г. Ростов-на-Дону
04 марта 2021 03:55:37

Оценка с неточным прицелом

Оценщики формируют рыночную стоимость квартир, зачастую не зная цен сделок. По словам оценщиков, одна из основных проблем, возникающих в их работе, — отсутствие единой базы данных реальных цен сделок с жильем. Чаще всего они используют информацию с сайтов агентств недвижимости, на которых публикуются цены предложения, в том числе и специально заниженные. Повысить точность оценки может использование данных аналитических отчетов специализированных компаний.
Оценка с неточным прицелом

Оценщики Ростова, Краснодара, Ставрополя вместе с представителями банков и риэлторами на прошлой неделе обсудили проблемы, возникающие при оценке стоимости квартиры, для покупки которой берется ипотека. Основная из этих проблем — отсутствие единой базы данных реальных цен сделок. Только подобрав сопоставимые объекты и зная их стоимость, оценщик в конечном итоге сможет сделать вывод о рыночной стоимости анализируемого им объекта. В основном оценщики пользуются информацией с сайтов риэлторов либо данными Росреестра. Впрочем, и те и другие не отражают в точности рыночной ситуации.

— Случается, что на сайтах риэлторы указывают цены предложения на 200–300 тыс. руб. ниже реальных, — считает заместитель гендиректора оценочной компании «Лендлорд-эксперт» Арам Сафарян. — Они делают это в маркетинговых целях — для того чтобы привлечь клиентов.

А в данных Росреестра значатся цены сделок, которые нередко занижаются в целях ухода от налогообложения. Участники собрания пришли к выводу, что информацию с сайтов недвижимости без указания контактов риэлтора или собственника и дополнительного прозвона лучше не использовать. По словам замдиректора ООО «РИЭЛТИ» Станислава Нови, обсудить репрезентативность выборки оценщик с риэлтором могут в телефонном режиме.

— Информация о ценах сделок не всегда является открытой, — подчеркивает г-н Нови. — Мы можем предоставить оценщику только информацию о ценах предложения на сопоставимые объекты. На основе этих данных оценщик делает вывод о рыночной стоимости объекта.

Используя эту подборку и данные аналитических агентств, можно сформировать представление о стоимости, максимально близкой к рыночной. Например, компания «Лендлорд-эксперт», аффилированная с АН «Лендлорд», делает аналитические обзоры рынка на основе данных о ценах сделок в своем агентстве. В том числе в отчете публикуется и процент торга на объекты жилой недвижимости, характерный для определенного временного периода.

Оценщики могут воспользоваться и отчетами специализированных аналитических компаний, в том числе и с возможностью бесплатной подписки. Так, например, директор компании «ЕМТ Консалтинг» Анатолий Самойлов предоставил собравшимся анализ рынка жилой недвижимости Ростова и Краснодара за 2011 год. В его отчете содержатся сведения обо всех новостройках этих городов с ежемесячным мониторингом цен и состояния строящихся объектов. По словам Анатолия Самойлова, оценщик может заказать какую-либо специализированную аналитику, например отчет за квартал. Цена будет зависеть от содержания и сложности заказа. В целом же исследование может обойтись в сумму от 3 тыс. руб.

Помочь оценщику определить рыночную стоимость объекта может карта районирования. Такую схему, сделанную ростовскими риэлторами в 2004 году и постоянно обновляющуюся, представил собравшимся Станислав Нови.

— Дома на границах районов Военвед, Болгарстрой, Стройгородок находятся рядом друг с другом, однако цены на квартиры в этих домах будут разными, — приводит пример г-н Нови.

— Эта карта в свободном доступе лежит на сайте Российского общества оценщиков (РОО), — сообщил вице-президент РОО Роман Бабенко. — Вы можете сделать карту для своего населенного пункта и разместить ее там. На сайте также много другой аналитической информации, том числе анализы рынков по городам.

Сейчас, по его словам, в отчетах оценщиков зачастую не хватает необходимой аналитики, точного анализа рынка, в том числе с указанием периода, за который банк может реализовать квартиру проблемного заемщика.

Просмотров: 822

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ

Недвижимость
image
В январе цены предложения и число сделок на ростовском первичном рынке недвижимости росли, но более низкими темпами, чем в прошлом году. По мнению экспертов, в этом году цены могут вырасти, но сегмент людей, готовых покупать квартиры, сузится. Застройщики усиливают программы лояльности, что говорит о снижении потока клиентов.
Недвижимость
image
Крупнейшим коммерческим объектом, построенным в Ростове в 2020 году, стал отель Marriott Courtyard площадью 15,5 тыс. кв. метров на левом берегу Дона. На втором и третьем местах с существенным отрывом по площади — автосалон и административное здание. Площадь всех остальных крупнейших коммерческих объектов, сданных в 2020 году в Ростове, менее 3 тыс. кв. метров. Их совокупная площадь самая низкая за пять лет.
Недвижимость
image
Донское жилищное строительство падает в объемах, но растет в высоту. Совокупная площадь квартир в строящихся многоквартирных домах в Ростовской области на январь этого года составила почти 2,5 млн кв. метров, что на 17,2% меньше, чем годом ранее. Проекты укрупняются и сосредотачиваются в донской столице. Вклад остальных городов в строительство все больше нивелируется. По мнению эксперта, сокращение объемов текущего строительства связано с введением эскроу-счетов, что заставило многие мелкие компании уйти с рынка, а также с тем, что процесс выдачи разрешений на строительство усложнился.
Недвижимость
В прошлом году спрос на покупку коммерческой недвижимости в Ростове увеличился на 4%, на аренду, напротив, снизился на 9%. Наиболее востребованы были помещения свободного назначения за счет их мультифункциональности и высокой степени адаптивности для различных видов бизнеса.