Кадастровая стоимость в суде сокращается в 2 раза

На начало этого года пришелся пик судебного рассмотрения исков, поданных в 2015 году. Дело в том, что установленная судом КС используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано в суд заявление о пересмотре КС.

— Истцы, подавшие заявление о пересмотре КС в 2015 г. после удов­летворения их требований и внесения сведений о новой КС в Государственный кадастр недвижимости, имеют право заявить о расчете суммы налоговой базы с 1-го числа того налогового периода 2015 года, в котором подано заявление о пересмотре, даже если удовлетворение требований произошло в 2016 году, — пояснил Игорь Смолев, директор ООО «Лендлорд-Эксперт».

Опрошенные N оценщики сошлись во мнении, что количество желающих оспорить кадастровую оценку земли растет. Это объясняется несколькими факторами. Среди них — появление разъяснений высших судебных инстанций по толкованию правовых норм, связанных с вопросами оспаривания кадастровой стоимости, а также ужесточение контроля за работой комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости со стороны Общественного совета при Росреестре, в т. ч. возможность подать жалобу на необоснованный отказ комиссии.

— Данные факторы значительно повысили шансы истцов на удовлетворение их требований, а также сделали наличие профессионально подготовленного отчета об оценке достаточным для вынесения судебного решения в пользу истца, — считает Игорь Смолев.

По его данным, требования истцов удовлетворены в отношении 51% исков, не удовлетворены — в отношении 15% исков, а 34% исков на конец 2015 г. находились на рассмотрении. По России в целом в этом году процент удовлетворенных исков существенно больше, а предстоящих к рассмотрению дел многократно больше, чем рассмотренных (см. инфографику 1).

В результате вынесенных в су­дебном порядке решений по искам, поступившим в суды в период с 01.01.2015 по 30.09.2015, наблюдается падение налоговой базы (суммарной величины КС) в отношении объектов недвижимости, по которым были приняты решения, приблизительно на 40%, а за период с 01.10.2015 по 31.12.2015 падение составило около 71%. По мнению Игоря Смолева, переломный момент наступил в связи с выходом разъяснений высших судебных инстанций по толкованию правовых норм, связанных с вопросами оспаривания КС. В этом году этот показатель зафиксировался на уровне 50,5% (см. инфографику 2).

На досудебном этапе большая часть заявлений остается неудовлетворенной. По данным гендиректора ООО «Терра Докс Инвест» Евгения Цымбала, всего 30% заявлений удовлетворены.

— Часть собственников, не добившись результата в комиссии, идут в суд, — рассказывает эксперт. — Из них 20–30% добиваются необходимого результата по истечении длительного времени и достаточно больших затрат на дополнительные экспертизы.

— Те положительные решения, которые выносят комиссия и суд, свидетельствуют о том, что КС земель в регионе завышена, — считает Игорь Резниченко, директор ООО «Экспертные решения». — Даже тот «сдерживающий» фактор, который представляет собой комиссия по оспариванию при Росреестре, не может свидетельствовать о том, что представленные отчеты оценщиков «порочны», а КС является «справедливой». В суде в абсолютном большинстве случаев происходит ее снижение. Однако вызывает серьезные вопросы соотношение полученных результатов в отчетах оценщиков и судебных экспертов. В большинстве случаев суд принимает во внимание позицию судебных экспертов. При этом судебные экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка назначаются даже в ситуации, когда замечания комиссии не связаны с величиной рыночной стоимости, определенной оценщиком.

В то же время попадаются и отдельные счастливчики. Гендиректору ООО «НЭОО “ЭКСПЕРТ”» Андрею Никонову известно, что некоторые собственники добились установления КС ниже предыдущей в два, а то и в три раза.

Происходящее снижение цен на землю не сказывается на желании предпринимателей оспорить КС, поскольку рыночная стоимость определяется на ту дату, на которую определялась КС земельных участков (в Ростовской области — 01.01.2014). Однако исключение составляют вновь образованные земельные участки.

— Именно это исключение и позволяет воспользоваться тенденцией рынка к снижению цен, — обращает внимание Игорь Смолев, — т. к. датой определения КС объекта недвижимости, в отношении которого про­изошло изменение его количественных и (или) качественных характеристик, является дата внесения сведений о нем в кадастр недвижимости.