«Увидели нишу между эконом- и премиум-классом»

Фото Михаила Мальцева. Помимо девелопмента ГК «ИНПК» занимается ефтепереработкой  и охранными услугами. Переоснащение Каменского нефтеперерабатывающего завода позволило увеличить переработку нефти почти в 2,5 раза. Реализация очередных проектов в этой сфере намечена при благоприятных законодательных условиях. Пока новые проекты группа реализует в сфере девелопмента. По итогам года группа планирует выручить около 2,5 млрд руб.Основной акционер группы — Валентин Клименко, представитель известной бизнес-семьи.

N: — Каковы результаты деятельности девелоперского направления группы? В.Щ.: — Наш первый и пока единственный проект — коттеджный поселок Донской, расположенный в 10 км от Ростова и примыкающий с западной стороны к Батайску. Мы начали им заниматься в 2011 году. Сейчас закончили первую очередь строительства — это 104 домовладения, выполненные в едином архитектурном стиле, 32 двухуровневые квартиры, расположенные в 4 таунхаусах, многофункциональный стадион на 120 посадочных мест. В этом году построили дорогу, соединившую поселок и трассу Ростов — Азов. Ориентировочно, в следующем году построим еще одну транзитную дорогу через поселок, соединяющую трассу с западным Батайском. Вторая очередь Донского будет отличаться от первой цветовыми решениями, появятся одноэтажные дома и уменьшится площадь двухэтажных. В первой очереди в основном дома площадью 150–205 кв. м, далее она будет составлять 100–175 кв. м. Мы постоянно в поиске новых потребностей рынка. N: — Почему позиционируете свой поселок в бизнес-классе? В.Щ.: — Когда мы разрабатывали концепцию поселка, увидели свободную рыночную нишу между экономклассом и премиумными предложениями, например «Старочеркасской Ривьерой», и постарались ее заполнить. К настоящему моменту мы продали почти все, поэтому считаю, что выбрали правильный подход. В 2014 году продали около 50 домов, еще столько же — в течение 2015-го и 2016-го: продажи замедлились из-за снижения деловой активности и покупательского спроса.

N: — Сколько стоят ваши дома? В.Щ.: — В стройварианте дом площадью 107 кв. м стоит 6,2 млн рублей, 205 кв. м — 9,2 млн рублей. Площадь участков составляет 5–10 соток. Подведены муниципальные коммуникации: электричество, газ, вода, канализация, каждый дом подключен к высокоскоростному интернету по технологии GPON (оптоволоконный кабель) от «Ростелекома». Мы никогда не ставим во главу угла кратко­срочную прибыль. Все наши проекты рассчитаны на долгосрочную перспективу. Если посмотреть на весь участок поселка — 52 га, — то мы понимаем, что без современных коммуникаций мы не сможем дать необходимый комфорт нашим клиентам. Для большинства жильцов поселка это стало решающим фактором при выборе объекта.

N: — Кто ваши покупатели? Их не смущает удаленность от школ, детсадов? В.Щ.: — Примерно 80% жителей поселка — это ростовчане, 20% — батайчане и приезжие, например из Сибири. Как правило, это топ-менеджеры и успешные предприниматели. В основном они отдают своих детей в определенные школы независимо от того, где живут. Детсады многих устраивают и в западном Батайске, это всего 3–5 минут езды на машине. Да и вообще, Батайск намного интереснее Ростова с точки зрения социальной инфраструктуры — мест в садиках, количества больниц на душу населения. В третьей очереди поселка, которую начнем строить, видимо, в 2019 году, будет собственный детский сад на 120 мест. Всего запланировано 4 очереди строительства.

N: — Кто управляет поселком? Какие услуги оказываются? В.Щ.: — У нас собственная обслуживающая организация. Обслуживание 150-метрового дома обходится в 2132 рубля в месяц, плюс оплата коммунальных услуг по счетчикам. В обслуживание входят уборка и освещение мест общего пользования, уход за зелеными насаждениями и малыми архитектурными формами, в весенний период — дезинсекция и дератизация.

N: — По мнению аналитиков, проблема донских поселков — отступление от первоначальной концепции. У вас не так? В.Щ.: — Я считаю, что других таких поселков, как наш, нет. В философию строительства поселка Донской закладывался европейский уровень комфортности жизни, а именно инфраструктура и безопасность. Приведу несколько цифр: площадь, занимаемая парками, — 27 тыс. кв. м, спортивными площадками — 2400 кв. м, детскими площадками — 2500 кв. м. Безопасность обеспечивается закрытостью территории и регулярным патрулированием, которое осуществляют сотрудники охранного предприятия. Объекты первой необходимости — аптеки, отделения банков, продуктовые магазины, прачечные, кафе и рестораны — будут расположены на первых этажах малоэтажных домов, стоящих вдоль транзитной дороги, которая соединит ул. Ставропольскую с трассой Ростов — Азов.

N: — Какой объем инвестиций уже освои­ли? В.Щ.: — Около 600 млн рублей, всего же поселок потребует 4–5 млрд рублей.

N: — На вашем сайте говорится о планах строительства бизнес-парка «Донской». Что это за проект? В.Щ.: — У поселка вдоль трассы есть 100-метровая зона, в которой запрещено строить жилье. Там будем располагать бизнес-объекты. Ведем переговоры с сетевым ретейлом о размещении их магазинов или гипермаркета на территории поселка. Возможно, в бизнес-парке будут гостиницы, многофункциональный закрытый спорткомплекс, но здесь мы предоставим свободу волеизъявления самому бизнесу. Мы готовы продавать участки или развивать бизнес на партнерских началах.

N: — Вы заявили о планах строительства еще одного поселка. Почему приняли такое решение? В.Щ.: — На текущий момент мы увидели потребность рынка в экономсегменте. Некоторые аспекты мы не можем реализовать в Донском, поскольку не можем опускать определенную планку. Но не у всех потенциальных покупателей есть 6 млн рублей и желание купить коттедж на 100 кв. м. У некоторых имеется только 2–3 млн, и они хотят получить дом площадью 80 кв. м. Мы это сможем воплотить в новом коттеджном поселке, где начнем продавать участки как с подрядом, так и без. Клиенты самостоятельно смогут выбрать один из проектов, предлагаемых нами, или сделать его на свой вкус. Ограничений по размеру земельного участка или архитектурному решению в поселке не будет. Снизить цену предложения сможем за счет уменьшения инфраструктурной нагрузки. Дом с участком в 3–4 сотки будет стоить в пределах 2,5 млн рублей. Поселок расположится на 13,5 га, также в западном Батайске.

N: — Почему решили взяться еще и за многоквартирные проекты? В.Щ.: — Я вижу, что Батайск легко может конкурировать с Ростовом, а по некоторым социальным аспектам даже превосходит его. Обычно ростовчанам тяжело свыкнуться с мыслью о том, чтобы жить в Батайске. Например, жителей СЖМ Ростова практически невозможно затащить в Батайск, но ЗЖМ легко меняется на Батайск. Круг проживания в таком случае меняется не сильно. В марте 2017 года начнем строительство 16-этажного дома в центре Батайска стоимостью 350 млн руб­лей.

В 2016 году мы приобрели территорию, некогда принадлежавшую обанкротившемуся заводу «Ростовводпром» на юге Батайска. Летом планируем приступить к строительству 45 тыс. кв. м жилья на 5 га земли. Этот участок попадает под глиссаду — застройка ограничена 10 этажами, что сыграет на руку клиентам в виде избыточного количества парковок и мест общего пользования. Отличием ЖК станет закрытый безопасный двор и инфраструктура микрорайона РДВС. Цены будут начинаться от 35–37 тыс. рублей за кв. м. Объем инвестиций в проект — 1,3 млрд рублей.

N: — Рассчитываете, что многоквартирное строительство будет более рентабельным, чем коттеджное? В.Щ.: — Мы будем оценивать два показателя: рентабельность и оборачиваемость капитала (от вложения денег до их возврата). В малоэтажном строительстве рентабельность ниже, но оборачиваемость выше. Одну улицу поселка можем застроить за 5 месяцев, а с учетом продажи уйдет 15 месяцев. В много­этажном строительстве средняя рентабельность — 20–25%, оборачиваемость составляет около 30 месяцев.

N: — Какая компания занимается нефтепереработкой? В.Щ.: — ОАО «Каменский нефтеперегонный завод» мы приобрели в 2009 году. Из-за постоянных законодательных изменений и неэффективного управления за последние 5 лет в Ростовской области из 10 НПЗ осталось только два: НЗНП и наш КНПЗ. За это время в модернизацию производства инвестировано более 400 млн рублей. Эти средства пошли на приведение предприятия в полное соответствие всем нормам и правилам промышленной безопасности и на увеличение ежемесячного объема переработки нефти с 5 тыс. т до 12 тыс. т.

Мы построили современные пункты налива-слива нефти, реконструировали систему пожаротушения, повысили управляемость всех процессов за счет модернизации АСУ ТП, построили несвойственную для мини-заводов вакуумную колонну, позволяющую дополнительно перерабатывать мазут и получать больший объем светлых нефтепродуктов. «ИНПК Трейдинг» закупает нефть, передает по давальческой схеме КНПЗ, полученные нефтепродуукты продает на рынке.

Прямогонный бензин — это экспортная позиция, заключены долгосрочные контракты с швейцарскими и сингапурскими трейдерами. Нефрас и технический керосин закупают предприятия химической и лакокрасочной промышленности. В частности, «ИНПК Трейдинг» — основной поставщик технического керосина для производства лака ЗАО «Эмпилс». Нефтяной дистиллят и мазут закупают бункерные компании. Оборот «ИНПК Трейдинга» в 2016 году составит около 2 млрд рублей. Выручка увеличивается на 15–20% в год.

N: — Есть планы развития этого бизнеса? В.Щ.: — Мне кажется, что государство совершает ошибку, не стимулируя переработку внутри страны, фокусируясь на экспорте сырой нефти. Мини-НПЗ рентабельны, но при эффективном управлении и грамотном распределении ресурсов. Мы подготовили инвес­тиционный проект на 450 млн рублей по строительству еще одной колонны производительностью 15 тыс. т нефти в месяц. Однако, чтобы идти в такие проекты, надо иметь 1,5 года на инвестирование средств и еще около 5 лет понятных правил игры, чтобы возвратить деньги и получить прибыль.

Пока у банков нет уверенности, что на такую перспективу сохранятся стабильные и прозрачные условия, а госпрограмм по поддержке нефтепереработки на данный момент нет, инвестиционный проект находится в режиме ожидания. Развитие видим в расширении трейдинговой деятельности и увеличении доли рынка в поставках светлых нефтепродуктов.

N: — Какова ситуация с охранным бизнесом? В.Щ.: — «ИНПК Секьюрити» в этом году вошла в тройку лидеров охранного бизнеса Ростовской области по количеству объектов. За год их число увеличилось с 4 тыс. до 6 тыс., выручка выросла на 50%.

По скорости обслуживания клиентов и качеству оказываемых услуг «ИНПК Секьюрити» давно в числе лидеров рынка. Чтобы добиться таких результатов, мы полтора года назад начали структурные изменения в компании, которые затронули все аспекты деятельности: от видения бизнеса до внешнего вида группы быстрого реагирования. Простой пример: у нас группа быстрого реагирования — это двое молодых лицензированных охранников крепкого телосложения в современных бронежилетах и шлемах, с оружием и спецсредствами, в новых машинах. У большинства же конкурентов охранники приезжают на разбитых машинах, без оружия и одеты не по форме, вместо двух охранников может быть один, возможно, пожилой и, возможно, без лицензии. 

Но самым сложным и ресурсоемким было настроить бизнес-процессы компании таким образом, чтобы выполнять сервисные заявки клиентов в течение 3 часов в день обращения. Общий объем инвестиций на текущий момент составил 50 млн руб. Дальнейшее развитие мы видим в увеличении географии присутствия и выходе на рынок охранных услуг Краснодарского края.