Новую стоимость оспаривают по-новому

В этом году активность предпринимателей по оспариванию кадастровой стоимости (КС) земли была довольно высокой, несмотря на то что новая КС не настолько завышена, как прежняя. По общему мнению специалистов, обязательное досудебное рассмотрение споров в комиссии при Росреестре не помогло бизнесу, поскольку число положительных решений крайне низкое. В то же время рассмотрение дела в областном суде стало более закрытым, чем в арбитражном, ходатайства истцов учитываются меньше.

В этом году КС оспаривают, как правило, владельцы крупных участков.

— В основном несправедливая КС коснулась земель под промышленными объектами, — считает независимый оценщик Татьяна Бачалдина. — Стоимость большинства объектов настолько завышена, что некоторые собственники готовы по кадастровой стоимости земельного участка продать вместе с землей и бизнес целиком. Бывает и так, что 2–3 смежных участка с одинаковым назначением, коммуникациями могут вдвое различаться по стоимос­ти.

— Ажиотаж с оспариванием КС земли объясняется тем, что она введена с этого года, — считает оценщик, пожелавший остаться неназванным, выполняющий в том числе и судебные экспертизы. — В следующем году будет мало работы, поскольку острые проблемы решатся в этом году. Встречаются завышения КС даже более чем в 2 раза, но их очень мало. В целом КС нормальная, особенно по Ростову.

Процедура оспаривания стала длительнее и дороже, поскольку при обязательном для юрлиц досудебном рассмотрении большинство решений выносится не в пользу истцов (см. инфографику), а дальнейшее судебное разбирательство влечет дополнительные судебные расходы.

— За 2015 год оценщиками ТПП для целей оспаривания КС было составлено 39 отчетов об оценке рыночной стоимости земельных участков, — рассказал N руководитель Центра оценки ТПП РО Владимир Кухарук. — На каждый отчет получено положительное заключение СРО. К сожалению, большинство заявлений было отклонено.

— Статистика работы комиссии в Ростовской области — одна из самых плохих по стране, — убежден Александр Кориневский, гендиректор ООО «Бета консалтинг». — Замечания комиссии часто носят характер придирок. И главное, совершенно непонятно, кто их пишет и насколько эти люди разбираются в оценке. Но даже при таких условиях немногие отчеты, пропущенные комиссией и опубликованные в открытом доступе в базе Росреестра, могут содержать грубейшие ошибки и нарушения. Таким образом, складывается впечатление о выборочном и необъективном подходе комиссии к анализу отчетов.

С г-ном Кориневским солидарен директор ООО «Экспертные решения» Игорь Резниченко, который обращает внимание на то, что заключения СРО на отчет абсолютно не принимаются во внимание ни комиссией, ни судом.

— А ведь это заключение эксперта, определенно обладающего высокими познаниями в области оценки, — сокрушается эксперт. — Получается, что профессионалы спорят с непрофессионалами, а суд принимает во внимание выводы комиссии. Для чего тогда нужно это заключение? На мой взгляд, кто-то один должен делать замечания к отчету, иначе это выхолащивает смысл заключений экспертов, вызывает недоверие к специалистам в области оценки.

— Рассмотрение споров в Кадаст­ровой палате необъективно, — резюмирует Татьяна Бачалдина. — И делается это не в связи с качеством отчетов или точностью определения в них рыночной стоимости, а, возможно, из политических соображений.

Свою позицию она аргументирует тем, что в замечаниях комиссии прослеживается неравное отношение к заявителям: к отчетам, получившим одобрение комиссии, можно предъявить те же замечания, которые делаются к отчетам, комиссию не прошедшим.

Получить комментарии Росре­естра по данному вопросу коррес­понденту N на минувшей неделе не удалось.

Особенно интригующе выглядят в этой ситуации случаи одобрения комиссией отчетов о снижении КС во много раз (см. таблицу).

Заявители, недовольные результатами рассмотрения спора в комиссии, теперь обязаны обращаться в областной, а не в арбитражный суд. В связи с этим оспаривание КС также приобрело новые черты. В арбитражном суде были открыты все данные по делам, т. е. можно было прослеживать, какая кадастровая стоимость по каким кадастровым номерам принята. В областном суде эти данные скрыты, уточняет Татьяна Бачалдина.

— Областной суд в меньшей степени, чем арбитражный, учитывает аргументы истцов, — убежден Игорь Резниченко. — В 99% случаев суд назначает судебными экспертами тех, кого предлагает правительство области или администрация города, даже если их профессиональный стаж меньше, а стоимость работ выше. К заключениям экспертов у истцов есть вопросы, однако экспертов, в отличие от оценщиков, выполнявших отчеты, в суд для опроса практически не вызывают. Хотя эксперты пользуются той же методологией, что и оценщики. Как правило, у судебных экспертов оценка получается несколько выше, чем в выполненных отчетах. Может, причина в этом?

Обычно истцам удается добиться в суде снижения стоимости на 30–50%, уточняет эксперт. По его мнению, методику оценки КС нужно совершенствовать, стремясь к соблюдению баланса интересов государства и бизнеса. Пока же последнему приходится самостоятельно отстаивать свои права, но, прежде чем этим заниматься, надо удостовериться в экономической целесообразности предпринимаемых усилий.

— Мы рекомендуем провести независимую оценку, рассчитать, на сколько КС можно снизить и какая получится выгода на налоговых или арендных платежах за вычетом всех издержек, — поясняет директор компании «ЛИТА-Аудит» Анна Комиссарова.

Татьяна Бачалдина обращает внимание на то, что повторное обращение в суд с заявлением о пересмотре КС объекта будет возможно только при изменении его качественных или количественных характеристик (разбиение, объединение, смена назначения и пр.). Соответственно, добавляет эксперт, после изменения КС нельзя проводить изменение характеристик объекта, которое повлечет за собой возврат КС к прежнему уровню цен.