Рост цен на домовладения в Ростове отпугнул покупателей
Более чем наполовину сократился объем сделок на рынке домовладений в Ростове и ближайшем пригороде. Цены предложения выросли на 20-30% из-за подорожания стройматериалов и работ. Вслед увеличились и цены предложения на земельные участки, в среднем на 15%, однако реальные сделки совершаются по ценам, близким к прошлогодним. Эксперты считают, что рынок могут оживить ипотечные кредиты. Застройщик одного из коттеджных поселков сообщил, что объем продаж вышел на уровень прошлого года как раз за счет льготной ипотеки.
По данным компании «Лендлорд-Эксперт», в сегменте жилых домов в Ростове и ближайших пригородах за прошедший год цены предложения и сделок выросли на 20-30%. Это связано с ростом стоимости строительных материалов и работ.
Как рассказал корреспонденту N девелопер, реализующий вблизи Суворовского района вторую и третью очереди коттеджного поселка Ваш Выбор, Петр Запорожец, дом площадью 120 кв. метров на участке 4,5 сотки под чистовую отделку в коттеджном поселке сейчас стоит 6 млн руб.
— На конец прошлого года такой же дом у нас стоил 5 млн руб., — говорит собеседник N. — Поскольку весной строительство нам обошлось дороже из-за роста стоимости стройматериалов, мы повысили цены в среднем на 15-20%. Особенно сильный скачок был в марте, в мае цены стабилизировались, но не на все. На металл и газоблок цены снизились, а облицовочный кирпич сейчас в среднем стоит дороже на 30%, чем в прошлом году, металлопластиковые окна — на 10%.
Он также отметил, что, если в прошлом году цены на среднестатистические дома в районе Ленинавана, Ленинакана и Красного Крыма, возводимые частными застройщиками, составляли в среднем 3,6-3,7 млн руб., то сейчас они достигли 4,3-4,4 млн руб. (рост цены — 19%. — N).
Корреспондент N изучил на «Авито» цены домовладений (неновых) в спальных районах Ростова. Средняя цена — 5,9 млн руб. при размере участка 3,2 сотки (см. таблицу). По сравнению с июнем прошлого года средняя цена стала выше на 9%.
Как отмечают в «Лендлорд-Эксперте», в сегменте земельных участков средняя цена сотки выросла на 15%. Однако это касается цен предложения. Цена сделок если и изменилась, то весьма незначительно. Номинально подорожавшие участки не продавались. Реальные же сделки совершались по цене, близкой к прошлогодней. Наиболее бурный рост средней цены сотки наблюдался с июля 2021 года по март 2022 года, когда цена выросла на 37%. Катализатором был рост цен на квартиры первичного и вторичного рынков и дома. Однако с марта 2022 года цены поползли вниз.
По данным «Лендлорд-Эксперта», объем сделок на рынке земельных участков и домовладений в этом году по сравнению с прошлым упал более чем наполовину.
Как писал N, в 2021 году спрос на дома был уже не такой ажиотажный, как в 2020-м после снятия режима самоизоляции, тем не менее, он сохранялся.
В этом году, по словам управляющего партнера АН «Парус» Михаила Денисова, спрос невысок.
— Дома продаются, но мало, — комментирует он. — Те собственники, которым нужно срочно продать, начинают опускать цены. Но, например, застройщики, которые строят дома на продажу, не видят смысла снижать цены и терять свою прибыль, им проще подождать, когда спрос вернется.
Михаил Денисов считает, что сегмент частных домовладений — одно из направлений, которое будет развиваться.
— На сегодняшний день можно приобрести трехкомнатную квартиру в спальном районе Ростова по цене 100 тыс. руб. за кв. м или в ближайшем пригороде купить дом площадью 80-100 кв. м на 4 сотках земли за 7-8 млн руб. На данный момент в пригороде Ростова очень мало коттеджных поселков, отвечающих всем требованиям: наличие коммуникаций, закрытая территория, асфальтированные дороги, общественные зоны, детские и спортивные площадки. Если рынку дать такие объекты, они будут продаваться.
По словам собеседника N, развитие этого рынка тесно связано с продвижением ипотечных программ на домовладения. Банки начинают все большее внимание уделять этому сегменту.
— Был период, когда банки не кредитовали домовладения, но сейчас ситуация меняется, — говорит Михаил Денисов. — «Сбер», ВТБ, «ДОМ.РФ» начинают выдавать кредиты на покупку домовладений, более того, практически все льготные программы по новостройкам работают и в направлении частных домов, причем даже не готовых, а строящихся. Даже ипотека под 0,1% работает на частные дома. Конечно, там есть ряд определенных условий: это должен быть коттеджный поселок со всеми коммуникациями, застройщик — юрлицо, которое аккредитовано.
Петр Запорожец рассказал, что спрос на дома в коттеджном поселке Ваш Выбор (застройщик — юрлицо) сохраняется на уровне прошлого года.
— В этом году было снижение продаж на рынке домовладений, когда выросли ставки по ипотеке, — говорит он. — Когда ставки выровнялись, сделки возобновились. В целом объем продаж у нашей компании находится на уровне прошлого года. Это связано в том числе и с тем, что мы работаем как юрлицо, соответственно, наши дома подходят под льготную ипотеку. В целом на рынке домовладений в Ростове и окрестностях минимальное количество предложений попадает под льготную ипотеку, поскольку застройщики в основном физические, а не юридические лица.
Он отметил, что из 8 домов, купленных за последнее время, 6 были приобретены с использованием ипотеки по средней ставке 5,8%.
