Шуточный аукцион
Победителем аукциона на право аренды 2 га земли в СЖМ Ростова стал человек, предложивший цену выше, чем несколько крупных строительных компаний. Вскоре он отказался подписывать контракт. Строители, считающие его спекулянтом, которому не удалась перепродажа, возмущены регламентом проведения аукциона.
На прошлой неделе истек срок подписания контракта с муниципалитетом для победителя земельного аукциона № 347. Право на аренду участка под комплексную застройку было разыграно на аукционе 14 октября. В ходе торгов цена увеличилась в 40 раз. По словам участников, победил спекулянт, который пытался за время, отведенное на подписание договора, реализовать участок. Застройщики склонны считать, что это стало возможным из-за заниженной начальной цены и, соответственно, небольшого задатка. По их мнению, участие спекулянтов в торгах замедляет темпы строительства в Ростове.
14 октября 2013 года состоялись муниципальные торги на право заключения договора аренды земельного участка площадью 2 га в СЖМ на семь лет. Начальная цена — 2,3 млн рублей (без НДС) — в ходе аукциона выросла примерно в 40 раз. Торги длились целый день, потому что шаг был чуть более 23 тыс. рублей. В них приняли участие крупные ростовские застройщики: ООО «Славяне», ЗАО «ЮИТ ДОН», ООО «Жилстрой», ООО «Плюс-К», но окончательно ставку подняли два физлица. С результатом 81,2 млн рублей (без НДС) победил С. Н. Батманов.
По закону победителю дается 20 дней на оплату приобретения и подписание договора аренды с муниципалитетом, т. е. формальности надо было уладить до 5 ноября. Однако 31 октября один из участников аукциона — ООО «ДонИнвестСтрой» — подал жалобу в УФАС на действия организатора торгов. На время разбирательства процедура аукциона была приостановлена. Заявитель утверждал, что информация об аукционе не была размещена на официальном сайте РФ, информационное обеспечение торгов было недостаточным. УФАС признало эти жалобы необоснованными, а срок заключения контракта передвинулся на 11 ноября.
Как и предполагали строители, победитель аукциона не собирался ничего строить. На прошлой неделе в Минимущества корреспонденту N сообщили, что С. Н. Батманов не подписал муниципальный контракт. — Победитель торгов активно предлагал участок на продажу, мотивируя это тем, что у него нет полной суммы для выкупа участка.
Сначала цена была 150 млн, потом 120 млн, — заявил N гендиректор ООО «Жилстрой» Андрей Смехунов. — Пользуясь низким порогом входа — 446 тыс. рублей, в аукционе приняли участие спекулянты, которые изначально не имели средств на покупку участка по реальной цене и не ставили цели строительства. Это единичный случай. Я думаю, что мысль о спекуляции возникла после недавнего приобретения участка 6 га в Змиевской балке по начальной цене (чуть более 3 млн рублей). Из-за отмены итогов этих торгов будут потеряны несколько месяцев, жилье будет построено позже, да и деньги за участок поступят в бюджет с задержкой. Как мне кажется, реализация с торгов права аренды с максимальной выгодой не может быть самостоятельной целью, а должна подчиняться общей градостроительной политике. Если допустить, что среди ее целей есть и увеличение объемов строительства, то спекулянты этому препятствуют.
Другие застройщики — участники аукциона также согласились, что начальная цена и шаг аукциона были занижены, и это дало возможность спекулянтам разогреть цены до немыслимых пределов.
— Цена победы в состоявшемся аукционе значительно превышала рыночную стоимость самого земельного участка, право на аренду которого разыгрывалось на аукционе, — убежден Андрей Шумеев, гендиректор ЗАО «ЮИТ ДОН». — Это подтверждается тем фактом, что три из десяти участников аукциона, входящие в десятку основных застройщиков жилья в городе и не понаслышке знающие рыночную стоимость земли, прекратили свое участие в аукционе. Информация об аукционе была достаточно открытой, однако таких аукционов проводится крайне мало, поэтому спекулянты решили, что земля будет востребована по любой цене. Стартовая цена аукциона была значительно ниже рыночной, а размер задатка составил такую сумму, потеря которой для «хозяина победителя» стала скромной платой за полученный опыт. Выход из подобной ситуации, как мне кажется, один. Необходимо насытить рынок за счет земель, находящихся в муниципальной и государственной собственности. А сделать это возможно, сформировав соответствующие участки и обеспечив их инженерной и транспортной инфраструктурой за счет бюджетных средств. Тогда будет понятна цена земли. Она будет близка к рыночной, а риск потери задатка не позволит спекулянтам диктовать свои правила на аукционе.
— В регламенте аукциона были недоработки, — считает гендиректор ООО «Плюс-К» Александр Перельман. — На мой взгляд, начальная цена была определена с большой ошибкой, да и шаг аукциона можно было сделать в 5 раз больше. В аукционе участвовало 10 человек, из них многие — руководители крупных предприятий. Цена необъяснимо выросла. Если бы победитель ее заплатил, я был бы искренне рад за бюджет. Однако участнику, потратившему суммарно рабочую неделю топ-менеджера, эта шутка обошлась совсем недорого.
Только в компании «ДонИнвестСтрой» не сочли результат аукциона завышенным, поскольку все эти затраты могут быть заложены в цену квартир.
Оценщик Александр Башков, определивший для муниципалитета начальную цену торгов, не считает, что допустил ошибку.
— В оценочном сообществе отсутствует единая общепринятая методика оценки рыночной стоимости права на заключение договора аренды, — поясняет Александр Башков. — В моем отчете об оценке эта величина была определена в соответствии с методическими рекомендациями ТПП РФ. Величина рыночной стоимости права на заключение договора аренды объекта оценки была определена мною на уровне 112 рублей за 1 кв. м, что соответствует аналогичным торгам, проведенным в 2011–2012 годах для участков в периферийных районах Ростова. Поэтому сам факт, что начальная цена была увеличена в ходе торгов столь многократно, я могу объяснить лишь несовершенством законодательства, а также моей недостаточной осведомленностью обо всех юридических аспектах, сопутствующих данной сделке.
— Говорить о том, допустил ли оценщик ошибку при оценке, не видя сам отчет об оценке, сложно, — рассуждает Арам Сафарян, заместитель гендиректора оценочной компании «Лендлорд-Эксперт», — но однозначно можно сказать, что право аренды участка с характеристиками, указанными в бюллетене, стоит в десятки раз больше, что, в общем-то, и подтвердили участники аукциона.
