Ценное право

За последний год власти Ростова провели несколько земельных аукционов, на которых выставлялись крупные участки под комплексную застройку. Начальная цена права аренды была сильно занижена, что говорит о не очень качественной работе оценщика. Впрочем, оценщики подчеркивают, что точно подсчитать рыночную цену права могут либо квалифицированные специалисты, либо сами строители. При сдаче участков в аренду встречаются два варианта предмета торга: арендная плата и платеж за право заключения договора, а будущая арендная плата в таком случае уже известна. Последний вариант все чаще используется на муниципальных торгах.

Оценка права аренды крупного участка, по данным оценщиков, стоит от 10 тыс. рублей. Однако на аукционах по отбору оценщиков для этой работы цена может снизиться и до 1 тыс. рублей, что, по словам специалистов, ниже себестоимости изготовления отчета. По этой причине некоторые компании в таких торгах не участвуют, поскольку уверены, что качественно работа за такие деньги не выполняется.

Это подтверждается и результатами последующих земельных тендеров, когда начальная цена права аренды существенно вырастает. Недавно N писал об аукционе, на котором начальная цена выросла в 80 раз. Гендиректор ГК «Жилстрой» Андрей Смехунов подтверждает, что начальная цена аукционов, как правило, сильно занижена, но это влияет только на количество участников, число которых растет, и на длительность самого аукциона, поскольку шаг маленький. Возможности для махинаций появляются тогда, когда в аукционе участвует мало застройщиков. Случается, что плоды некачественной оценки пожинают и чиновники. Оценщики ссылаются на судебное разбирательство между Минимуществом области и фирмой, выигравшей тендер на осуществление работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в 2013 г.

По поводу наличия четких методик оценки права аренды мнения специалистов разошлись. Одни ссылаются на конкретные методические рекомендации, другие говорят, что даже для подсчета рыночной ставки арендной платы не хватает официальных руководств. Существуют сложности и с подбором аналогов.

— По таким объектам, как земельные участки, весь рынок фактически является первичным, т. е. основные арендодатели — государственные и муниципальные структуры, и назвать цены в полной мере рыночными крайне сложно, — отмечает Александр Кориневский, гендиректор ООО «Бета консалтинг».

Оценщики солидарны в одном: работу по оценке права аренды может выполнить только опытный специалист.

— К сожалению, сегодня можно констатировать существенное снижение профессионального уровня при возрастающем количестве «специалистов», — сетует Игорь Резниченко, директор ООО «Системы независимой оценки».

Как правило, земельные участки для строительства арендуются на 3–7 лет. По словам оценщика Татьяны Бачалдиной, сумма годовых платежей за период строительства, включая платеж за право аренды, должна быть ниже рыночной стоимости земельного участка, если бы он приобретался в собственность.

Строители добавляют, что на аукционы, где предлагаются участки под комплексную застройку, надо приходить с какими-то проектными предложениями, а это дополнительные затраты времени и средств. Впрочем, строители признаются, что участков мало, поэтому они стараются приобретать все, что могут.

— Если участок представляет интерес с точки зрения многоэтажной застройки, то мы участвуем в аукционе хотя бы для того, чтобы оказаться единственным участником и получить участок по начальной цене, — рассказывает Андрей Смехунов. — При определении цены, до которой мы готовы торговаться, учитываются сумма, которую придется уплатить за право заключения договора аренды, ежегодная арендная плата, а также имеющиеся проекты. Если их мало, а свободных средств много, то можно купить участок с минимальной прибылью, но снизить общие издержки по другим проектам, загрузить имеющиеся мощности, сохранить коллектив, долю рынка и т. д. На практике есть большой участок, на который 1–2 претендента, но сумма покупки большая, и еще больше средств потребуется на его освоение. Например, недавно приобретенные нами участки в Левенцовке. Доля земли в себестоимости кв. м жилья составит 1–3 тыс. рублей, это очень мало. Другой случай — это маленький участок, но если он нам нужен, мы купим его и по не очень выгодной цене.

Некоторые строители предпочитают участвовать в аукционах, где торгуются за ставку аренды, а не за право аренды.

— В расчет стоимости земельного участка включается полная стоимость затрат на приобретение прав на земельный участок на весь период строительства, — поясняет гендиректор ЗАО «ЮИТ ДОН» Андрей Шумеев. — Менее предпочтительным, в нашем понимании, является приобретение на конкурсе права аренды, поскольку в этом случае победителю конкурса необходимо сразу заплатить значительную часть средств, включаемых в стоимость земельного участка. А в том случае, когда в результате конкурса определяется размер годовой арендной платы, победитель имеет возможность производить оплату стоимости земельного участка равномерными долями в течение всего периода его освоения.

В отличие от оценщиков, которые при определении рыночной стоимос­ти смотрят на аналоги, строители подсчитывают свою будущую выгоду.

— Принятие решения об участии в конкурсе происходит на основе расчета экономических показателей целесообразности реализации проекта и не зависит от того, является ли начальной ценой размер годовой арендной платы или право аренды земельного участка, — комментирует гендиректор ЗАО «ПАТРИОТ» Игорь Далаксакуашвили. — На основе планируемых поступлений и платежей составляется финансовая модель реализации проекта и исходя из требуемой нормы доходности проекта и с учетом возможных рисков реализации проекта определяется максимально возможная стоимость права аренды земельного участка, при которой данная норма доходности обеспечивается.

О стоимости права аренды. 
Владимир Горбунов, руководитель ГК WEAKON PROPERTY GROUP, называет факторы, влияющие на оценку права аренды участка: местоположение; коммуникации; общая площадь; рельеф и форма участка; период времени, оставшийся до окончания срока действия договора аренды; величина арендной платы, предусмотренная договором аренды; порядок и условия внесения (в том числе периодичность) и изменения арендной платы, предусмотренные договором аренды; необходимость получения согласия собственника на совершение сделки с правом аренды; наличие у арендатора права выкупа арендованного земельного участка; наличие у арендатора преимущественного права на заключение нового договора аренды земельного участка по истечении срока договора аренды.