Как нам реорганизовать эскроу

Плюсы понятны всем: дольщики защищены самой системой проектного финансирования, банк выполняет контрольные функции и обеспечительные процедуры, залоги поручительства по ипотеке земли. Главный недостаток закона — перенос акцента в сторону интересов банков и игнорирование интересов застройщиков. При этом все риски оставили на застройщике. Особенно сильно эти недостатки проявляются при работе относительно небольших строительных компаний, как правило, вкладывающих в строительство 30-50% собственных средств: мы слишком долго не получаем доход на вложенный капитал. Застройщики, у которых хорошие продажи, получат свои доходы в стремительно обесценивающихся рублях через несколько лет после продаж. А банки все эти годы имеют бесплатное фондирование из доходов застройщика.

Такие компании, как наша, строят нетиповые, часто эксклюзивные дома, срок строительства больше, чем у масс-маркета, а уровень риска ниже за счет большей доли личных денег. Средства от покупателей поступают на эскроу-счета банков — это, по сути, наши деньги, которые, лежа в банках до окончания строительства, обесцениваются. Продажи наших квартир в ЖК «Сквер» кратно превышают наши потребности в кредитных ресурсах. Представьте, что вы положили собственные деньги на депозит на 3-4 года под 0%!

Один из вариантов решения этой проблемы — приравнять средства на эскроу-счетах к депозитам по ставке межбанковского кредита. Так, чтобы банк перечислял их строительной компании после сдачи объекта в эксплуатацию с процентами. Сейчас застройщик может продавать объекты юридическим лицам без использования счета эскроу и не по договору ДДУ (а это единичные сделки). Даже сам 214-й закон позволяет размещать деньги в кредитующем строительную компанию банке на депозите. На тот же срок. Но мне в кредитующем нас банке отказали в такой возможности. Как говорится от лица банков: «нам не надо половину, мы возьмем все». Возможно, среди банков есть те, которые захотят в конкурентной среде компенсировать строителям инфляционные потери.

Еще вариант: давайте деньги на эскроу-счетах инвестировать в надежные бумаги. Например, облигации федерального займа, «Газпрома», «Роснефти». Чтобы застройщик, получив эти деньги на брокерский счет того же банка, где кредитуется, мог вложить их в надежные облигации и компенсировать инфляционные потери.

Было бы идеально, если бы эскроу-счета нам раскрывали последовательно до окончания стройки. Например, мы сделали 60% объема, нам открывают не менее 50%. Сделали 80% — открывают 64%. Удерживая в качестве гарантии на счетах 15-20%. Чтобы, если что-то случится с застройщиком, банк мог бы объект достроить. Такой последовательный способ раскрытия счетов эскроу обеспечивает те же риски, но при этом возвращает часть маржи от банков к застройщикам, то есть к тем, кто создает эту маржу.

Закон действует с очень сильным уклоном в пользу банков. Для них это бесплатные деньги, на которых они зарабатывают. Интересы застройщиков проигнорированы. Бывают ситуации, когда мы вынуждены сдерживать продажи, чтобы объем средств на эскроу-счетах превышал сумму освоенных денег не в три раза!

И конечно, недостатки закона приводят к удорожанию недвижимости. Мы продаем метры, за которые нам заплатят через несколько лет. И это при непредсказуемой инфляции. Мы неминуемо будем «перезакладываться». К каждой квартире, проданной на раннем этапе, мы «набрасываем» приличный запас. И это, в свою очередь, способствует разгону инфляции и, конечно, тормозит продажи. Сдерживая продажи, мы тоже не способствуем увеличению предложения и снижению цен. Решение этой проблемы было бы выгодно не только покупателям жилья и застройщикам, но и государству — за счет оживления строительного рынка, увеличения и вовлечения собственных средств застройщиков за счет их рефинансирования и ускорения оборачиваемости капитала.