г. Ростов-на-Дону
24 января 2021 15:17:00

Примерно половина всех самостроев в Ростове будет узаконена

Возможность легализации многоквартирных домов, построенных под видом индивидуальных, не приведет к новой волне незаконного строительства, считают эксперты. Кроме того, сделать это имущество легальным удастся только каждому второму. Наименьшие шансы у тех, чьи дома построены в садовых товариществах.
Примерно половина всех самостроев в Ростове будет узаконена

По словам адвоката РОКА «Триумф» Нины Колотовой, заселенными самостроями занимаются рабочие группы, которые должны внести предложения и достигнуть консенсуса на федеральном уровне по разработке амнистии для сохранения построенных самостроев и их легализации в правовом поле.

Недавние изменения в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) Ростова позволяют при наличии вступившего в силу до 31 декабря 2021 года судебного решения об отказе в сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями самовольно возведенного многоквартирного дома (МКД) устанавливать вид разрешенного использования участка в соответствии с назначением объекта. Собственники квартир могут легализовать свои дома-самострои при наличии положительного заключения экспертизы.

Как писал ранее N, в реестре объектов самовольного строительства на территории Ростова числится почти 170 домов. Около половины из них экспертами и судами признаны безопасными для жизни и здоровья граждан.

По словам строителя малоэтажных домов Евгения Подрезова, по результатам исследования строительные эксперты отвечают на два главных вопроса: угрожает ли здание чьим-либо жизни и здоровью, нарушены ли существованием здания чьи-то охраняемые законом интересы. В частности, если из-за нового дома снижается качество коммунальных услуг, это также говорит о том, что нарушены права соседей.

— Когда строят внутри садового товарищества хамским способом, подключаясь к садовым коммуникациям, это действительно неправильно, — считает г-н Подрезов. — Однако это редкий случай. В основном застройщики обращаются к поставщикам ресурсов. В моих объектах таких проблем нет, с меня драли три шкуры за перекладку сетей.

По мнению руководителя ГК «Жилстрой» Андрея Смехунова, многоквартирные дома, построенные под видом индивидуальных, занимают особую нишу рынка.

— В таком доме могут быть более тонкие стены, нарушены нормы теплосбережения, благоустройства и другие, дом будет менее комфортным для жизни и, в отдельных случаях, небезопасным. Некоторые застройщики экономят на коммуникациях, подключаясь под видом частного дома, — считает Андрей Смехунов.

Будет ли проблема с сетями освещена в экспертизе, зависит от того, будет ли задан эксперту соответствующий вопрос.

— Вопросы задает тот, кто заказывает экспертизу, — пояснил Евгений Подрезов. — У меня по коммуникациям вопросов не было. Я сам заказывал экспертизу для суда. Всего я построил 6 домов, по 2 домам прошли суды, они исключены из списка самостроев. 4 дома — с решениями о сносе. Я убежден, что эти дома никому не мешают, они строились в соответствии с действовавшим на тот момент законом. До 2018 года, когда были внесены изменения в Градостроительный кодекс, закон о разрешениях на строительство позволял строить таким способом. Администрация такую ситуацию считала несовершенством законодательства и исправляла его своими административными методами. Сначала в ход пошли штрафы, потом иски о запрете строительства, потом о сносе... Сейчас вовсю гудят уголовные дела. Администрации районов отбирают земельные участки под этими домами, продолжаются суды.

— Именно с самостроями, по которым приняты решения судов о сносе, но снос не произведен на стадии исполнительного производства, плотно работают рабочие группы, — пояснила Нина Колотова. — В соответствии с действующим законодательством ничего не мешает подписать на стадии исполнительного производства мировые соглашения и легализовать дома, которые будут соответствовать требованиям безопасности проживания и эксплуатации, так как само по себе отсутствие разрешения на строительство не является основанием для сноса самостроя. Данная позиция подтверждается и Постановлением Пленума ВС и ВАС РФ № 10/22.

По словам эксперта, проблематично легализовать МКД в садоводческих и дачных товариществах, так как изначально нормативы для МКД не могут быть реализованы в черте СНТ или ДНТ. Участки от 3 до 6 соток отводятся для размещения жилых строений без права проживания или с правом проживания, а в основном для выращивания полезных культур для семьи.

— Эта зона жилой застройки не позволяет делить земельные участки на 2 или 3 сотки, — утверждает Нина Колотова. — Там нет широких улиц для проезда как машин скорой помощи, так и пожарных, отсутствуют элементарные условия для проведения инженерных коммуникаций, нет зоны детской площадки, зоны мусоропровода и т. д.

Судебные споры с соседями по легализации самостроев случаются часто, но устранить нарушение прав смежных землепользователей — это одно, а снести дом — совершенно другое дело.

— Такие самострои подвисают в воздухе, — отмечает Нина Колотова. — Покупатели квартир в самостроях подают иски о признании права собственности на МКД, а администрация — иск о сносе. Суды, как правило, не удовлетворяют ни то, ни другое, и опять коллизия в законодательстве — нет четких критериев для оснований признания права собственности на МКД или его сноса.

Существуют и судебные тяжбы по искам администрации города о сносе МКД, которые прошли поквартирную регистрацию в Росреестре. Это нонсенс, поскольку при регистрации права собственности проводится правовая экспертиза.

По оценкам Нины Колотовой, около половины всех самостроев в Ростове будут узаконены, если люди будут активно отстаивать свою позицию по легализации этих объектов.

По мнению экспертов, это не спровоцирует дальнейшего самовольного строительства.

— Изменения в ПЗЗ не приведут к ажиотажу в этом сегменте, поскольку многие покупатели намучились с такими квартирами, — убежден Андрей Смехунов. — Надеюсь, что на этом волна таких самостроев закончится.

— В Ростове ужесточены многие нормы, например запрещено строительство многоквартирных домов и таун-хаусов в садовых товариществах, нельзя делить участок и строить несколько домов, — пояснила эксперт.

— Я уже так строить не буду, поскольку законодательство изменилось и сейчас так строить нельзя, — сделал вывод Евгений Подрезов.

ТАКЖЕ ПО ТЕМЕ
Своими словами
image
На прошлой неделе региональные власти законодательно «оправдали» самовольное строительство. ПЗЗ Ростова теперь позволяют при наличии судебного решения об отказе в сносе или приведении в соответствие самовольно возведенного многоквартирного дома менять вид разрешенного использования земельного участка. По мнению председателя Совета ростовского отделения общероссийского общественного фонда «Центр качества строительства» Андрея Шумеева, неквалифицированные чиновники решили пойти на поводу у лоббистов самостроев.
Бизнес и власть
image
Измененные ПЗЗ предоставили дополнительные возможности для узаконивания самостроев, развития набережной, Левобережного парка и строительства «Гандбол Арены».
Скандалы, ЧП
image
Утром 10 сентября перед зданием правительства Ростовской области на площади Советов появились картонно-пластиковые фигуры в форме известной скульптуры ждуна. Таким образом активисты всероссийского движения дольщиков и пайщиков, владельцы квартир в ростовских самостроях попытались привлечь внимание властей к проблеме сноса их единственного жилья.
Бизнес и власть
image
Последнее время не утихают споры по весьма острой проблеме — самовольному строительству многоквартирных домов в зоне садоводства или ИЖС. Города, как люди, появляются на свет, растут, взрослеют, меняются.
Новости власти
image
Администрация Ростова предлагает распространить меры поддержки, предусмотренные областным законом о помощи обманутым дольщикам, на граждан, которые приобретали жилье в самовольно возведенных многоквартирных домах, если такие дома невозможно привести в соответствие с требованиями законодательства.
Просмотров: 13504

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ

Недвижимость
Ростовская область заняла шестое место в России по объемам введенного жилья в январе — октябре текущего года. Этот показатель составил 1874 кв. м, что на 10,7% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. По итогам прошлого года регион занимал 5-ю строчку рейтинга.
Недвижимость
image
Этим летом в новые квартиры начали активно инвестировать собственные средства. На первичном рынке жилья Ростова произошел всплеск спроса. Застройщики говорят о росте количества сделок в летние месяцы. На оживление рынка повлияли льготная ипотека и ослабление рубля. Возобновился спрос со стороны инвесторов, которые покупают квартиры под сдачу в аренду.
Недвижимость
image
По словам представителей управляющих компаний, заполняемость офисных зданий в центре Ростова в связи с пандемией в этом году снизилась на 7–10 п.п. В объектах, где цены доходили до 1 тыс. руб. за кв. м в месяц, ставки аренды упали на 20%, в некоторых остались без изменений по сравнению с началом года.
Недвижимость
image
По словам опрошенных N риелторов, спрос на офисные помещения значительно снизился.
Реклама на сайте и в газете
Заказать