Кадастровая стоимость объектов недвижимости повысит налог на имущество

Налог на имущество, который будет уплачиваться по-новому для коммерческих зданий и помещений, в Ростовской области, по всей видимости, заработает с 2015 года. Оценщики прогнозируют сложности с отнесением тех или иных зданий к разряду коммерческих, а также предполагают, что налоговая нагрузка для собственников торгово-офисной недвижимости возрастет.
  В начале ноября утверждены поправки в Налоговый кодекс РФ, изменяющие с 2014 года расчет налога на имущество для отдельных видов зданий. Изменения в определении налоговой базы коснулись административно-деловых и торговых центров, нежилых помещений, используемых как офисы, магазины, объекты общепита или бытового обслуживания, а также недвижимости, принадлежащей иностранным организациям. Для этих объектов налоговая база будет определяться не по остаточной, а по кадастровой стоимости.

Налог на имущество региональный, поэтому не может вводиться автоматически. Необходимое условие — наличие кадастровой стои­мости объектов капстроительства (ОКС) — в Ростовской области выполнено. Она утверждена Постановлением правительства РО № 572 от 05.07.2012.

— Правда, найти интересующий объект довольно сложно, т. к. результаты кадастровой оценки представлены в виде таблиц, разбитых по районам, где указаны только кадаст­ровый номер и кадастровая стоимость, — рассказывает Игорь Резниченко, директор ООО «Системы независимой оценки».

Чтобы нововведения заработали в Ростовской области, по словам специалистов, необходимо внести изменения в областной закон № 43-ЗС от 27.11.2003 «О налоге на имущество организаций», а также составить и опубликовать список всех объектов, которые попадут под обложение новым налогом. Списки должны быть направлены в налоговые органы по месту нахождения этих объектов.

Некоторые оценщики считают, что наибольшие дискуссии будет вызывать именно состав объектов налогообложения, поскольку многие существующие строения не оценены и им даже не присвоены кадастровые номера. Кроме того, в отличие от сведений о кадастровой стоимости земли информация о кадастровой стоимости строений у многих собственников отсутствует.

— Достаточно спорными являются критерии отнесения объектов недвижимости к новому налогу, — уверен Александр Кориневский, гендиректор ООО «Бета консалтинг». — Например, в законе отдельно названы деловые и торговые здания, но отдельно упоминаются и помещения соответствующего профиля. Попадут ли они под новый налог — неизвестно. Еще один вопрос — отнесение административных корпусов промышленных предприятий к разряду офисных. Например, в большом количестве встречаются случаи, когда при наличии нескольких очевидно производственных или складских строений из-за одного только офисного помещения весь земельный участок может быть отнесен к коммерческому виду разрешенного использования, из-за чего его кадаст­ровая стоимость будет в несколько раз выше.

По мнению Игоря Резниченко, мо­гут возникнуть разногласия в признании здания офисным или торговым при коммерческом использовании менее 20% общих площадей, поскольку однозначного ответа закон не дает. В законе сказано, что здание признается коммерческим, если в качестве коммерческих используются не менее 20% площадей. Оценщики считают маловероятным, что какие-то жилые комплексы со встроенными общественными помещения­ми могут признать коммерческой не­движимостью.

— Это возможно, если жилой комплекс зарегистрирован как единый объект права, — рассуждает Арам Сафарян, заместитель гендиректора ООО «Лендлорд-Эксперт». — Но такое практикуется, только когда застройщики работают под черным флагом, строя частный дом, а потом узаконивают доли в праве через суд, при этом переводя 1-й этаж в нежилой фонд. Таких объектов уже остались единицы.

Новое законодательство меняет и ставки налогообложения. В настоящее время налог на имущес­тво организаций взимается по ставке 2,2% от среднегодовой остаточной стоимости имущества. По новому закону ставки будут расти в течение 3 лет (см. инфографику).

Поскольку к настоящему моменту правительство области не приняло изменений в областной закон, налог на имущество по-новому будут взимать, скорее всего, с 2015 года, и уже по ставке 1,5%.

Большинство специалистов прогнозирует увеличение налоговой нагрузки.

— Поскольку балансовая стоимость может формироваться по-разному (объект куплен на рынке или получен в ходе банкротства), то и соотношение балансовой и кадастровой стоимости может быть совершенно разным, — считает Александр Кориневский. — Но в целом, безусловно, кадастровая стоимость будет выше, и даже с учетом некоторого переходного периода по ставкам налога нужно ожидать существенного роста налогообложения.

Оценщики считают, что по аналогии с земельными участками можно ожидать оспаривания кадастровой стоимости и коммерческих объектов. Будут ли эти иски массовыми, зависит от роста налога и складывающейся судебной практики.

— Как правило, только индивидуальная оценка отображает наиболее вероятную стоимость актива, — убежден Павел Семенов, замес­титель гендиректора по развитию ООО «ОК “Золотая цифра”». — Поэтому соглашусь с мнением экспертов, прогнозирующих массовые иски, так как стоимость большинства активов, записанная в балансе предприятия, не отображает реальную ситуацию, а также есть предприятия, использующие определенную систему налогообложения, где налог на имущество не предусмотрен.

Следует ждать ситуаций, подобных тем, что были с кадастровой оценкой земельных участков.

— Ростовская область на сегодняшний день чуть ли не единственный регион России, где уже есть отказы в оспаривании кадастровой стоимости по ОКСам не только в адми­нистративной комиссии, но и в суде, — поясняет Александр Кориневский. — Суды занимют пока формальную позицию. Она заключается в следующем. Поскольку налог на строения еще не введен, формально права собственника пока не нарушены.

И еще одна проблема — методические сложности с оценкой. Если в отношении земли существует относительная ясность расчета, то в отношении ОКСов именно для целей налогообложения практика оценки пока фактически отсутствует. Поэтому для оценщиков велика опасность совершения ошибок при проведении соответствующей оценки.