г. Ростов-на-Дону
28 октября 2021 18:30:15

Оценка с неточным прицелом

Оценщики формируют рыночную стоимость квартир, зачастую не зная цен сделок. По словам оценщиков, одна из основных проблем, возникающих в их работе, — отсутствие единой базы данных реальных цен сделок с жильем. Чаще всего они используют информацию с сайтов агентств недвижимости, на которых публикуются цены предложения, в том числе и специально заниженные. Повысить точность оценки может использование данных аналитических отчетов специализированных компаний.
Оценка с неточным прицелом

Оценщики Ростова, Краснодара, Ставрополя вместе с представителями банков и риэлторами на прошлой неделе обсудили проблемы, возникающие при оценке стоимости квартиры, для покупки которой берется ипотека. Основная из этих проблем — отсутствие единой базы данных реальных цен сделок. Только подобрав сопоставимые объекты и зная их стоимость, оценщик в конечном итоге сможет сделать вывод о рыночной стоимости анализируемого им объекта. В основном оценщики пользуются информацией с сайтов риэлторов либо данными Росреестра. Впрочем, и те и другие не отражают в точности рыночной ситуации.

— Случается, что на сайтах риэлторы указывают цены предложения на 200–300 тыс. руб. ниже реальных, — считает заместитель гендиректора оценочной компании «Лендлорд-эксперт» Арам Сафарян. — Они делают это в маркетинговых целях — для того чтобы привлечь клиентов.

А в данных Росреестра значатся цены сделок, которые нередко занижаются в целях ухода от налогообложения. Участники собрания пришли к выводу, что информацию с сайтов недвижимости без указания контактов риэлтора или собственника и дополнительного прозвона лучше не использовать. По словам замдиректора ООО «РИЭЛТИ» Станислава Нови, обсудить репрезентативность выборки оценщик с риэлтором могут в телефонном режиме.

— Информация о ценах сделок не всегда является открытой, — подчеркивает г-н Нови. — Мы можем предоставить оценщику только информацию о ценах предложения на сопоставимые объекты. На основе этих данных оценщик делает вывод о рыночной стоимости объекта.

Используя эту подборку и данные аналитических агентств, можно сформировать представление о стоимости, максимально близкой к рыночной. Например, компания «Лендлорд-эксперт», аффилированная с АН «Лендлорд», делает аналитические обзоры рынка на основе данных о ценах сделок в своем агентстве. В том числе в отчете публикуется и процент торга на объекты жилой недвижимости, характерный для определенного временного периода.

Оценщики могут воспользоваться и отчетами специализированных аналитических компаний, в том числе и с возможностью бесплатной подписки. Так, например, директор компании «ЕМТ Консалтинг» Анатолий Самойлов предоставил собравшимся анализ рынка жилой недвижимости Ростова и Краснодара за 2011 год. В его отчете содержатся сведения обо всех новостройках этих городов с ежемесячным мониторингом цен и состояния строящихся объектов. По словам Анатолия Самойлова, оценщик может заказать какую-либо специализированную аналитику, например отчет за квартал. Цена будет зависеть от содержания и сложности заказа. В целом же исследование может обойтись в сумму от 3 тыс. руб.

Помочь оценщику определить рыночную стоимость объекта может карта районирования. Такую схему, сделанную ростовскими риэлторами в 2004 году и постоянно обновляющуюся, представил собравшимся Станислав Нови.

— Дома на границах районов Военвед, Болгарстрой, Стройгородок находятся рядом друг с другом, однако цены на квартиры в этих домах будут разными, — приводит пример г-н Нови.

— Эта карта в свободном доступе лежит на сайте Российского общества оценщиков (РОО), — сообщил вице-президент РОО Роман Бабенко. — Вы можете сделать карту для своего населенного пункта и разместить ее там. На сайте также много другой аналитической информации, том числе анализы рынков по городам.

Сейчас, по его словам, в отчетах оценщиков зачастую не хватает необходимой аналитики, точного анализа рынка, в том числе с указанием периода, за который банк может реализовать квартиру проблемного заемщика.

Просмотров: 1369

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ

Недвижимость
image
За два года количество строящихся многоквартирных домов в Ростовской области сократилось на 44%, а площадь квартир в них — на 21%. При этом их этажность растет, а средняя площадь квартир уменьшается. Цены на новостройки с 2019 года выросли на 28%, а с 2020-го — на 18%.
Недвижимость
image
Как известно, власти Ростовской области планируют подать заявку на проведение Олимпиады в 2036 году.
Недвижимость
image
Правительство Ростовской области утвердило изменения в проект планировки и межевания территории на Левом берегу Дона в зоне спортивного кластера. Документ определил границы участков рядом с «Ростов Ареной», на которых будут построены ледовая арена с плавательным бассейном, дворец спорта и комплекс образовательных учреждений на 4000 мест.
Недвижимость
image
Здесь может появиться парк аттракционов, бассейн, ледовый дворец, а также деловой центр и жилая застройка.