«Как преимущество преподносим неплотную застройку»

ГК «Сокол» развивалась в прошлом году за счет строительства и мелких бизнесов. Выручка в торговле просела на 30%. Тем не менее группа расширяет и торговое направление за счет коммерческих помещений, которые сдает ее же строительная компания. В Новочеркасске продажи квартир идут плохо, в Ростове — гораздо лучше.

N: — Ваше ООО «Галактика» вошло в рейтинг крупнейших донских застройщиков 2015 г. за счет достройки ЖК в Новочеркасске площадью около 16 тыс. кв. м. Как идут продажи? А.С.: — Это цифра свободных площадей для продажи в Новочеркасске на сегодняшний день. Жилая площадь комплекса — 23 тыс. кв. м, общая — 34,2 тыс. кв. м. К сожалению, продажи там идут в несколько раз хуже, чем в Ростове. Квартиры в сданных домах продаем по 40–42 тыс. рублей за кв. м, без посредников. Построили там итальянскую котельную, детские площадки, рядом транспортная развязка, освещение, тротуары за границей нашего участка делали тоже мы. В комплексе 476 квартир. На сегодня продано лишь 169, еще 50 — в резерве. Во-первых, продажи «захворали» после аккредитации новых страховых компаний, когда рынок был парализован на 3 месяца по всей стране. Во-вторых, в Новочеркасске уровень жизни ниже, чем в Ростове. Это единственный в городе жилой комплекс с современными подземными парковками. Машино-места продаем ниже себестоимости — по 280–300 тыс. рублей. Предлагаем рассрочку, но результата нет. Из 99 машино-мест по акции продано лишь 4. Больше там строить не планируем, хотя админист­рация предлагает, готова содействовать.

N: — Каковы планы на этот год? А.С.: — В этом году мы сдадим в Ростове на Вертолетном поле (ЖК «Сокол» на Батуринской) 42 тыс. кв. м, из них жилой площади — 27,9 тыс. кв. м. Это восемь 7-этажных домов, расположенных на 3 га земли, поэтому там есть просторные детские площадки, много свободной территории. Чтобы люди не ставили машины на газонах, мы организовали гос­тевые парковки. Из 618 квартир экономкласса продано 269 квартир. Сдаем жилье тремя пусковыми очередями: в июле, сентябре и декабре. Первоначально мы должны были сдать этот комплекс в конце 2017 года, но мы просчитали свои возможности, изменили график и взяли на себя повышенные обязательства. Сегодня с учетом новых сроков мы строим с опережением на 1,5 месяца. Чем быстрее строишь, тем ниже получается себестоимость.

N: — Вы снижали там цены, чтобы привлечь покупателей? А.С.: — Конечно. Сейчас продаем квартиры по цене от 41 тыс. рублей за кв. м. Однако мы сталкиваемся с проблемой того, что себестоимость строительства растет: арендованная земля, коммунальные услуги, техническое присоединение дорожают. Например, в 2015 году присоединение к теплу подорожало раза в два, а стоимость подключения к воде и канализации, по всей видимости, стала самой высокой в стране — мы уже обогнали Москву. Приемлемые условия — только на подключение элект­роэнергии и газификацию. Но на этих объектах мы проскочили еще по старым тарифам.

N: — Несколько лет назад вы, да и другие застройщики, говорили, что техприсоединение занимает 10% от себестоимости строительства здания. А сейчас? А.С.: — Больше. Думаю, что 14–15%, хотя надо пересчитать, поскольку стройматериалы, как и все остальное, тоже дорожают. Например, мы приобрели участок размером 6,5 га на пр. 40-летия Победы, в 2017 году планируем начать там строительство жилого комплекса площадью почти 70 тыс. кв. м. Запрашиваем тех­условия. Думаю, что только оформление допусков на подключение сетей обойдется более чем в 3 тыс. рублей на кв. м.

N: — Еще планируете новые объекты? А.С.: — На днях ожидаем получение заключения экспертизы на ЖК, расположенный на пересечении пр. Королева и пр. Космонавтов. Там будет жилой комплекс из двух 18-этажных башен. Площадь квартир — 11,5 тыс. кв. м, еще будет около 3 тыс. кв. м торговых помещений и подземные парковки. Через месяц намереваемся начать строительство, а закончить хотим в середине 2018 года.

N: — Недавно один из ростовских депутатов сказал, что в Ростове насчитывается около 300 тыс. кв. м непроданного жилья. Получается, что если в 2015 году в городе введено 535,6 тыс. кв. м многоквартирного жилья, то не продано 56%. Какой смысл в таких условиях браться за новые проекты? А.С.: — У нас в Ростове продажи лучше. Мы ведем агрессивную маркетинговую политику, наша реклама есть практически в любом издании, связанном с недвижимостью. Прошли те времена, когда сидишь, а клиенты сами к тебе приходят. Мы вкладываем в рекламу 1,5–2 млн рублей в месяц, ведем гибкую ценовую политику, даем скидки при приобретении нескольких квартир. Кроме того, после сдачи домов гарантируем их обслуживание. Мы сотрудничаем с УК «Комфорт». Они управляют ЖК «Чеховский сквер», приняли наш новочеркасский комплекс.

Полагаем, что в новом проекте на СЖМ продажи будут похуже примерно на 15–20%, поскольку на Северном рынок слабее, чем на Западном. Для строительства этого объекта будем привлекать кредиты. В Александровке рассчитываем на хорошие продажи. В том районе «Кристина» закрыла свой проект и никто ничего не продает. Наш участок находится рядом.

N: — В Ростове, по моим наблюдениям, большинство строителей превышают плотность застройки, делают меньше машино-мест и т. д. А.С.: — У нас на Батуринской плотность застройки составляет 10 тыс. кв. м на гектар, на Королева — 11,25 тыс. кв. м почти на гектар земли. Наша компания выдерживает нормы. Дело в том, что 90% застройщиков привлекают проектные компании, а проектировщики, чтобы не потерять клиента, идут в этих вопросах навстречу. Некоторые застройщики хитрят и проходят частную экспертизу в Москве, Дагестане. Мы всегда проходим ее в Ростове, проектная компания входит в нашу группу. В условиях экономического кризиса надо чем-то привлекать людей. Мы как собственное преимущество преподносим не очень плотную застройку. Но есть и другая сторона медали. Несколько лет назад мы достроили объект обманутых дольщиков на Крупской — дом на 260 квартир с высокой плотностью застройки. Мы сделали там красивые газоны, но сейчас их не осталось, все обставлено машинами. А подземные парковки стоят пустые — из 48 машино-мест продано лишь 21. Цена — 550 тыс. рублей. Для меня это ниже себестоимости, потому что уже 4 года плачу банку проценты, а также как владелец недвижимости оплачиваю коммунальные услуги, капремонт и т. д.

N: — И что с этим делать? А.С.: — Надо установить высокие адми­нистративные штрафы, а муниципальные службы должны заходить во дворы, поскольку это муниципальная территория, эвакуировать машины и получать с них штрафы. Так делают во всем мире. А у нас застройщики загнаны в тупик. Они обязаны построить подземные парковки и строят их. Но власти не помогают нам в этом вопросе. По этой причине некоторые строители идут на ухищрения, пишут в проектах, что жители будут ставить машины на соседнем пустующем участке, и экспертиза это пропускает. Уверен, что скоро мы найдем поддержку в администрации Ростова.

N: — Финансирование строительства идет в прежних пропорциях: 30% собственных средств и 70% кредитных? А.С.: — Нет. Так мы работали с новочеркасским проектом. В Ростове начали строительство в такой же пропорции, Сбербанк одоб­рил нам кредит в 600 млн руб. Однако рынок изменился, поэтому мы вскоре отказались от привлеченных денег. Все, что мы зарабатываем, вкладываем в строительство. Сейчас кредиты получаем под 14–16% годовых.

N: — Какова сейчас рентабельность строи­тельного бизнеса? А.С.: — В Ростове, по нашим подсчетам, от 20% до 30%. Но в Новочеркасске, если мы выйдем в ноль, будем счастливы.

N: — Как развивается торговый бизнес? Какова заполняемость ТЦ «Сокол»? А.С.: — Там есть свободные помещения: на втором этаже 250 кв. м, на первом еще не сданы 2 бутика по 80 с лишним кв. м. Тем не менее год назад мы стали управлять не только торговыми центрами, но и мелкоформатными объектами. В частности, первым и минусовым этажами площадью 3,8 тыс. кв. м в здании на Социалистической, где раньше располагались авиакассы. Там идет реконструкция, получается торговый мини-центр. Первый этаж на 80% заполнен, открылся якорный арендатор — магазин «Ассорти». Еще владеем коммерческими помещениями в ЖК на Крупской, но мы их продаем. На Батуринской будет один этаж коммерческих помещений общей площадью 2,3 тыс. кв. м. Оставляем их за собой. Там будут стоматология, аптека, продовольственный магазин. Мы подбираем арендаторов, чтобы было удобно населению.

N: — Цены аренды в ТЦ снижали? А.С.: — Конечно. Делали скидки, и акции проводим. Сейчас наши ставки аренды в ТЦ — от 800 до 3000 рублей за кв. м в мес.

N: — Проект расширения ТЦ закрыт? А.С.: — Нет, лишь отложен до лучших времен. Сегодня не та экономическая ситуация. Раньше на каждый бутик было 15–20 клиентов, если кто-то собирался съезжать, мы уже знали, кого туда заводим. Сегодня такого нет.

N: — Довольны ли вы работой своего отеля? А.С.: — Да. Гостиница успешно работает, приносит прибыль. Недавно ей исполнился год. Средняя заполняемость за этот период — 78%. В отзывах на сайтах бронирования нам ставят оценку 8,5–9,2 по 10-балльной шкале. Около 70–80% наших гостей приезжают к нам повторно. Сейчас заканчиваем прохождение классификации на 4 звезды. Иногда нам выдают странные замечания. Например, требуют, чтобы возле лифта на каждом этаже, где всего по 8 номеров, стояла машинка для чистки обуви. Ни в одном пятизвездочном отеле Москвы такого нет.

N: — Каковы итоги работы группы в 2015 году? А.С.: — Год закрыли с прибылью, хотя получилось меньше, чем ожидали, и меньше, чем в 2014 году. Выручка группы компаний выросла за счет строительства, а в торговле упала примерно на 30%. Хорошо сработали отель и молочное производство, хотя последнее не дало существенного вклада. Рентабельность переработки молока раньше была 18–20%, теперь — 7–9%.

Беседовала Татьяна Дудник