г. Ростов-на-Дону
17 Февраля 2020 20:12:28

Инвестиции в ростовскую недвижимость выгоднее банковского вклада

По данным аналитиков, доходность сдачи в аренду квартир сокращается, а срок окупаемости инвестиций в недвижимость растет. Тем не менее на фоне падения ставок по банковским вкладам покупка недвижимости имеет смысл. В Ростове такие инвестиции, по разным оценкам, будут окупаться до 15 лет. А доходность от сдачи в аренду однокомнатной квартиры на окраине Ростова составит около 7% годовых.
Инвестиции в ростовскую недвижимость выгоднее банковского вклада
Средняя ставка аренды квартир в крупных городах России за два года увеличилась на 8,2%, а средняя цена квартиры — на 13,7%. К таким выводам пришли аналитики ЦИАН, проанализировавшие среднюю стоимость квартир на вторичном рынке и арендную ставку за последние три года.

Оценщик ростовского ООО «Лаборатория экономического инжиниринга» («ЛЭИ») Роман Бабенко считает, что в Ростове не было четко выраженной тенденции изменения ставок аренды за последний год.

Согласно анализу активности ростовского арендного рынка по состоянию на 29.01.2020, в который вошли 3657 предложений из всех районов (от студий до трехкомнатных квартир), максимальная запрашиваемая ставка аренды — до 150 тыс. руб. в месяц, а минимальная — 8 тыс. руб. в месяц. Половина всех предложений по помесячной аренде сосредоточена в диапазоне 13-20 тыс. руб. в месяц с медианой 15 тыс. рублей (см. инфографику).

Средняя доходность сдачи квартир в аренду по России показывает снижение: в 2017 году рантье зарабатывали в среднем 8,2% в год от стоимости жилья, в 2018 году — 8,1%, в 2019 году — 7,8%. Соответственно, срок окупаемости инвестиций увеличивается.

В рейтинге российских городов по доходности сдачи квартир в аренду, составленном ЦИАН, Ростов-на-Дону занял 9-е место с показателем 8,5% годовых (см. таблицу).

Портал недвижимости Domofond.ru провел подобные расчеты для двухкомнатных квартир, если их сдавать в аренду. В их рейтинге городов с населением более 500 тыс. жителей Ростов на 31-м месте по срокам окупаемости квартир за счет аренды, а доходность — 7,2%.

— Для анализа эффективности вложений в недвижимость для последующей сдачи в аренду необходимо сравнивать квартиры в продаже и аренде в рамках одного сопоставимого титула объекта недвижимости, — считает оценщик ООО «Лаборатория экономического инжиниринга» Роман Бабенко. — В аренду квартиру часто берут люди, которые не могут себе позволить ипотеку (банк не одобряет заемщика по его доходам) или не предполагают связывать себя с этой локацией или типом объекта, по крайней мере, будут жить меньше периода выплаты ипотеки. С другой стороны, есть квартиры, которые не подходят под требования банка для ипотечных квартир, и выходом для получения дохода является сдача в аренду.

Для примера расчета привлекательности приобретения квартиры для сдачи в аренду аналитики ООО «ЛЭИ» взяли отделанные однокомнатные квартиры в локациях Суворовский, и Военвед — Стройгородок — Болгарстрой.

— Приобретение квартиры для сдачи в аренду по инвестиционному поведению должно отличаться от приобретения для себя и, возможно, для сдачи в аренду, — уточняет Роман Бабенко. — Главное — найти вариант, который будет наиболее выгоден для арендодателя в пределах имеющейся суммы, а формат объекта — интересен арендатору.

Как выяснили аналитики, для однокомнатных квартир, но не студий прослеживается два кластера в продаже: малые и обычные квартиры. Их нужно анализировать отдельно. Для Суворовского это 26-32 кв. м и 33-48 кв. м, а для Военведа — Стройгородка — Болгарстроя — 21-28 кв. м и 30-43 кв. м соответственно.

В Суворовском квартиры арендуют по 8-14 тыс. руб./мес., медианное значение — 10,5 тыс. руб./мес.

На Военведе — Стройгородке — Болгарстрое малые квартиры идут в аренду по 9-11 тыс. руб./мес., обычные — 9-15 тыс. руб./мес., медиана — 12 тыс. руб./мес.

— Сопоставление каждой квартиры в аренде с каждой квартирой в продаже с учетом того, что квартира будет продана или арендована на условиях собственника без периода вакантности и без учета расходов по содержанию, показывает интересный результат, — рассказал Роман Бабенко.

На малых однокомнатных квартирах Военведа — Стройгородка — Болгарстроя наиболее вероятно заработать 8,3% годовых. Максимально удачное стечение обстоятельств может дать до 12% годовых, в пессимистичном варианте — 4,9% годовых. Для обычных однокомнатных квартир этой же локации аналогичный показатель составляет 7,7% годовых (от 3,7% до 16,4%). На обычных однокомнатных квартирах в Суворовском можно заработать 6,9% годовых. Максимум — 11,6% годовых, минимум — 3,2% годовых.

Итак, лишь в отдельных случаях инвестиции в однокомнатные квартиры на окраине Ростова могут проиграть банковским вкладам, проценты по которым также снижаются. Рассчитываемая N усредненная максимальная ставка по вкладам в рублях опустилась в декабре — январе до 5,83%.

— С каждым годом, несмотря на невысокую доходность, количество рантье будет увеличиваться, — прогнозирует руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. — Этому способствует распространение жилья с готовой отделкой от застройщика и даже меблировкой в отдельных проектах. Получают все большее распространение и апарт-отели с гарантированной доходностью для инвесторов. К тому же все больше россиян после пенсионной реформы стали задумываться над обеспечением стабильного пассивного дохода и сохранением средств.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ

Недвижимость
image
В этом году средняя цена кв. метра на вторичном рынке квартир Ростова существенно не изменилась и составляет, по разным оценкам, 60–64 тыс. руб. Все более серьезную конкуренцию вторичному рынку составляют нераспроданные квартиры в новостройках. Ежегодно, по данным экспертов, на вторичный рынок донской столицы попадает около 20 тысяч квартир.
Недвижимость
image
«СК10» начинает строительство нового жилого комплекса на пр. Сиверса. Ранее участок принадлежал финской компании YIT, основной капитал которой находится за границей. Но они прекращают строительство в Ростове-на-Дону, так и не завершив свой проект «Времена года». Застройщик «СК 10» выкупил территорию, решив взять благоустройство этого микрорайона на себя и закончить реализацию жилого комплекса под новым названием «Гвардейский 3.0».
Недвижимость
Будущее крупного ростовского района обсудили жители города, представители застройщика, городской власти, риелторских агентств и банков.
Недвижимость
В июле — сентябре в Ростове построено немного больше жилья, чем годом ранее, а разрешений на новое жилищное строительство выдано существенно больше.