Кубанский бизнесмен признал себя в суде крупнейшим в Ростове землевладельцем.
В потоке судебных дел о пересмотре кадастровой оценки земли всплыл гигантский землевладелец. Свой участок в черте города площадью 466,7 гектара и стоимостью 6,6 млрд рублей безрезультатно просило уценить в 10 раз ОАО «Ростовское». Собственниками этой компании значатся фирмы, подконтрольные кубанскому бизнесмену Виктору Бударину. Эксперты полагают, что «Ростовское» можно считать крупнейшим землевладельцем Ростова.
Один из собственников ОАО «Ростовское» — крупное предприятие стройиндустрии Краснодарского края АПСК «Гулькевичский» уже строит жилье на 70 га земли Минобороны на территории 140-го военного городка. По всей видимости, компания в будущем будет застраивать и собственные 466,7 га, расположенные по соседству. Ранее руководство компании заявляло о том, что собирается возвести в Ростовской области завод стройматериалов. По мнению экспертов, в этом районе будет уместно жилье экономкласса.
Представители ОАО «Ростовское» утверждали в суде, что принадлежащие компании 11 участков суммарной площадью 466,7 га, расположенные в районе кладбища и военного городка № 140, имеют завышенную в 10 раз кадастровую стоимость. В сумме она равняется почти 6,59 млрд рублей (141,2 тыс. рублей за сотку), а согласно отчету оценочной компании «Аскольд» рыночная стоимость составляет 675 млн рублей (14,5 тыс. рублей за сотку).
Арбитражный суд Ростовской области в иске компании отказал.
Опрошенные N эксперты затруднились оценить эти земли. — Судя только по определению суда, можно сказать, что отчет об оценке имел недостатки и оценщики не смогли его защитить, — комментирует гендиректор оценочной компании «Бета консалтинг» Александр Кориневский. — Снижение цены в 10 раз производит впечатление. Обычно кадастровая стоимость производственных земель выше рыночной в среднем в 3–4 раза.
— Определяющим в цене является местоположение, а также вид разрешенного использования, сервитуты, форма участка, — считает директор компании «Квартал-Эксперт» Иван Иваненко. — Как-никак, а 466,7 га в городской черте — это очень большой массив. Можно сказать, стратегический для развития города. Площадь данного участка больше площади ныне действующего аэропорта, споры о сносе которого до сих пор не утихают. А вообще, в нашем мегаполисе земли стоимостью ниже 75 тыс. руб. за сотку я не встречал.
— По всей видимости, ОАО «Ростовское» — крупнейший собственник земель в Ростове, — продолжает Александр Кориневский. — По материалам иска оспаривалась кадастровая стоимость по участкам площадью более четырехсот гектаров и кадастровой стоимостью более чем 6,5 млрд рублей. Однако вряд ли компания платит самый большой земельный налог. Их земли, хотя и находятся в черте города, скорее всего, предназначены для сельхозпроизводства. При расчете налога в этом случае применяется минимальная ставка налога — 0,3% от кадастровой стоимости. Это дает сумму налога на землю чуть меньше 20 млн рублей. Для примера: «Ростсельмаш» и его дочерние предприятия имеют в сумме гораздо меньше земли — не более 150–160 гектаров. Но поскольку для производственных предприятий ставка налога выше — 1,1% — и значительно больше удельный показатель кадастровой стоимости на метр, то можно предположить, что сумма налога там будет намного больше.
О более внушительных земельных наделах, сконцентрированных в одних руках, N писал 4 года назад. Тогда руководство ЗАО «Зеленый город», созданного австрийским Grune Stadt Holding AG, заявляло о планах застроить 595 га в районе Кумженской рощи (см. N, № 794). В компании утверждали, что выкупили землю на вторичном рынке. Однако проект вскоре был заморожен, и что стало с этими землями — неизвестно. Сейчас на публичной кадастровой карте в этом районе отмечены несколько крупных участков — 239,5 га, 198 га и 114 га, поэтому вполне вероятно, что главным латифундистом города все-таки является ОАО «Ростовское».
Следующим крупнейшим участком в городе (351 га), судя по данным карты, является федеральная земля под аэродромным комплексом аэропорта. Землями площадью примерно 160–200 га распоряжается ОАО «Роствертол», однако из них 103 га занимает аэродром, а земля под аэродромами относится к федеральному имуществу. Получается, что завод владеет не более чем 100 га земли. Следовательно, как землевладелец он уступает структурам «Ростсельмаша», которые суммарно контролируют 150–160 га.
ОАО «Ростовское» стало крупным латифундистом еще в 2009 году. «В процессе приватизации имущественного комплекса ФГУП «Сельскохозяйственное предприятие “Ростовское”» на основании Приказа Министерства обороны РФ № 452 от 21.05.2009 ОАО «Ростовское» приобрело в собственность земельные участки», — говорится в судебных материалах. Приватизация этого предприятия прошла незаметно для широкой общественности. В общей сложности компания владеет землями площадью 6803 га, из которых сельскохозяйственные угодья составляют 6234 га, говорится на сайте «Ростовского». Сейчас это ОАО принадлежит одному из крупнейших предприятий стройиндустрии Краснодарского края АПСК «Гулькевичский» (см. врез), который в качестве подрядчика застраивает 70,2 га соседних земель военного городка № 140, принадлежащих Минобороны, где в течение 2013 года должен сдать 265 тыс. кв. м жилья. На днях ростовская администрация даже объявила конкурс на лучшее название этого района. В конце прошлой недели лидировало название «Суворовский». Однако с учетом того, что кубанцам принадлежат соседние земли большего размера, или почти 10% площади Октябрьского района Ростова, район можно смело назвать Гулькевичским.
Будет ли компания оспаривать судебное решение и как планирует использовать собственную землю, пока неизвестно. На вопросы N гендиректор ОАО «Ростовское» Виктор Хлынов не стал отвечать, запрос в АПСК «Гулькевичский» также остался без ответа. В то же время у кубанских строителей, по всей видимости, большие планы на Ростов.
В конце прошлого года председатель наблюдательного совета банка «Кубань Кредит» Виктор Бударин в интервью ресурсу Bankir.ru заявил, что клиент банка АПСК «Гулькевичский» для строительства в Ростове по заказу Минобороны будет использовать газобетонные блоки. Их, в свою очередь, уточнил г-н Бударин, будет производить еще один клиент банка ООО «КСМК-регион». По его словам, банк финансирует строительство этого завода на Кубани и такой же завод планируется построить в донском регионе. По всей видимости, донской завод уже не успеет выпустить продукцию для домов Минобороны, поскольку до завершения контракта осталось мало времени, зато она будет кстати для еще более крупного собственного проекта.
— Что можно строить на участке, определяется Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), — считает Андрей Шумеев, гендиректор ЗАО «ЮИТ ДОН». — Рядом с кладбищем должна выдерживаться санитарно-защитная зона, устанавливаемая в соответствии с его размером и доходящая до 500 м. Для такой огромной территории в любом случае необходимо разрабатывать проект планировки и межевания, в соответствии с нормами размещать объекты соцкультбыта — школы, детсады, поликлиники. Еще один момент — должно быть понимание, где будут работать люди, живущие на такой огромной территории. С точки зрения ее расположения там может быть востребовано в основном жилье экономкласса. Однако я не уверен, что объекты, которые строятся из конструкций АПСК «Гулькевичский», пригодны для Ростова по теплотехническим характеристикам. Дома для военных на землях Минобороны начали строить без прохождения экспертизы.
По существующим нормативам там можно строить около 10–12 тыс. кв. м жилья на одном га, утверждает эксперт. Таким образом, всего на землях ОАО «Ростовское» поместится около 5 млн кв. м жилья. В ПЗЗ, опубликованных в мае 2011 года, эти земли значатся как зона режимных объектов. Соответственно, для ведения строительства придется вносить изменения в ПЗЗ.
— Это хорошее место для малоэтажной застройки, — уверен руководитель крупной строительной компании, пожелавший остаться неназванным. — Удаленный от центра участок, кроме того, многоэтажная застройка тянет за собой более серьезные обязательства по коммуникациям, социальным объектам. Что касается ценового сегмента, дома там должны продаваться не дороже, чем жилье на садовых участках, т. е. максимум по 30–35 тыс. рублей за кв. м.
Кстати, как строительное пятно участок ОАО «Ростовское» также самый большой в Ростове. Левенцовский район, который планируется к застройке в течение многих лет, в общей сложности занимает 230 га, из которых только 104,3 га реализованы на аукционе для комплексного жилищного строительства на праве аренды. Во всех аукционах победило ЗАО «Патриот».
