Поспорить с комиссией
Убедить комиссию при Росреестре, что кадастровая стоимость земли завышена, пока что удается немногим.
Новая кадастровая стоимость (КС) земли в Ростовской области в среднем выросла на 4%, но больше всего пострадали промышленные и торговые предприятия. Многие из них согласно новым требованиям пытаются оспорить ее в комиссии, но это удается немногим. Одна из причин — низкое качество отчетов об оценке.
Новая кадастровая оценка вступила в силу с 1 января 2015 года. В некоторых местах она снизилась, однако во многих районах продолжает превышать рыночные цены. Например, эксперты говорят, что КС земли выросла под торговыми и промышленными объектами на землях поселений.
По данным Юрия Михайлова, начальника отдела государственной кадастровой оценки Минимущества области, новая КС земли в Ростовской области в среднем выросла на 4%, а больше всего земля подорожала в садоводческих товариществах (см. таблицу).
Юристы ЮФ «JBI Эксперт» считают, что актуальность вопроса оспаривания кадастровой стоимости земельного участка сейчас не только сохраняется, но и постепенно растет, поскольку из-за увеличения кадастровой стоимости растет и земельный налог, подлежащий уплате.
Впрочем, у представителей власти иное мнение.
— Со 100 рублей налоговой базы в бюджет юрлицами платится максимум 1,51 рубля, физлицами — 3 копейки, — высказался по поводу политизации земельного налога Юрий Михайлов на круглом столе «Процессуально-правовые и организационные вопросы взаимодействия суда, участников процесса и экспертных организаций при назначении и проведении судебных экспертиз». — В среднем земельный налог в себестоимости продукции нормально работающего предприятия составляет 5%. Иногда достигает 10–20%, например у «Ростсельмаша», поскольку у него большие площадки для хранения продукции. Зачем бороться за 5%?
Более того, по словам экспертов, бороться за снижение земельного налога стало сложнее.
— Существенно изменилась схема оспаривания, — пояснил Александр Кориневский, гендиректор ООО «Бета консалтинг». — Первоначально заявления рассматриваются комиссией, в случае отказа нужно обращаться в суды общей юрисдикции. Арбитражные суды с августа 2014 года данные дела не рассматривают.
Большинство заявлений комиссией при Росреестре отклоняется.
— С начала 2015 года в комиссию поступило и рассмотрено 46 отчетов об определении стоимости. Из них 8 удовлетворено, 38 отклонено, — сообщил Юрий Михайлов, участвующий в комиссии. — Рекомендую оценщикам не доказывать, что отчет — единственное доказательство стоимости, а доказывать аргументы, приведенные в отчете.
Оценщики согласны, что при принятии решения комиссия руководствуется качеством отчета об оценке, но и понимает, что снижение налоговых пополнений в бюджет не входит в интересы органов власти.
— Причины отклонения заявлений: недостаточный уровень квалификации оценщиков, уязвимость для замечаний оценки на ретроспективную дату при недостаточном количестве рыночной информации, — указывает оценщик Татьяна Бачалдина. — Также муниципалитет имеет стойкую позицию «не снижать». У меня в работе земельный участок, новая КС которого — 75 млн руб. По всем расчетам максимальная рыночная стоимость подобных объектов составляет 30 млн. Обнаружив такую разницу, пришлось изучить отчет об оценке кадастровой стоимости по Ростовской области. Входные данные (объекты-аналоги) одни, а на выходе огромная разница. Это связано с массой неверных данных, которые и повлияли на кадастровую стоимость. Например, много ошибочных данных об объектах-аналогах с указанием площади на ноль меньше, а стоимостью, соответственно, на ноль больше. По-видимому, при расчетах у специалистов были проблемы перевода гектаров в метры. Также исполнитель утвержденной кадастровой оценки ГУПТИ РО находится в ведомственном подчинении заказчика — Минимущества Ростовской области (по данным www.guptiro.ru). Это уже на первом этапе являлось нарушением ст. 16 закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности».
Участники рынка отмечают, что требования к отчетам оценщиков резко ужесточились. По этой причине многие специалисты дорабатывают отчеты и не спешат отдавать их в комиссию и суд, наблюдая за тенденциями.
— Желающих оспаривать кадастровую стоимость земли много, но из-за увеличенных требований к отчетам об оценке растут стоимость и срок выполнения услуг, — поясняет Татьяна Бачалдина. — Мелкие объекты невыгодно оспаривать.
Татьяна Шевченко, директор ООО «Элит-Оценка», рекомендует предпринимателям сначала провести анализ вероятности оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.
— Он включает в себя оценку рыночной стоимости земли и сравненительный анализ того, насколько рыночная стоимость отличается от кадастровой, — рассказывает г-жа Шевченко. — Затем проводится анализ целесообразности будущего оспаривания кадастровой стоимости: рассчитываются все затраты, после чего становится понятно, целесообразно заниматься оспариванием или нет.
По словам Андрея Никонова, гендиректора ООО «НЭОО “ЭКСПЕРТ”», в процессе оспаривания кадастровая стоимость снижается в среднем на 30–50%.
