Сам себе оценщик

Некоторые специалисты надеются, что новые правила 

в кадастровой сфере приведут к более точной оценке. Однако ангажированность нового института и прочие нововведения заставляют специалистов думать, что закон направлен на снижение возможностей оспаривания кадастровой стоимости.

— Принятые в этом году законы, касающиеся оценки кадастровой стоимости, повлекли ряд изменений, особенно значимых для независимых оценщиков, — рассказал гендиректор ООО «Терра Докс Инвест» Евгений Цымбал. — Если говорить о Федеральном законе № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», принятом летом этого года, то суть нововведений состоит в том, что теперь оценка будет производиться специалистами государственных бюджетных учреждений (ГБУ). Ранее это делали независимые оценщики, работавшие по госконтрактам.

В законе говорится, что собственники недвижимости могут обратиться с заявлением в ГБУ об исправлении технической и (или) методологической ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости.

— Кадастровая оценка — это математические модели, они всегда специфичны, — пояснил Александр Кориневский, гендиректор ООО «Бета консалтинг». — Неспециалисту самостоятельно практически невозможно определить ошибку в расчетах, поэтому с учетом неопределенности этой нормы закона процесс обращения в ГБУ с заявлением об исправлении ошибки имеет большой коррупционный риск.

Рассмотрением заявлений о признании кадастровой стоимости на уровне рыночной будет заниматься другая комиссия. Сейчас она работает при Росреестре, теперь будет создаваться при Минимуществе и только в том случае, если регион примет такое решение.

Если в Ростовской области комиссия не будет создана, то оспаривать кадастровую стоимость придется сразу в суде.

— Теоретически, наличие комиссии облегчает задачу оспаривания кадастровой стоимости, но на практике комиссия в Ростовской области выносила в основном отрицательные для заявителей решения, — рассказал Александр Кориневский. — В судах почти всегда выносятся положительные решения, но величина снижения стоимости может быть намного меньше, чем изначально планировалось заявителями. Многое зависит от административной позиции. Ранее в Краснодарском крае комиссия выносила около 90% положительных решений. После смены губернатора, видимо, решили, что хотя край и богатый, но отказываться от лишних налогов не стоит, поэтому количество положительных решений снизилось практически до нуля.

Несколько изменился набор документов, необходимых для оспаривания. Теперь к заявлению прилагают три документа:

1) выписку из Единого госреестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости;

2) копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости;

3) отчет об оценке рыночной стои­мости.

Заключение эксперта саморегулируемой организации (СРО) на отчет оценщика уже не потребуется.

— Ни комиссия при Росреестре, ни суды и так не принимали в расчет заключения СРО, зачем тогда заказчикам оценки тратить деньги на ненужный документ? — рассуждает Валерий Романенко, управляющий партнер ООО «Бизнес Консалт». — Видимо, это объясняется умалением роли СРО в оценочной деятельности.

Положительной стороной законодательных изменений эксперт считает создание специального института оценки, который должен обес­печить более точный размер кадастровой стоимости.

— Ранее это делали случайные оценщики, выигравшие тендер, — поясняет Валерий Романенко. — Низкое качество оценки объяснялось пробелами в подготовке специалис­тов, сжатыми сроками выполнения работ, отсутствием единой методики, каждый оценивал по-своему. Естественно, что в новых условиях ГБУ займется созданием единой методики, подготовкой специалистов, иначе зачем тогда создавать это учреждение? 

?10 В то же время, по мнению эксперта, недостаток бюджетного учреждения — его ангажированность, соответственно, существует возможность умышленного завышения кадастровой стоимости.

— Да и оспаривать результаты кадастровой оценки через ту организацию, которая ее выполняла, неправильно, — считает эксперт. — В целом закон направлен на снижение возможностей оспаривания. Количество тех, кто захочет оспаривать результаты оценки, будет зависеть от качества работы ГБУ. Как показывает опыт, все, что делает государство, т. е. без конкуренции, нельзя назвать качественным.

С ним солидарны и другие оценщики.

— Вся суть кадастровой оценки — это конфликт волка-государства и его бюджетных интересов и ягненка — собственника недвижимости, который хочет платить налогов поменьше, — убежден Александр Кориневский. — Показав, что ему недосуг обеспечивать реальный баланс интересов, волк отдал контроль за кадастровой оценкой самому себе. В результате определением кадастровой стоимости будут заниматься государственные оценщики, являющиеся штатными работниками бюджетных учреждений.

Однако новая система заработает не сразу, а в течение трех лет. Поэтому в ближайшие годы споры будут осуществляться еще в рамках кадастровых оценок, которые делаются по старой схеме, в рамках оценочного законодательства.

Эксперт обратил внимание на важнейшие события в Ростовской области, касающиеся кадастровой оценки: завершается новая оценка всех строений.

— Кроме того, в отличие от многих регионов у нас на 2017 год пока не ввели ни один из кадастровых имущественных налогов для бизнеса и населения, — продолжает Александр Кориневский. — Однако в учете и оценке строений столько проблем, что во избежание неприятных сюрпризов лучше разобраться заранее, до введения новых налогов.

Поскольку с 2017 года все правовые и кадастровые базы данных будут объединены в Единый госреестр недвижимости, возможно появление большого количества ошибок. Александр Кориневский рекомендует предприятиям заняться проверкой правильности характеристик своей недвижимости, внесенной в новую базу. Для этого стоит заказать справку о кадастровой стоимости объекта и сделать кадастровый паспорт на каждое строение.