«Строительство трехэтажек — очень интересное направление»

Немногим более года назад ростовская ГК «СВА» начала возводить собственный жилой комплекс «Зеленый квартал», состоящий из трехэтажных жилых домов. По словам коммерческого директора компании Михаила Андрющенко, уже готовится к сдаче первая очередь строительства, ведутся предпроектные работы во второй очереди. Кроме того, компания собирается приступить к строительству двух многоэтажных жилых домов в Западном и Северном микрорайонах в эконом- и бизнес-классе. В общей сложности в работе у ГК «СВА» находится 40 тыс. кв. м жилья.
 
N: — Как идут продажи в строящемся ЖК «Зеленый квартал»?

М.А.: — Мы довольны динамикой продаж: на сегодняшний день продано и забронировано около 80% квартир в первой очереди жилого комплекса. Наши цены несколько выше среднерыночных, поскольку мы не экономим на качестве: устанавливаем фирменные окна, двери, котлы, сантехнику, оборудуем теплые полы. Мы стараемся строить так, чтобы людям, купившим квартиру, не пришлось ничего переделывать. Кроме того, покупателей привлекает то, что мы планируем огородить территорию жилого комплекса и в дальнейшем она будет охраняться; сейчас мы ее благоустраиваем. Для обслуживания наших домов мы пригласили известную управляющую компанию, хорошо зарекомендовавшую себя на рынке.

N: — Повышали ли вы цены на квартиры за прошедший год?

М.А.: — Да, мы повысили цены в среднем на 15–20%. Однокомнатные квартиры подорожали на 22%, двухкомнатные — на 18%, трехкомнатные — на 14%. Сейчас нижняя планка цены на квартиры большой площади составляет 49 тыс. руб. за кв. м, маленькой — 55 тыс. руб. за кв. м. Повышение цен немножко снизило темпы продаж, но эта ситуация нас вполне устраивает, мы никуда не спешим.

N: — С какой рентабельностью вам удается работать?

М.А.: — Мы стремимся к 15% рентабельности. Точные цифры сможем назвать, когда полностью построим объект.

N: — Увеличивается ли у вас число квартир, купленных в ипотеку?

М.А.: — У нас около 30% квартир продается в ипотеку, и этот процент стабилен. Некоторое время назад специально под этот объект банк «Центр-инвест» разработал ипотечную программу со ставкой от 8% годовых. Такие условия предоставления ипотечных кредитов для приобретения жилья в иных строящихся объектах в Ростове мне не известны. Поэтому основной объем наших продаж с привлечением ипотечных кредитов происходит с участием «Центр-инвеста».

N: — Как вы оцениваете покупательную способность? Совершаются ли инвестиционные сделки?

М.А.: — На данном этапе нет, потому что дом близок к сдаче, цены высокие. Обычно инвестиционные сделки совершаются на начальных этапах строительства, когда у строителей не хватает денег и без средств клиентов им не обойтись. Нас под разумные проценты кредитует банк, поэтому не было никакой необходимости дешево продавать квартиры на начальном этапе, чтобы профинансировать строительство. Мы очень довольны сотрудничеством с этим банком и собираемся брать у него кредиты под строительство новых объектов. До этого у нас было долгое и мучительное общение с крупным государственным банком, который полгода гонял нас по кругу, и в конечном итоге мы приняли решение отказаться от сотрудничества с ним.

N: — Каков объем инвестиций в строительство первой очереди ЖК «Зеленый квартал»?

М.А.: — Около 300 млн рублей с учетом стоимости земли и проведения коммуникаций.

N: — Чем отличается строительство трехэтажных домов от возведения высоток? Насколько оно может быть рентабельным?

М.А.: — Это очень интересное направление строительства, на мой взгляд, выгодное в первую очередь покупателю. По моему мнению, жить в малоэтажном доме гораздо комфортнее и приятнее, чем в небоскребе. Тормозят развитие малоэтажного строительства отсутствие земли с инженерными коммуникациями, монополизм сетей. Решение жилищной проблемы в России можно было бы ускорить. Дайте только застройщикам землю, обеспеченную коммуникациями, остальное мы сделаем сами. Строительство малоэтажного жилья обходится дешевле, чем возведение небоскребов. Мы снижаем себестоимость строительства за счет того, что технология возведения таких объектов не требует использования высотных кранов, предусматривает устройство более простых фундаментов, нам не нужно проходить экспертизу и т. д.

N: — Кто ваши основные конкуренты в сегменте малоэтажного жилья?

М.А.: — Поблизости от ЖК «Зеленый квартал» реализуется довольно много проектов по строительству 6-этажных жилых домов, в частности ЖК «Три сквера», ЖК «Донской», ЖК «Европейский».

N: — На каком этапе сейчас находится строительство ЖК «Зеленый квартал»?

М.А.: — Готовится к сдаче первая очередь — 3-этажный 6-секционный жилой дом площадью 6,5 тыс. кв. м. Планируем сдать его в I квартале 2014 года. Сейчас ведем предпроектную проработку второй очереди строительства, уточняем архитектурные и планировочные решения. Всего мы планируем возвести там еще 18–20 тыс. кв. м жилья.

N: — Какие объекты недвижимости и в каких сегментах планируете строить в дальнейшем?

М.А.: — В ближайшее время начнем строить 2 новых объекта: жилой дом на Западном (на пересечении ул. Малиновского с ул. Еременко) и дом на Северном (на ул. Королева). На Западном будем возводить 2-подъездный 16-этажный дом экономкласса. Мы проводили маркетинговое исследование и выяснили, что квартиры маленькой площади в этом районе будут пользоваться наибольшим спросом. Поэтому в этом доме предусмотрены однокомнатные и двухкомнатные квартиры площадью 40–45 кв. м и 54–60 кв. м, а трехкомнатных квартир не будет вообще. Рассчитываем, что приобретать квартиры в этом доме будут в первую очередь студенты, учащиеся в находящихся поблизости Ростовском юридичес­ком институте МВД РФ, ЮФУ, которым выгоднее купить свою квартиру, чем арендовать чужую в течение 5 лет. На Северном будем строить 24-этажный дом бизнес-класса. Там предполагаются квартиры большой площади, в том числе и трехкомнатные. Участок под строительство там меньше, чем на Западном, и планировочные решения были разработаны с учетом его формы.

N: — Многие застройщики говорят, что подключение к инженерным сетям обходится им в 10% от себестоимости строительства. А какой процент у вас?

М.А.: — Это очень индивидуально и зависит от того, где находится объект. К примеру, для строительства ЖК «Зеленый квартал» нам пришлось протянуть газопровод от пр. Стачки, что обошлось довольно дорого. Могу сказать, что подключение к инженерным сетям сильно утяжеляет строительство.

N: — Изменилась ли ситуация на рынке подрядного строительства? Не планируете ли туда возвращаться?

М.А.: — Нет, не планируем. Ситуация на рынке подрядного строительства, мягко говоря, сложная. Основная проблема здесь — в несовершенстве законодательства. Определяющим критерием отбора является цена, при проведении тендеров не учитываются ни срок существования фирмы, ни ее репутация. В этих условиях фирмы, «родившиеся вчера» и не имеющие издержек, необходимого персонала, работающие «в черную», имеют несомненное преимущество. На мой взгляд, работать честно и качественно сегодня на этом рынке невозможно.

N: — Как сейчас у вас обстоят дела с другими видами деятельности компании, а именно с производством деревянных и пластиковых окон и металлоконструкций?

М.А.: — Оба цеха работают, мощности загружены. Эти подразделения обеспечивают не только наши потребности: мы обеспечиваем многие муниципальные объекты в Краснодарском крае оконными блоками и металлоконструкциями, также поставляем оконные блоки целому ряду крупных подрядчиков.

N: — Год назад, когда мы писали о старте проекта «Зеленый квартал», о нем рассказывал ваш отец, основатель ГК «СВА» Алексей Андрющенко. Когда мы обратились к нему сейчас, он посоветовал побеседовать о развитии «Зеленого квартала» с вами. Теперь вы занимаетесь всеми делами ГК «СВА»?

М.А.: — Алексей Семенович по-прежнему стоит у руля компании и принимает все стратегические решения. Но он часто бывает в отъездах и не всегда может оперативно реагировать на все возникающие вопросы. Проект «Зеленый квартал» мы начинали вместе, я наравне с ним занимался его проработкой, отвечал за юридическое сопровождение. Как и любой отец, он хочет, чтобы дети продолжали его дело. В этом году он делегировал мне еще больше полномочий.