«Наилучшие продажи мы наблюдаем в комфорт-сегменте»
По словам Валерия Чайки, коммерческого директора ростовской ГК «СК10», в Ростове востребованы жилые комплексы высоких классов. В этом году группа начинает строить четыре новых жилых комплекса. Один из них гигантский — площадью 240 тыс. кв. м. Группа увеличивает объем продаж и объем строительства. За последние годы она купила много земельных участков, и в ближайшее время планирует одновременно строить в Ростове более 500 тыс. кв. м жилья, то есть больше всех остальных застройщиков в регионе. Недостатки плотной застройки компания компенсирует строительством социальных объектов.
N: — Два года назад вы говорили, что стратегия компании — продать 80 тыс. кв. м жилья в 2019 году, а начиная с 2020-го — выйти на стабильные 100 тыс. кв. м. Насколько удалось ее реализовать?
В.Ч.: — Несмотря на сложности 2020-го, с точки зрения финансовых результатов нам удалось реализовать намеченное почти полностью — мы продали 90 тыс. кв. м. «СК10» — это устойчивая компания с большими финансовыми возможностями, поэтому мы строили и будем строить в любое время. Мы не останавливали строительство, так как были признаны системообразующим предприятием, и мы вовремя сдали все объекты, которые планировали. Единственное, что произошло позже, чем хотелось бы, — это получение новых разрешений на строительство. Последнее связано с усложнением этой процедуры: стало тяжелее утверждать проект планировки и межевания территории.
N: — Однако в 2020 году, по данным ЕРЗ, вы ввели 43,5 тыс. кв. м жилья. Почему так сильно отличаются цифры продаж и ввода?
В.Ч.: — Это нормально, ведь продажи квартир начинаются с момента получения разрешения на строительство — иногда за 2-3 года до ввода в эксплуатацию. В 2020-м мы сдали 2-ю очередь ЖК West Side, ЖК «Северный остров» и ЖК «Левенцовский». Суммарная площадь этих объектов составляет более 52 тыс. кв. м. Кроме них в 2020-м мы продавали ЖК «Царское село», ЖК «Мечников», ЖК «Онегин», 3-ю очередь ЖК West Side и ЖК «Гвардейский 3.0». Высокие финансовые показатели связаны по большей части с реализацией квартир в объектах, которые мы будем сдавать в 2021-м или 2022 году — у нас не бывает непроданных остатков; напротив, к моменту сдачи дома уже все квартиры раскуплены.
N: — Вы строите ЖК разных классов. В каких сегментах наблюдаются наилучшие продажи?
В.Ч.: — Наилучшие продажи мы наблюдаем в комфорт-сегменте, однако «бизнес» отстает лишь незначительно. Кроме того, мы начали делать премиальные дома — это «Царское село», и вскоре добавится еще один жилой комплекс в лучшем месте центра города. По нашим оценкам, они тоже демонстрируют высокий спрос. В обществе есть запрос на покупку жилья такого класса, тем более в Ростове. Здесь цены на новостройки значительно ниже, чем в других миллионниках, и жилье типа «комфорт» можно приобрести по весьма доступной цене — 70 тыс. руб. за кв. м. К тому же мы хорошо умеем и проектировать, и строить, и обслуживать жилье такого типа. Если говорить глобально, то ориентир для того, чтобы проект в комфорт-сегменте был успешен, — это продуманный баланс между ценой, локацией и качеством дома. Что касается цен, то они у нас весьма конкурентные по целому ряду причин.
Во-первых, мы не нанимаем сторонних подрядчиков, и работы производят наши собственные бригады. Во-вторых, мы локальная — ростовская — компания, и поэтому в этих бригадах работают местные специалисты. Это, в свою очередь, облегчает процесс контроля качества работы и, следовательно, влечет меньшие издержки. Локации мы выбираем исходя из принципа наличия развитой инфраструктуры. В первую очередь, это образовательные учреждения и транспортная доступность. Далее, это магазины, торговые центры, места, где можно провести досуг, а также парково-прогулочные зоны. Да, земля в таких местах стоит дороже, однако мы точно знаем, что если построим на ней жилой комплекс, то избавим будущего покупателя от ряда жизненных затруднений. Про качество жилых комплексов «СК10» лучше всего скажут сами клиенты или же официальные рейтинги ЕРЗ.РФ — в них отражено наше лидерство по региону в нескольких номинациях, в том числе по качеству жилых комплексов и по соблюдению сроков строительства.
N: — ЖК «Царское село» позиционируете в премиум-сегменте, однако он расположен не в центре. Почему?
В.Ч.: — Он расположен в центре: от него всего 7 минут ходьбы до Комсомольской площади, при этом пыли и шума там гораздо меньше, чем на условном Буденновском/Красноармейской, так что для многих такая локация окажется гораздо более комфортной. Это на самом деле одно из важных преимуществ жилого комплекса. Второй фактор, который дает дому право называться премиальным, — это наличие собственного бассейна и спортзала для жильцов на первом этаже — уникальная история для Ростова. Кроме того, на территории комплекса будет разбит сад и выполнен ландшафтный дизайн. Технические характеристики также соответствуют классу люкс. Цена за кв. в сейчас равна 100 тыс. рублей, при этом мы сдадим дом уже во второй половине 2021 года. Темп продаж нас устраивает, поскольку у нас нет цели реализовать все квартиры до сдачи дома. Главная идея — это продемонстрировать новый класс жилья от «СК10».
N: — Хорошо ли продаются парковки, расположенные около ЖК West Side? По какой цене?
В.Ч.: — Парковки продаются хорошо, и их осталось совсем немного. Цена сегодня варьируется в пределах 370-700 тыс. руб. за машино-место. Парковки в таких жилых комплексах, даже если люди не будут ими пользоваться, — это достаточно выгодная инвестиция. Всегда можно сдать в аренду свое машино-место — желающих среди соседей будет много.
N: — В 2018 году вы отмечали рост темпа продаж в компании на уровне 30%. Что сейчас с этой динамикой?
В.Ч.: — В этом году мы строим четыре новых жилых комплекса и ждем значительного роста продаж.
N: — За какие новые проекты планируете взяться в ближайшее время?
В.Ч.: — Есть ряд новых интересных проектов. Во-первых, это ЖК «Ленина, 46» — разновысотный трехсекционный дом на одноименном проспекте, продажи в котором стартовали на днях. Жилой комплекс характеризуется удачной локацией и большим количеством парковочных мест — их там будет 319. Интеллектуальные счетчики, «умный дом», скоростные лифты — все это уже стало традиционным для наших жилых комплексов бизнес-сегмента.
Во-вторых, это квартал за ТЦ «Рио», который будет носить название ЖК Green Side. Там мы будем застраивать территорию площадью 9 га, а значит, этот проект — наш билет в топ-1 по объему текущей застройки. На этом месте мы построим 240 тыс. кв. м жилья, там же появится современная школа на 1200 мест. Кроме того, на территории комплекса будут располагаться три детских сада на 300 мест, 2 поликлиники для взрослых, опорный пункт скорой медицинской помощи, а также большие парковки на 2000 мест, коммерческие помещения и банки. С территории комплекса можно будет непосредственно выехать и на Ленина, и на Нансена, и на Нагибина. Кроме того, в новом квартале мы планируем сделать комплексное озеленение, отсюда и название.
В-третьих, мы построим жилой комплекс премиум-сегмента в лучшем месте центра. Это будет дом низкой переменной этажности (9-8-7-6) в стиле старого Ростова — с эркерами и декоративными элементами на фасаде. Отличительные черты проекта — закрытая территория с тихим двориком, отсутствие несущих межкомнатных перегородок и большое количество парковочных мест. Общая площадь составит чуть более 9 тыс. кв. м. Так же, как и в других наших жилых комплексах, будет интегрирована система «умный дом». Стоимость кв. метра в этом жилом комплексе составит 140 тыс. руб.
N: — В вашу группу компаний входит ООО «КП-ИНВЕСТ», которое в прошлом году получило кредитов и займов почти на 1 млрд руб. Значительная часть этих средств была направлена дочерней строительной компании «Ростдонинвест», которая последние годы была «спящей» (выручка до 1 млн руб.). В прошлом году «КП-ИНВЕСТ» внес в капитал «Ростдонинвеста» 432,6 млн руб. С какой целью?
В.Ч.: — Эти средства были аккумулированы как раз для реализации масштабного проекта за ТЦ «Рио», о котором я уже сказал.
N: — Сейчас вы возводите рекордный для прежних лет объем жилья — 183 тыс. кв. м. В будущем будете снижать или наращивать объемы текущего строительства?
В.Ч.: — Сейчас наши финансовые показатели, наш опыт в отрасли, наша техника достигли такого уровня, что мы можем себе позволить строить гораздо больше, чем раньше, поэтому наша цель сегодня — нарастить текущие объемы и стать лидером по объему строительства в регионе. За последние годы мы купили много земли и в ближайшее время планируем одновременно строить более 500 тыс. кв. м. Кроме того, у нас много ресурсов, поэтому мы постоянно изучаем новые участки.
N: — В 2018 году вы активно пополняли земельный банк. Приобретали в 2019-2020 годах новые участки?
В.Ч.: — 2018-й и 2020-й — это как раз те два года, когда «СК10» активно пополняла земельный фонд. Планомерно к точечной застройке мы подключаем проекты комплексной застройки: со школами, детскими садами, полноценными больницами и даже станциями скорой помощи. В 2020 году мы занимались поиском и приобретением именно таких участков в центре города, а также в спальных районах. Общий объем инвестиций составляет 2 млрд рублей.
N: — Участок под новым ЖК на Соколова в свое время обошелся компании дорого — почти полмиллиарда рублей. Дорогая земля предполагает очень плотное и высокое строительство, озеленение на въездных рампах, зоны отдыха на кровле, пробки на прилегающих дорогах. Вы не считаете, что покупатели уже устали от повышенной урбанизации проектов?
В.Ч.: — Фидбэк от урбанистов мы, разумеется, слышим. К сожалению, не все, что они хотят видеть в новых жилых комплексах, можно претворить в жизнь, просто потому, что это задача не только застройщика. Здесь нужны совместная стратегия и обоюдные действия девелопмента и власти. Однако в этом направлении уже есть позитивные шаги. В новых жилых комплексах мы строим или будем строить детские сады, школы, поликлиники, обновлять уже имеющиеся сети, которыми пользуются жители близлежащих домов. Что касается именно ЖК «Соколова, 68», то мы наблюдаем очень хорошие продажи, в том числе из-за рационального использования пространства — на территории мы расположим детский сад, спортивные и детские площадки, зоны отдыха. К тому же в этом жилом комплексе будет самый большой паркинг в центре города.
N: — Новые высотки, строящиеся в Ростове, становятся все выше, в то же время себестоимость строительства с ростом этажности также увеличивается. Какая у вас стратегия в этом вопросе: будете наращивать или снижать этажность?
В.Ч.: — В таком вопросе нужно постоянно корректировать стратегию, изучать рынок и следить за правовыми нормами. На данный момент можно сказать, что средняя этажность наших жилых комплексов уменьшается и будет уменьшаться за счет того, что мы начали проектировать разновысотные дома. Вполне вероятно, что другие застройщики подхватят этот тренд.
N: — Изменилась ли рентабельность или, как и прежде, составляет 15-20% до уплаты налогов?
В.Ч.: — Рентабельность осталась на прежнем уровне. Цены из-за удорожания строительства выросли, однако меры государства по поддержке строительной отрасли, и в особенности наши совместные с банками акции по рефинансированию ипотеки, смогли эффективно простимулировать спрос. Когда у других застройщиков Ростова были проблемы с продажами — у нас наблюдался рост. Это можно легко увидеть и по тому, что мы не прекращали строительство и все дома сдали в срок, и по тому, что штат у нас не уменьшился, а, наоборот, увеличился на 20%.
N: — С какими финансовыми результатами закончили 2020 год? На какие финансовые итоги рассчитываете в 2021 году?
В.Ч.: — Мы наблюдаем увеличение выручки уже 10 лет подряд и планируем сохранять эту динамику. По итогу 2020 года рост чистой прибыли составил 30%. В 2021 году мы хотим улучшить финансовый результат минимум вдвое, и на данный момент — как мы уже можем судить по продажам в ЖК «Соколова, 68» и «Ленина, 46» — наш прогноз оправдывается.
Справка
ГК «СК10» берет свое начало с бывшего ООО «СК “10ГПЗ”», основанного в 2005 г. Бизнес принадлежит московскому концерну ЗАО «ПРАМО». В настоящее время количество работников составляет 550 человек. Группа насчитывает 15 юрлиц. По данным ЕРЗ на 01.04.2021, группа возводит 183 тыс. кв. м жилья, или 6 ЖК, занимая по этому показателю 5-е место в Ростовской области.
