестровой ошибки. Реестровая ошибка — это ошибка, допущенная кадастровым инженером при определении координат характерных точек границ земельных участков. Законом установлен порядок исправления реестровых ошибок в части местоположения границ. Такие ошибки могут быть исправлены в ходе согласительных процедур между соседями или через суд, если соглашение между собственниками не достигнуто. Законодательных проблем для исправления ошибок нет.
N: — Какое количество сделок купли-продажи с земельными участками, объектами недвижимости зарегистрировано в 2018 году? Какова динамика по сравнению с 2017 годом?
С.Т.: — По итогам 2018 года количество зарегистрированных прав на земельные участки на основании договоров купли-продажи, составленных в 2017-2018 годах, составило 67589, на объекты — 86143. В 2017 году количество зарегистрированных прав на земельные участки на основании договоров купли-продажи, составленных в 2016-2017 годах, составило 62842, на объекты — 76633.
Таким образом, рост по земельным участкам составил 7,6%, а по объектам — 12,4%.
N: — Какое количество сделок с участием ипотечного кредита зафиксировано в 2018 году? Какова динамика?
С.Т.: — Общее количество зарегистрированной ипотеки в отношении жилых помещений, земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства составило по итогам 2018 года 109415, что на 8% превысило данный показатель 2017 года (101310).
Наибольший рост зарегистрированной ипотеки — 25% — наблюдается в отношении помещений, рост на 14,8% — объекты незавершенного строительства, 6,7% — в отношении земельных участков, 3,9 % — жилых помещений.
Спад регистрационных действий данного вида наблюдается в отношении зданий (7,5 %) и сооружений (14,9%).
N: — По данным статистиков, в 2018 году около 53% введенного жилья в Ростовской области и 33,8% в Ростове приходится на индивидуальное строительство. То, что строится много высотных домов, заметно, а вот обновление индивидуальной застройки в глаза не бросается. По вашим данным, эти пропорции такие же?
С.Т.: — Общее количество зарегистрированных договоров долевого участия в 2018 году составило 25082, что на 18,4% превышает аналогичный показатель 2017 года (21183), прав участников долевого строительства — 21114, что 22,5% превысило аналогичный показатель 2017 года (17293).
В 2018 году количество зарегистрированных прав на объекты индивидуального жилищного строительства, создаваемые или созданные на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемые или созданные на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), составило 4593, что почти в 2,9 раза превышает аналогичный показатель 2017 года (1601).
Таким образом, соотношение зарегистрированных прав на объекты долевого строительства составляет 82%, объектов индивидуального жилищного строительства — 18%.
N: — В этом году население будет платить налог на имущество, рассчитанный от кадастровой стоимости. Много ли поступало в 2018 году обращений по поводу пересмотра стоимости объектов недвижимости?
С.Т.: — В 2018 году количество поданных заявлений о пересмотре кадастровой стоимости составило 398.
