Земельных споров станет больше

В 2011 году Арбитражный суд Ростовской области рассматривал намного больше дел, связанных с земельными отношениями, чем в 2010 году. Основная причина споров — завышенная стоимость арендной платы за ростовскую землю, исчисляемая невыгодным для арендатора способом. Примечательно, что в целом по России такой проблемы не было. Сейчас благодаря новому постановлению Президиума Высшего арбитражного суда (ВАС) стало возможным оспаривать в суде расхождение рыночной и кадастровой стоимости земли. Эксперты считают, что это приведет к новому витку роста числа земельных споров.
*Данные Арбитражного суда Ростовской области и компании VEGAS LEX.

В 2011 году в Ростовской области в 3,5 раза увеличилось количество дел, связанных с земельными отношениями, сообщал в феврале арбитражный суд (см. N, № 964).

— Увеличение споров связано с активизацией подачи исков Департаментом имущественно-земельных отношений (ДИЗО), случившейся после череды проверок действий департамента, связанных со сформировавшейся большой задолженностью арендаторов земельных участков по договорам аренды, — считает управляющий партнер юридической фирмы «Эберг, Степанов и партнеры» Игорь Степанов. — Прокуратура потребовала от ДИЗО ликвидировать многомиллиардную задолженность. Среди задолженников оказались в том числе и целые группы застройщиков. С 2007 по 2010 годы велась недостаточно активная работа по взысканию задолженности, это было одной из причин того, что арендаторы перестали своевременно вносить арендную плату. Управляющий партнер «МауэрГрупп» Константин Мауэр говорит о противоречиях между нормами земельного законодательства и иными законодательными актами, в частности положениями гражданского законодательства.

— Такие противоречия создают для органов государственной власти и местного самоуправления возможность произвольного выбора норм, подлежащих исполнению в той или иной ситуации, — отмечает Константин Мауэр.

Так, по словам Игоря Степанова, материалами нескольких дел подтверждено, что ростовский ДИЗО неправильно оценивал характер земель, их целевое назначение и в несколько раз завышал коэффициенты, используемые в определении суммы арендной платы (в целом по России такой проблемы не наблюдалось; см. инфографику). В результате на основании принятых решений сумма задолженности по сравнению с предъявляемой в суд ДИЗО была снижена в несколько раз (см. врез).

— Арендаторы пытались вести переговоры с ДИЗО, чтобы убедить в неправильности формулы расчетов, но безуспешно, — рассказывает Игорь Степанов. — Департамент не мог без судебного решения соглашаться с существенным снижением задолженности по арендной плате. Порой на устанавливаемую стоимость аренды влияли трудности истолкования постановлений мэра, которыми утверждались размеры ставок и порядок их расчета. Не было судебной практики, которая могла бы помочь в решении спорных вопросов.

По словам экспертов, одной из главных причин, влиявших на завышение арендной платы, являлось то, что согласно закону органы власти могли исчислять ее исходя в том числе из кадастровой стоимости земли.

— В последнее время самый распространенный случай судебного спора — расхождение рыночной и кадастровой стоимости участка, которые на практике не совпадают, — говорит руководитель практики «Строительство. Земля. Недвижимость» юридической фирмы «JBI Эксперт» Вячеслав Оробинский.

Кадастровая стоимость, меняющаяся раз в 5 лет, в последний раз исчислялась на пике роста цен перед кризисом. Среди прочего были определены темпы роста, а также повышающий коэффициент на 5 лет. В кризис рыночная стоимость уменьшалась, а кадастровая, наоборот, росла. Например, сейчас в арбит­ражном суде рассматривается дело предпринимателя, который пытается снизить КС арендованного им земельного участка с 34,3 млн руб. до 9,6 млн руб.

— Поначалу, когда собственники и арендаторы пытались обжаловать расхождение стоимости в суде, практика была отказная, — говорит Вячеслав Оробинский. — Постановление Президиума ВАС РФ от 15.12.2011 № 12651/11 позволило оспаривать в суде расхождение цен.

Данное постановление, по словам юристов, повлекло за собой резкое увеличение числа дел, связанных с земельными отношениями.

Теперь предприятию, считающему, что КС существенно выше рыночной, необходимо привлечь независимого оценщика, который сможет установить рыночную стоимость земельного участка на тот период, когда осуществлялась оценка кадастровой стоимости земли. В случае серьезных расхождений между установленной тогда кадастровой стоимостью и результатами оценки необходимо подать иск в суд. Суд назначит экспертизу, в ходе которой будет проверено то, насколько правильно была проведена оценка. Если расхождение подтвердится, суд примет решение, чтобы в Государственный земельный кадастр была внесена другая стоимость.

В случае положительного решения суда можно также подать заявление о перерасчете арендной платы начиная с того года, когда была осуществлена оценка кадастровой стоимости земли.

Более того, предприниматели, проигравшие дело в суде до 15 декабря прошлого года, теперь могут подать заявление о пересмотре того решения по вновь открывшимся обстоятельствам.

— Сейчас ведутся споры, связанные с изменением кадастровой стоимости, однако их пока не так много, как мы ожидали, — сообщила N председатель 7-го судебного состава Арбитражного суда РО Антонина Смолькова. — Может, пока не все знают о новом постановлении. В любом случае в этом году грядет новая переоценка кадастровой стои­мости земли, после этого число споров может увеличиться.

В целом же юристы и предприниматели советуют арендовать земли не у государственных, а у коммерческих структур.