Назад, в павильоны
Основательница ТЦ «Мир Ремонта» Татьяна Шишкина отказалась от идеи строить современный торговый центр в районе издательского центра «Молот» на Западном и делает ставку на павильонную торговлю.
Новый торговый комплекс «Молот на Западном» основательницы ТЦ «Мир Ремонта» Татьяны Шишкиной будет реализован в демократичном формате павильонов. Уже готовы первые 2 тыс. кв. м недвижимости, планируется наращивать площади, в перспективе они должны занять большую часть участка 7 га издательства «Молот», принадлежащего предпринимательнице. Риелтор называет вложения в торговый комплекс самым низкоризковым вариантом, в столичной консалтинговой компании отмечают, что продавать такой торговый комплекс будет сложно, поскольку оценивать его будут не как торговый объект, а как земельный участок.
Татьяна Шишкина, основательница ТЦ «Мир ремонта», запустила первую очередь многопрофильного торгового комплекса экономсегмента «Молот на Западном» в районе пересечения проспекта Малиновского и улицы Доватора. Первая очередь включает 2 тыс. кв. м павильонов, но проект планируется развивать, сообщила N предпринимательница:
— Изначально мы планировали построить большой торговый центр, был готов проект, в подготовке которого участвовал наш известный архитектор Александр Дорохов, однако в прошлом году, после начала СВО и последовавших за ней санкций, стало ясно, что теперь сфере торговли придется выживать, поскольку платежеспособный спрос будет сокращаться, поэтому мы отказались от первоначального проекта. Решили строить многопрофильный торговый центр демократичного формата, состоящий из торговых павильонов. Этот формат существует много лет и не теряет актуальности в любые времена. У нас большая территория — всего 7 га. Мы планируем большую часть ее занять торговыми площадями. Пока осваиваем 1 га. Готовы 2 тыс. кв. м павильонов. На сегодня основную часть помещений занимают продавцы отделочных материалов. Постепенно планируем расширять площади и ассортимент. На втором этапе создадим продовольственный рынок, хотелось бы сделать интересный объект по типу Центрального или Северного продуктовых рынков. В этой части Западного такого объекта не хватает.
Четких сроков для реализации всего проекта в компании сейчас не ставят.
— Торговый центр будет развиваться эволюционным путем, будем ориентироваться на спрос, — уточнила собеседница N.
Если планы будут полностью реализованы, торговый комплекс «Молот на Западном» по масштабу будет сопоставим с находившимся по соседству авторынком «Фортуна». В 2021 году он занимал 8,6 га. В том же году, как сообщал N, большую его часть (7,47 га) купила строительная ГК «СК10».
Объем инвестиций в торговый комплекс г-жа Шишкина не называет. Региональный директор департамента торговой недвижимости столичной консалтинговой компании NF Group Евгения Хакбердиева говорит, что стоимость строительства объекта рыночного формата близка к стоимости строительства склада — 50-60 тыс. рублей за кв. м, если речь идет о самом простом проекте без инфраструктуры. При наличии минимальной инфраструктуры с благоустройством общих зон стоимость может увеличиться до 80-100 тыс. руб. за кв. м.
Г-жа Хакбердиева отмечает, что NF Group не фиксирует глобального снижения спроса на качественные торговые объекты:
— Безусловно, наблюдаются некоторые колебания, рост инфляции, но они сопровождаются при этом ростом доходов в регионах. Ростов-на-Дону — перспективный с точки зрения развития торговой недвижимости город, и качественный проект в районе плотной жилой застройки был бы там востребован. Если девелопер принял решение о строительстве рынка, то, скорее всего, он руководствовался собственным видением. При этом стоит отметить, что рынок — это не инвестиционный проект, и впоследствии продать его будет сложно, поскольку оценивать его будут не как торговый объект, а как земельный участок. Если рынок не оптовый, то особой выгоды для конечного потребителя в нем нет. Это пережитки привычных моделей потребления, когда кажется, что на рынке можно купить что-то дешевле. Сегодня сетевые ретейлеры предлагают цену на товар зачастую выгоднее рыночной.
— Концепция торгового комплекса «Молот» напоминает мне концепцию рынка «Алмаз». Это, наверное, самый низкорисковый вариант инвестиций в торговую недвижимость: пойдет торговля — хорошо, не пойдет — потери небольшие, — отмечает Максим Хмель, управляющий партнер ростовского АН «Парус». — С учетом плотности населения на Западном и продолжающегося там жилищного строительства, думаю, новый торговый комплекс найдет своего покупателя. Тем более что у объекта удачная локация — на перекрестке, она будет притягивать определенный трафик. Важно, конечно, чтобы пул арендаторов был привлекательным и торговые площади росли, 2 тыс. кв. м — это пока очень немного, постоянного трафика они не обеспечат. Что касается развития продовольственного рынка на этой территории — сложность подобных проектов в поиске и привлечении стабильных поставщиков, кроме того, проекту нужно будет суметь отстроиться от соседствующих гипермаркетов и других продуктовых рынков либо по цене, либо по эксклюзивности продукта.
Напомним, авторынок «Алмаз» наряду с расположенными рядом универсальными рынками «Классик» и «Атлант», рынками «Строительный» и «Овощной» был настоящим городом в городе, где в основном в павильонах можно было купить все — от автомобилей, запчастей и бытовой техники до стройматериалов, игрушек и готовой еды. Работа рынков была по большей части остановлена правоохранительными органами весной 2021 года, в отношении основателей рынков и руководителя Аксайского района было заведено уголовное дело о хищении земли. Добросовестные предприниматели, которые строили бизнес на территории 34,9 га, сих пор добиваются от властей Аксайского района разрешить работы рынкам. Похожего по масштабу комплекса торговых объектов в Ростове и вблизи него не было и нового не появилось.
Аналитики подтверждают слова г-жи Шишкиной о снижении платежеспособного спроса. По данным исследовательской компании NielsenIQ, в 2022 году реальный спрос на товары группы FMCG (товары повседневного спроса) в России упал на 3,4%, хотя из-за инфляции в целом продажи показали рост. В первом полугодии текущего года произошла стабилизация и наметился рост реального спроса (на 3,4% к аналогичному периоду прошлого года). При этом исследователи отмечают, что в основном продажи росли за счет дискаунтеров, в структуре продаж всех FMCG в денежном выражении их доля составляет более 55%. «Сейчас мы находимся в такой точке, за которой индустрию ждет постепенное медленное восстановление спроса», — отмечает в отчете о динамике рынка FMCG в первом полугодии 2023 года директор по работе с ретейлом NielsenIQ Константин Локтев. Однако он оговаривается, что позитивный прогноз реализуется в случае отсутствия новых негативных факторов.
По данным информационного агентства INFOLine, рынок товаров для дома и ремонта в 2022 году просел на 6%. Негативное влияние на рынок оказывают сразу несколько факторов: снижение доходов населения на 2,5% в 2022 году (по собственным оценкам) и ужесточение денежно-кредитной политики, следствием которой является сокращение объемов кредитования на ипотеку, ремонты и строительство, рекордная инфляция, резкое снижение темпов ввода нового жилья. По прогнозу гендиректора INFOLine Ивана Федякова, к концу 2023 года рынок может сократиться еще на 10% (его слова в своей публикации привел Retail.ru).
