Мэрия отсудила площадку у ТЦ
Департамент имущественно-земельных отношений Ростова (ДИЗО) добился в суде первой инстанции аннулирования права собственности ООО «Вавилон» на площадку временного складирования. Если компания не докажет свою правоту, то рискует лишиться и права собственности на земельный участок площадью 13 соток под площадкой. Этот участок — лишь малая часть территории в СЖМ, где расположен ТРЦ «Вавилон». Независимые юристы говорят о противоречивости судебной практики на эту тему, но склонны согласиться с вынесенным вердиктом.
— Площадку открытого складирования мы приобрели у коммерческой организации в 2006 году, — поясняет гендиректор ООО «Вавилон» Тигран Казарян, — право на нее было зарегистрировано за первым собственником на основании решения Арбитражного суда Ростовской области, что позволило нам исключить какие-либо сомнения в юридической чистоте предмета сделки. Практически сразу мы обратились в уполномоченные государственные органы с целью приватизации земельного участка под ней. Однако сначала ДИЗО, потом Минимущество Ростовской области, затем снова департамент по различным основаниям отказывали в приватизации. На сегодняшний день в результате 28 судебных заседаний по 3 судебным делам земля у нас в собственности, однако по инициативе департамента снова начались судебные разбирательства, результатом которых может быть лишение нас нашего права собственности не только на землю, но и на саму площадку. Возникает вопрос: способствует ли сложившаяся ситуация повышению уровня инвестиционного климата в Ростовской области и собираемости земельных платежей в бюджет? — ДИЗО отказал в предоставлении ООО «Вавилон» земельного участка площадью 1346 кв. м в связи с отсутствием на нем зданий, строений, сооружений, как того требует ст. 36 ЗК РФ, — пояснила N начальник юротдела ДИЗО г-жа Ушакова. — Общество обратилось в суд с заявлением о признании распоряжения незаконным (на основании этого решения суда «Вавилон» зарегистрировал право собственности на землю. — N). Поскольку обществом было зарегистрировано право собственности на площадку открытого складирования, которая относится к элементам благоустройства, а не к объектам недвижимого имущества, ДИЗО подал иск о признании права собственности на площадку отсутствующим.
Суд первой инстанции стал на сторону ДИЗО (дело № А53-35581/2012). Отсутствие права на площадку может дать основания ДИЗО оспорить и право собственности на землю. Впрочем, «Вавилон» не согласен с решением суда и собирается подавать апелляцию.
— В отношении определения площадки открытого складирования и сходных объектов в настоящий момент складывается противоречивая судебная практика, — рассказал юрист компании «Эберг, Степанов и партнеры» Дмитрий Баринов. — Так, Президиум ВАС в постановлении от 16.12.2008 по делу № 9626/08 указал на принадлежность такого объекта к недвижимому имуществу. Между тем важным элементом существования вещи как объекта прав является ее самостоятельная значимость в обороте, назначение, отличное от фактических возможностей использования земельного участка. Суды, разрешая вопрос о принадлежности объекта к категории недвижимого имущества, проверяют в числе прочего конкретные обстоятельства создания и использования объекта, а также возможность его позиционирования как элемента благоустройства территории. Изучив судебные акты, можно прийти к выводу о непредставлении «Вавилоном» надлежащих доказательств, рассматриваемых в качестве необходимых и достаточных для признания объекта недвижимым имуществом. Исходя из изложенного, следует согласиться с выводами судов, сделанными в рамках данных споров.
— Сегодня в подавляющем большинстве случаев суды различных округов исходят из того, что площадки, покрытые асфальтом и обустроенные иным образом, нельзя рассматривать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества, — поясняет Николай Андрианов, старший юрист практики «Недвижимость. Земля. Строительство» юридической фирмы VEGAS LEX, — поскольку покрытие какой-либо площади земельного участка несет вспомогательную функцию по отношению к назначению земельного участка и является лишь элементом благоустройства участка. В основном попытки регистрации права собственности на такого рода объекты предпринимаются в ситуации, когда покрытие выполнено на чужой (как правило, публичной) земле с целью в последующем выкупить покрытый асфальтом участок в порядке ст. 36 ЗК РФ. Согласно данной норме исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют собственники расположенных на участках зданий, строений, сооружений. Если исключительное право на приватизацию отсутствует, находящийся в публичной собственности земельный участок может быть приватизирован только на торгах.
