«Многое хочется уберечь, и не только в Ростове»
Главный архитектор Ростовской области Игорь Далаксакуашвили, пришедший на новую должность полгода назад, стремится использовать в работе опыт, полученный в бизнесе.
В Ростовской области теперь есть карты подтопления территорий, корректируются генпланы поселений, а также правила землепользования и застройки (ПЗЗ), на утверждении находится корректировка схемы территориального планирования Ростовской области, от которой зависит развитие остальных нормативов. По мнению главного архитектора Ростовской области Игоря Далаксакуашвили, оградить городские территории от плохой застройки можно только совершенствованием нормативов и законодательства.
N: — Режим самоизоляции нарушил привычную работу?
И.Д.: — Мы активно ведем работу и с заказчиками, и с проектировщиками в удаленном режиме. Она вполне эффективна. Современные средства коммуникации позволяют успешно работать при правильной организации трудового процесса.
N: — За полгода работы в новой должности не пожалели, что вернулись на госслужбу?
И.Д.: — Нет. Я это делал сознательно. Хотя ранее я уже работал в должности замминистра, деятельность, которой я сейчас занят, интересна своими возможностями. Работая на протяжении многих лет в строительных компаниях, я на себе испытал многие проблемы, связанные с деятельностью органов власти в этой сфере. Когда мне предложили поработать главным архитектором области и изменить что-то в лучшую сторону, я согласился. С одной стороны, надо, чтобы жилье строилось. С другой стороны, зная маленькие девелоперские хитрости, надо постараться, чтобы городские пространства не пострадали от плохой застройки.
N: — Какие проблемы вы увидели? С чем надо бороться?
И.Д.: — Бороться ни с чем не надо, надо вести системную планомерную работу по совершенствованию нормативов и законодательства, пользоваться инструментами, которые есть в распоряжении органов власти. Когда исполняются все существующие нормы, обозначенные в ПЗЗ, генплане, устанавливаются границы территорий, можно получить хороший результат как для городского сообщества, так и для застройщиков. В этом отношении ведется определенная работа.
Например, сейчас находится на утверждении корректировка схемы территориального планирования Ростовской области. Это базовый документ, от которого зависит развитие остальных нормативов.
До конца года должны быть утверждены границы всех населенных пунктов Ростовской области, откорректированы генпланы поселений и ПЗЗ, на это губернатор выделил большие средства — более 800 млн рублей. Этой работой сейчас заняты около 50 районов и городов. Она позволит муниципальным образованиям получить актуальную откорректированную градостроительную документацию.
Мы завершили серьезную работу, касающуюся затопления и подтопления на территории области. Это важно для инвесторов и жителей тех районов. На карте теперь обозначены эти зоны, понятны существующие риски по подтоплению. Такая работа без всяких запретов и борьбы позволяет привести строительство в правильное русло.
N: — Мы часто пишем о строительстве, и специалисты говорят, что нормативных документов существует много, но нет единой системы, поэтому застройщики находят там «дыры», чтобы построить по-своему.
И.Д.: — Девелопер выжимает из нормы столько, сколько эта норма ему позволяет, поэтому он всегда старается найти лазейку, чтобы повысить рентабельность своего бизнеса. Как, впрочем, и в любом другом виде бизнеса. А вот задача органов власти это контролировать и следить за тем, чтобы нормативы не позволяли это делать во вред городской среде.
N: — Насколько сейчас, на ваш взгляд, в Ростове позволяют застройщикам это делать?
И.Д.: — Часть этих вопросов была недавно решена совместно с администрацией города. Например, ранее существовал норматив о том, что проект планировки делается на участки размером более 1 га. Грамотный девелопер делил свою территорию на участки по 0,95 га и проектировал без учета социальных объектов, необходимости транспортного обслуживания и т. п. По итогам работы администрации Ростова при нашей поддержке и помощи изменен этот норматив. Теперь проект планировки и межевания будет делаться на каждый участок с любым объектом. Теперь каждая стройка многоквартирного жилого дома должна быть не только увязана с планом района, его транспортной схемой, но и ее проект должен проходить публичные слушания, чтобы это не было новостью для жильцов соседних территорий. Они смогут прийти на публичные слушания и высказать свое мнение, а застройщик будет доказывать свою правоту. Пресловутой точечной застройке поставлен заслон. При этом я не считаю ее абсолютным злом: город должен развиваться.
N: — Если сейчас захотят строить крупный жилой комплекс в спальном районе, где и так дороги узкие, пробки большие, будет принято решение, например, о расширении дорог в этом районе?
И.Д.: — Во всяком случае, проектом планировки должны быть предусмотрены подъездные пути и оценка влияния на окружающий трафик. Если будет выявлено, что нормальный проезд станет невозможным, значит, проект не должен быть одобрен.
N: — В конце прошлого года администрация Ростова разрешила ООО «Аэро-Сити», подконтрольной Виктору Вексельбергу, готовить проект планировки и межевания территории бывшего аэропорта. Эксперты говорили N, что городские власти должны были сначала сделать проект адаптации этой территории в схему перспективного развития восточного планировочного района города, а потом выдать задание застройщику, ограничив его в определенных рамках. Почему этого не произошло?
И.Д.: — Начнем с того, что проектная проработка восточного луча развития агломерации существует. Но мы инициировали работы по корректировке этого луча, поскольку недавно сняты ограничения, связанные со старым аэропортом. Теперь нет таких факторов, как: 30-километровый радиус, полоса подхода, глиссада, излучение от радаров. На сегодня эти ограничения сняты, поэтому близлежащие к старому аэропорту территории (а это почти весь Ростов и значительная часть Аксайского района) получили новые условия и новые возможности. Сейчас Институт градостроительства Ростовской области (ГАУ РО «РНИИПИ градостроительства») занимается этим вопросом.
Что касается проекта планировки, выполняемого «Аэро-Сити», там должны быть учтены и отработаны транспортные связи и все остальное. Интересы города не пострадают, поскольку проект будет проходить публичные слушания, где эксперты и жители могут высказать свое мнение.
N: — В интервью «Городу N» вы как-то говорили, что работа в Санкт-Петербурге научила вас бережному отношению к городской среде. Теперь, став главным архитектором области, что бы вы хотели сохранить, оградить от застройки?
И.Д.: — Очень многое хочется уберечь, и не только в Ростове. Чуть ли не каждую неделю выходят постановления моих коллег об установлении охранных зон. Это не запреты, а правила. Я сторонник правил, а не запретов. Самое главное, на мой взгляд, надо сохранить речной фасад города. Это наша визитная карточка. Это то, что создавалось поколениями архитекторов и строителей с целью повернуть город лицом к Дону.
N: — Теперь, когда я въезжаю в Ростов с левого берега, вижу монстра, нависающего над Доном, — новый микрорайон «Красный Аксай».
И.Д.: — Когда идет речь о речном фасаде, надо призывать к гражданской ответственности архитекторов и девелоперов. Это не значит, что около Дона нельзя строить. Однако новые стройки должны улучшать вид, а не портить, это должны быть знаковые, эксклюзивные объекты.
Их нужно выполнять так, чтобы ими можно было гордиться. Застройщик должен привлечь хорошего архитектора, потратиться на дорогие материалы, найти интересные архитектурные решения.
N: — Крупные компании уже скупили участки около Дона. Как можно призвать их к созданию красивых проектов?
И.Д.: — Для этого в Ростове есть градостроительный совет, в который собрали экспертов, в том числе и девелоперов. Градостроительный совет должен давать рекомендации застройщикам. Зачастую девелоперы, которые должны развивать территории, стремятся построить на них побольше жилья. Это не всегда оправданно. Смотреть надо не на количество квадратных метров, а на прибыль, на которую влияют как минимум два десятка факторов, из которых количество квадратных метров является важным, но не основным.
N: — Какие нововведения планируются в сфере развития ростовской агломерации?
И.Д.: — На мой взгляд, агломерация состоялась. Ее развитие не зависит от нормативных актов и не связано с присоединениями муниципалитетов. В первую очередь, это правильное градостроительное развитие территорий и экономических связей. Накрыть такую территорию градостроительной документацией, которая будет определять правильное зонирование, связи, в том числе и транспортные, — это основное. А что касается территории Большого Ростова, то восточный обход строится, северный скоро построят, западный — обсуждался и будет строиться в ближайшие годы. Это и сформирует границы Большого Ростова.
N: — Если срок самоизоляции будет длиться долго, как застройщики будут получать разрешения на строительство? Что вообще изменится в работе отрасли?
И.Д.: — Застройщики давно имеют возможность получать разрешения на строительство в электронном виде. Кстати, в сельских районах процент получения разрешений в электронном виде выше, чем в городах. Проектная документация, экспертиза тоже делаются в электронном виде. Более того, когда вся эта эпидемиологическая история закончится, работу над тем, чтобы все максимально проходило в электронном виде, надо будет продолжать.
Самое главное в этих условиях — сохранить покупательский спрос. Это и ипотека, и заработная плата, а также сокращение барьеров для получения всевозможных разрешений. Возможно, будут разработаны программы стимулирования жилищного строительства, в том числе с госзакупками жилья для социальных нужд, программы поддержки ипотечных заемщиков, потерявших работу или доходы которых значительно снизились, как это было в условиях кризиса 2008–2009 годов.
N: — Не могу не задать вопрос о вашей должности. В последнее время на многих главных архитекторов города и области были заведены уголовные дела. Не считаете эту должность опасной?
И.Д.: — Из всех, против кого были возбуждены уголовные дела в разных регионах, никому не инкриминировались корыстные преступления, а только превышение должностных полномочий. На мой взгляд, здесь дело не в должности, а в правовой оценке, возможно, спорных решений, не являющихся прямым нарушением действующего законодательства.
Справка
Игорь Львович Далаксакуашвили родился 26.11.1960 в Ростове-на-Дону. Окончил Ростовский радиотехнический техникум и Ростовский институт народного хозяйства. С 1980 года работал на различных инженерно-технических должностях на «Роствертоле», в том числе в заводском МЖК, с 1988 года — руководитель городского штаба по строительству молодежных жилых комплексов. В девяностых — гендиректор строительных компаний. Затем заместитель директора ГУП «Ростовоблстройзакзачик», директор областного Агентства жилищных программ, заместитель министра строительства и территориального развития. С 2009 года работал в компании «ПАТРИОТ» (Москва, дочерняя структура «ИНТЕКО») директором региональных программ, генеральным директором, директором «Патриот-Девелопмент Северо-Запад» (Санкт-Петербург). С февраля 2018-го по сентябрь 2019-го — управляющий партнер концерна «Единство». С октября 2019 года — главный архитектор Ростовской области.
