«С 2017 года продажи квартир ухудшились»
По словам гендиректора АО «ЮИТ ДОН» Андрея Шумеева, раньше к моменту ввода в эксплуатацию объекта компании удавалось продать все квартиры. Теперь продажи ведутся еще полгода после сдачи дома.
В этом году АО «ЮИТ ДОН» ввел два объекта, чем обеспечил себе хорошие финансовые результаты. Продажи квартир ухудшились, поэтому компания повышает свою эффективность, минимизируя затраты, централизуя управление по всем российским подразделениям. В то же время компания приобретает новые участки и планирует там все так же строить дома комфорт-класса.
N: — В крупном ЖК «Времена года» вы завершаете строительство первого этапа из четырех. Почему продлили разрешение на строительство этого корпуса?
А.Ш.: — Сейчас непросто найти подрядные организации для реализации отдельных видов строительных работ и сроки реализации проекта оказались более длительными, чем мы планировали. Изначально мы ставили задачу закончить строительство на три месяца раньше, то есть до конца 2018 года. Сейчас часть работ по устройству фасада и благоустройству территории перенесена на первый квартал следующего года. Вместе с тем мы выполняем свои обязательства перед дольщиками в части сроков ввода и передачи квартир.
N: — Зачем привлекали финского проектировщика к разработке этого проекта?
А.Ш.: — Мы хотели предложить ростовчанам что-то необычное, используя имеющийся опыт концерна YIT. В этом проекте получилось сделать 14 типоразмеров квартир. Для клиентов это очень удобно.
N: — Что изменилось в работе с дольщиками в связи с последними нововведениями в законодательстве?
А.Ш.: — Пока ничего, мы работаем по старой схеме. У нас пока нет объектов, строительство которых началось после 1 июля 2018 года. Сейчас готовим документы для открытия эскроу-счетов. В I квартале будущего года планируем начать строительство второго корпуса «Времен года» в соответствии с новым законодательством. Для строительства мы планируем привлекать финансовые средства банка, мы ведем переговоры со Сбербанком. Будем там кредитоваться, а наши клиенты, покупающие квартиры, будут вносить свои средства на эскроу-счета. С 1.07.2019 эскроу-счета обязательны, а до этого времени для домов, которые начали строить после 1.07.2018, можно использовать либо эскроу-счета, либо руководствоваться правилом «один застройщик — одно разрешение». Мы планируем использовать первый вариант с эскроу-счетами, потому что для наших покупателей, которые нам доверяют, важна история компании-застройщика. YIT работает в Европе более 100 лет, в России — более 50, в Ростове — более 10.
N: — Насколько сложно работать с банками по новым законам?
А.Ш.: — Банк выдал нам свои требования. Я думаю, что подготовка пакета документов для банка займет у нас до 1,5 месяцев. Банк должен оценить все риски проекта, а от этого будет зависеть стоимость кредита.
N: — Согласно разрешению на строительство в вашем доме 266 квартир, а жить там будет 300 человек, то есть 1,24 человека в среднем на квартиру. У других застройщиков я встречала и показатель 1,1 человека на квартиру. Откуда такие расчеты?
А.Ш.: — Расчет количества жителей осуществляется исходя из норматива жилищной обеспеченности на 1 человека, установленной в городе. В центральной части города этот показатель составляет 40 кв. м/чел., если это зона реконструкции вне центральной части города — 35 кв. м /чел., для новых площадок на окраинах — 30 кв. м/чел. Исходя из получаемой численности жителей рассчитываются размеры спортивных площадок, площади озеленения, количество парковок и т. п.
N: — Мы же понимаем, что квартиры покупают не только холостяки, но и семьи из 3 и более человек. Сколько реально селится людей?
А.Ш.: — Небольшие квартиры покупают родители для студентов или те, кто меняет большие квартиры на маленькие. Задача по учету реального заселения перед нами не стояла.
N: — В Ростове и так проблемы с парковками и пробками, а тут еще и в проектах закладываются заниженные данные о численности жителей.
А.Ш.: — Эти проблемы не оттого, что парковки не строятся. Например, в нашем объекте «Аквамарин», введенном в эксплуатацию в августе текущего года на Береговой, на 220 квартир построено 150 парковочных мест, хотя по нормативам было бы достаточно 85. Дело в том, что люди не готовы сразу покупать машино-места. Это происходит через какое-то время после покупки квартиры. А строительство и содержание парковок зачастую ложится на застройщика и, по сути, повышает себестоимость строительства жилья.
От количества парковок и возможности использовать личный транспорт зависит загрузка дорог. Учитывая, что дороги в Ростове не расширяются, много машин по ним проехать не может. Я уверен, что власти города должны думать над тем, как пересадить людей из личного автотранспорта в общественный. Например, когда я еду в центр города, практически не использую свою машину, потому что ее негде припарковать. Сегодня «Яндекс-такси» в течение 5 минут подает машину. Многие компании, офисы которых расположены в центральной части города, отказываются от содержания автомобилей и водителей, переходят на арендный транспорт. Это гораздо эффективнее для бизнеса.
N: — Кстати, ширина дорог должна просчитываться в зависимости от будущего количества жителей микрорайона в проекте планировки, то есть еще до строительства дома.
А.Ш.: — Проект планировки — это вопрос города, если новый объект возводится на свободной от застройки территории. По новой редакции ПЗЗ, которую планируют принять в текущем году, если участок более 1 га, планируется разработка проекта планировки и межевания. Но, по моему мнению, разумно ставить задачу разработки проекта планировки и межевания в границах квартала — участка, размером 3–5 га.
N: — Например, ваш 20-этажный ЖК «Времена года» строится в квартале одноэтажной застройки, то есть резко увеличивается численность жителей квартала и, соответственно, нагрузка на дороги. Но дороги рядом никто не расширяет?
А.Ш.: — Для каждого корпуса ЖК «Времена года» будет построено примерно 80 машино-мест. Дороги и проезды, в том числе и существующие внутриквартальные дороги, мы делаем. К тому же городом планируется реконструкция проспекта Сиверса — вторая очередь строительства моста через реку Дон. Наши объекты «посажены» с учетом перспективы развития проспекта Сиверса. Часть принадлежащего нам земельного участка зарезервирована под строительство этой дороги. Соответственно, мы учитывали перспективы реконструкции проспекта Сиверса и планируемые транспортные потоки в своем проектном решении.
У нас, в ЖК «Времена года», под жилыми домами и надземными объектами находится лишь 15–18% территории жилого комплекса, остальное может использоваться для проездов, спортивных площадок, озеленения и зон благоустройства. В то же время многие компании в Ростове застраивают 40–60% участка.
N: — Разве этот вопрос никто не контролирует?
А.Ш.: — Я знаю, кто должен контролировать. Это проектировщики, экспертиза, органы власти, выдающие разрешение на строительство.
N: — С точки зрения регулирования проектной деятельности нет никаких изменений?
А.Ш.: — Сейчас завершаются публичные слушания новых Правил землепользования и застройки Ростова-на-Дону. Там более жестко регулируется застройка центральной части города, в частности коэффициент использования территории. До 20% территории земельного участка должны оставаться свободными от подземных сооружений и даже от сетей, чтобы там можно было посадить деревья и другие зеленые насаждения. В старых нормах были лазейки, по крайней мере для застройщиков, в той или иной степени аффилированных с контролирующими органами. Сейчас это будет сложнее сделать.
N: — В вашем проекте 1 машино-место на 3,5 квартиры, а норматив — 300 машино-мест на 1000 жителей. Но в квартире живет не 1 человек.
А.Ш.: — У нас есть квартиры 27–30 кв. м, то есть меньше 40 кв. м на человека, поэтому количество парковок соответствует нормативу. В ночное время в центре Ростова можно увидеть мало припаркованных машин на улицах, то есть парковок в домах и во дворах для жителей центральной части города достаточно. Все остальные припаркованные автомашины, которые мы видим в дневное и вечернее время на улицах города, — транспорт ростовчан, приехавших из других районов города, а этим вопросом, как я уже сказал, должны заниматься городские власти. Это комплексная проблема. Совсем недавно, обсуждая этот вопрос, власти пытались перепоручить решение проблемы застройщикам. Но помимо жилых домов существуют торговые центры, рынки и прочие объекты. Кроме того, власти должны делать перехватывающие парковки и т. д.
N: — Недавно «ЮгСтройИнвесту» дали без конкурса участок в Александровской роще в обмен на 5% квартир обманутым дольщикам. Вашей компании интересно такое сотрудничество с властями?
А.Ш.: — Такой большой участок сложно одномоментно осваивать. Если в одном месте продавать до 200 квартир в год, можно установить экономически эффективную цену жилья. Если продавать 1000 квартир в год, тогда цена будет на 20% ниже. Перед нашей компанией не стоит задача продавать дешевые квартиры. Мы используем качественные стройматериалы, и, если будем продавать в таких количествах, цена не перекроет себестоимость. Да и дольщики, обманутые другими застройщиками, не смогут ждать 10 лет, пока мы освоим огромный участок.
N: — Как раз «ЮгСтройИнвест» получает один участок, а квартиры отдает в другом месте — в «Красном Аксае», где плотность застройки намного выше.
А.Ш.: — Это замечательно, но это значит, что там квартиры не очень хорошо продаются. Впрочем, я думаю, что и на Вересаева у них будет высокая плотность застройки.
N: — То есть нет смысла проводить конкурс на участок, чтобы выручить деньги, которые могли бы покрыть стоимость требуемого количества квартир для дольщиков?
А.Ш.: — Мы участвовали в земельных аукционах, там стоимость лотов вырастала в 5–6 раз. Почему сейчас это не делается, мне не очень понятно. На мой взгляд, городу надо делать проект планировки и межевания, планировать расположение социальных объектов, а участки под жилую застройку выставлять небольшими лотами на аукцион. Заработанных средств, мне кажется, хватило бы на расселение обманутых дольщиков и на строительство социальных объектов.
N: — Как меняются в последнее время продажи? Во «Временах года» вы продали более половины квартир. Довольны этим результатом?
А.Ш.: — Не очень. В начале стройки были слабые продажи. Это связано как с конкурентами, которые строят рядом, так и со снижением покупательной способности, особенно на начальной стадии строительства. Как правило, все квартиры в прежних объектах мы продавали в течение строительства. С 2017 года продажи ухудшились. Тогда мы ввели в эксплуатацию первую очередь ЖК на ул. Рыльского, продавали квартиры в течение 2–3 месяцев после сдачи. В этом году ввели вторую очередь, продавали квартиры еще почти 5 месяцев.
N: — В сданном «Аквамарине» не проданы 13% квартир. Нет обеспокоенности по поводу их продажи? Цену 72–100 тыс. руб. за кв. м снижать не планируете?
А.Ш.: — Сейчас там активизировались продажи. Люди понимают, что такого уровня домов в городе нет. Чтобы не было обеспокоенности по поводу продаж, надо продумывать все вопросы еще на стадии проектирования. Цену снижать не будем. У нас и так была большая разница в ценах на квартиры в зависимости от вида из окна, этажа. Кстати, парковки там тоже покупают неплохо. Из 150 машино-мест пока не проданы около 60.
N: — Планируете начинать новые объекты?
А.Ш.: — Буквально на прошлой неделе мы подписали договор о покупке земельного участка размером около 1 га в Пролетарском районе города. Будем там строить жилой комплекс, также комфорт-класса. Активно изучаем еще 2 участка. Цены на земельные участки за последнее время не изменились.
N: — Раньше были прогнозы, что работа с эскроу-счетами вызовет рост себестоимости строительства. Что об этом вы думаете сейчас?
А.Ш.: — Эти прогнозы оправданны. Себестоимость, по всей видимости, вырастет на 4–6%. Но это не значит, что застройщик на эту величину может поднять цену. Цена продаж регулируется рынком и ничем другим. Застройщик за счет увеличения себестоимости строительства будет меньше получать прибыли.
N: — Какова сейчас рентабельность у компании?
А.Ш.: — В зависимости от объектов она колеблется на уровне 5–20%.
N: — Застройщики будут сокращать себестоимость? Некоторые ограничили круг партнеров-риелторов, чтобы сократить документооборот.
А.Ш.: — Строительную себестоимость без ущерба для качества сократить, на мой взгляд, невозможно. Сотрудничество с риелторами будет продолжаться, но мы будем работать только с профессионалами — рынок приведет к сокращению их количества. Концерн YIT в России централизует финансовую службу, маркетинг, управление проектированием, продажами. То есть количество управленцев в Ростове сокращается.
N: — Какие финансовые итоги у компании будут в 2018 году? Какие прогнозы на 2019 год?
А.Ш.: — В этом году у нас будет хороший результат, потому что мы ввели в эксплуатацию два объекта, а в учетной политике финансовый результат отражается после ввода объекта в эксплуатацию. В следующем году финансовый результат прогнозируется ниже, поскольку запланирован ввод в эксплуатацию только одного дома. Будем повышать эффективность работы. Резервы еще есть.
