Крупный ростовский строитель купил отель-аквапарк
Известный бизнесмен, основатель ГК «СМУ-1» Асланбек Джиоев стал владельцем гостиничного комплекса «Ривердонпарк» в Левобережном парке Ростова, который номинально является аквапарком. Сейчас это бутик-отель на 52 номера, банкетный зал и аквазона. Кадастровая стоимость основных объектов комплекса составляет около 940 млн рублей. «Ривердонпарк» все еще находится в процессе строительства: в дополнение к существующему планируется возвести 9-этажный отель на 526 мест. Любопытно, что аквазона гостиничного комплекса была построена предыдущим собственником Геворгом Карапетяном на земле, предназначенной муниципалитетом для строительства аквапарка.
Основатель группы строительных компаний «СМУ-1», экс-депутат Заксобрания Асланбек Джиоев стал единственным владельцем компании «Ривердонпарк», которой, по данным Росреестра, принадлежит 2,43 га под одноименным гостиничным комплексом в Левобережном парке — это бутик-отель на 52 номера, зона спа, банкетный зал, аквазона и обширная парковка. Уставный капитал общества составляет 2,3 млрд рублей.
Предыдущий владелец «Ривердонпарка» Геворг Карапетян учредил компанию весной этого года.
Пока в «Ривердонпарке» действуют только банкетный зал и аквазона, они были запущены летом 2023 года. Несколько лет назад был построен бутик-отель на 52 номера, зона спа. Объекты почему-то до сих пор не работают. Возможно, причина в том, что по соседству, на участке площадью 10 тыс. кв. м (большую часть его сейчас занимает парковка), «Ривердонпарк» планирует строительство еще одного гостиничный комплекса. Видимо, собственник решил, что гости не согласятся селиться в бутик-отеле рядом со стройплощадкой. Стройка предстоит большая. В прошлом году г-н Карапетян добился внесения изменений в городские правила землепользования и застройки, которые позволяют возвести в Левобережном парке довольно высокий гостиничный объект. По прежним нормам было разрешено строительство здания высотой 15 м (по расчетам N, это пять этажей), стало — 35 м (11 этажей). Впервые об инициативе Геворга Карапетяна написал портал 161.ru. В обосновании своего предложения г-н Карапетян сообщил, что планирует построить 9-этажный отель на 526 мест. Площадь застройки — 6065,9 кв. м (будет застроено 60% участка). На 3-м этаже предусмотрена встроенная автостоянка, с 4-го по 9-й этаж разместятся апартаменты. ООО «Ривердонпарк» получило положительное заключение экспертизы на строительство объекта гостиничного обслуживания со встроенными помещениями общественного питания, спортивного и торгового назначения.
Участники рынка, к которым обратился N, затруднились оценить стоимость объекта.
— Можно попытаться оттолкнуться от стоимости баз отдыха, которые продаются на левобережье, — отмечает эксперт по недвижимости АН «Прообъект» Константин Поцелуев. — Чем ближе к воде, тем дороже. Диапазон цен на базы за 1 га начинается от 40 млн и доходит до 180 млн рублей. Самая низкая цена — за советские базы с некапитальными строениями, от 80 млн и выше — тут уже речь идет о капитальных строениях 1950-60-х годов постройки.
По информации Росреестра, стоимость четырех участков, на которых находится комплекс, — 493,8 млн рублей. Кадастровая стоимость самого крупного объекта — гостиницы площадью 4,8 тыс. кв. м — составляет 366 млн рублей. Еще одно крупное здание (возможно, банкет-холл) площадью 2,1 тыс. кв. м стоит 79,9 млн рублей. Общая стоимость перечисленных объектов (без учета бассейнов и небольших построек) — около 940 млн рублей.
— Кадастровая цена участков и строений дает возможность использовать их как твердый залоговый актив, думаю, она близка к рыночной, — отметил Константин Поцелуев.
Комментируя вопрос N о том, каких инвестиций может потребовать строительство нового отеля, Ольга Широкова, партнер NF Group сообщила: «Примерная стоимость строительства отеля на 526 мест в зависимости от выбранного уровня составит от 3 - 4 млрд для отеля 3* до 8 – 10 млрд - в случае реализации отеля 5*».
Собеседница N подчеркнула, что, рынок гостиничной недвижимости и туризма в России находится в начале активного этапа развития. Туристический поток внутри страны растет, при этом отелей современного формата крайне мало.
- Туристический поток в Ростовскую область за период 2022 - 2023 год продемонстрировал почти 2-х кратный рост: с 2 до 3,4 млн человек. Рост показателя обусловлен, в первую очередь, ростом делового туризма. Кроме этого, через регион проходит трасса М-4 «Дон», которая является связующим транспортным узлом между центральными регионами и югом России. Часть туристов делает остановку на одну ночь по пути на Черноморские курорты страны. Г-жа Широкова отмечает, что постепенное развитие туристской инфраструктуры (гостиницы, рестораны и пр.) помогут поддержать существующий туристический поток и в дальнейшем его увеличить.
Интересно, что «Ривердонпарк» — это в каком-то смысле и есть тот самый аквапарк на территории Левобережного парка, появление которого пресса анонсировала горожанам несколько лет подряд.
Напомним, что в 2017 году предприниматель Андрей Фоменко арендовал у города 8,3 тыс. кв. м в районе улицы Левобережной под строительство аквапарка. Через три года он перепродал недостроенные объекты Геворгу Карапетяну. К нему же перешло право аренды участка. Департамент имущественно-земельных отношений Ростова (ДИЗО Ростова) пытался опротестовать сделку в суде. Чиновники опасались, что новый собственник не будет выполнять обязательства по строительству аквапарка. Но суд иск не поддержал.
Судя по данным «Яндекс.Карт» и фотографиям с официального сайта гостиничного комплекса, на этом участке сегодня расположены два бассейна и три постройки «Ривердонпарка». Скорее всего, одна из них — это банкетный зал, две другие, возможно, помещение спа и крытый бассейн. По данным сайта комплекса, на его территории находятся 3 подогреваемых бассейна площадью 570 кв. м, детский бассейн 750 кв. м, а также всесезонный бассейн Infinity для гостей отеля площадью 145 кв. м.
Бутик-отель расположен на прилегающем участке. На другом прилегающем участке планируется строительство еще одной гостиницы. Участок «под аквапарк», по информации Росреестра, сегодня принадлежит «Ривердонпарку». Вероятно, г-н Карапетян воспользовался правом выкупа земли под уже возведенным объектом. А это значит, что городская администрация признала бассейны аквапарком. С точки зрения здравого смысла решение сомнительное: если вы сдаете землю в аренду под строительство аквапарка, вы рассчитываете увидеть второе H2O или «Осьминожек», но не бассейны в гостиничном комплексе.
Как сообщила N сотрудница «Ривердонпарка», бассейны работают только летом. Этим летом стоимость входа для посетителей составляла от 3 тыс. до 3,5 тыс. рублей в зависимости от дня недели. По выходным в стоимость входит развлекательная аниматорская программа для детей. Вход в бассейн Infinity стоит 10 тыс. рублей. Для сравнения: вход в аквазону аквапарка H2O на весь день (сопоставимые условия с предложением «Ривердонпарка») в этом году составляет от 2,3 тыс. до 2,7 тыс. рублей. Она не включает аниматоров, но в данном случае речь идет о бассейнах с водными аттракционами. Цена посещения аквапарка H2О вместе с зоной спа — от 2900 до 3200 рублей.
Понятно, почему аквапарк не вписывался в планы застройщика — жить возле водных аттракционов мучительно. Аквапарк — источник постоянного шума. Гости не поедут в такой бутик-отель.
Некоторые ростовские издания в этом году писали о планах Геворга Карапетяна построить аквапарк, ссылаясь на новый проект планировки и межевания территории более 7 га на Левобережной, который подготовил предприниматель. Но N, изучив внимательно этот документ, пришел к выводу, что в планах г-на Карапетяна было только строительство большого отеля. Все объекты «аквапарка» уже готовы и являются частью гостиничного комплекса «Ривердонпарк».
Эта история напоминает другую, о которой N писал в 2021 году. Городские власти сдали в аренду участок рядом с парком Горького под строительство многоуровневой парковки с общественными помещениями, но застройщик — ООО «Покровский Центр» Асланбека Джиоева — построил не парковку, а офисный центр, в котором площадь офисных помещений вчетверо превышает площадь парковочных мест. Контролирующий орган нарушений не выявил. Парковка есть, общественные помещения тоже. Так и здесь. Бассейны есть. Дополнительные развлечения — в виде детских аниматорских программ по выходным — тоже. На сайте «Ривердонпарка» объект называется аквапарком. Желающим будет непросто отстоять такую вроде бы очевидную на первый взгляд мысль, что аквапарка в Левобережном парке нет.
N направил запрос в ГК «СМУ-1» и «Ривердонпарк», но ответа на минувшей неделе не получил. Связаться с г-ном Карапетяном не удалось.
