«К нам начали возвращаться арендаторы»
По словам Андрея Курсина, директора бизнес-парка «ГПЗ», состоящего из 165 тысяч квадратных метров бывших цехов подшипникового завода, компания восстановила докризисную заполняемость и рассчитывает по итогам года даже увеличить выручку.
Бизнес-парк «ГПЗ», входящий в столичную «Элма групп», практически без потерь пережил кризис, связанный с коронавирусом. Заполняемость складских, производственных и офисных помещений удалось восстановить до прежнего уровня — 90%. Компания начала реализацию первой очереди крупного инвестпроекта — строительство мультитемпературного склада, в которую направит 200 млн рублей.
N: — Как на вашу компанию повлиял ковидный кризис? Сколько площадей сейчас находится у вас в управлении?
А.К.: — Площади в управлении остались прежними — 165 тыс. кв. м. С марта по июль происходил отток арендаторов, в основном тех, кто занимает офисные помещения. Особенно пострадал ИТ-бизнес, который обслуживал кафе, торговые центры, им пришлось резко сократить занимаемые помещения и перейти на удаленку. Однако крупные и средние арендаторы, занимающие площади от 500 кв. м, остались на своих местах. Конечно, мы делали им скидки до 50%, некоторым на несколько месяцев предоставляли отсрочку платежей. Мы лояльно отнеслись к бизнесу наших партнеров, поскольку стояла задача сохранить арендаторов.
С августа началось восстановление рынка. К нам начали возвращаться арендаторы офисов. Более того, мы закрыли ранее вакантные площади. Сейчас заполняемость по всем видам нашей коммерческой недвижимости — примерно 90%.
N: — У вас цены ниже, чем в среднем по Ростову?
А.К.: — Нет, мы работаем в рынке. С учетом НДС ставки аренды складов составляют около 250 рублей за кв. м в месяц, производственных помещений — 230–250 рублей за кв. м в месяц, офисы — 500–600 рублей за кв. м в месяц.
N: — Цены давно не поднимали?
А.К.: — Текущая ситуация не позволяет увеличивать ставки, очень много предложений на рынке коммерческой недвижимости вакантных площадей. Наши ставки аренды остались на прошлогоднем уровне.
N: — Как чувствуют себя арендаторы-производственники?
А.К.: — Вполне нормально. Дебиторская задолженность у нас не выросла. Вели деятельность в этот период на заказах, полученных ранее. В этой ситуации производственники оказались самыми стойкими.
N: — В каком направлении развивается ваш бизнес в последнее время?
А.К.: — Компания не сократила инвестиции. Все запланированные проекты на 2020 год будут реализованы. В первую очередь они касаются улучшения качественных характеристик помещений — постоянно проводим модернизацию. Кроме того, в этом году начинаем крупный проект — строительство первой очереди мультитемпературного склада от –24 до +24 градусов площадью 6,5 тыс. кв. м. Всего планируем построить 20 тыс. кв. м. Первая очередь строительства разделена на блоки от 1 тыс. кв. м, которые будут оснащаться технологическим оборудованием в зависимости от требований арендатора. Сейчас ведем ряд переговоров с потенциальными клиентами.
N: — Каковы сроки строительства? Объем инвестиций?
А.К.: — Строительство начинаем 1 сентября, а к 1 мая 2021 года планируем его закончить. Мы рассчитываем, что в июне там уже разместятся первые арендаторы. На данный проект привлечено 200 млн рублей собственных средств.
N: — Почему решили взяться именно за такой формат?
А.К.: — В нашу компанию неоднократно поступали запросы на такой формат помещений. Этот рынок очень специфичный, рассчитан на определенные группы товаров, хранение и обработка которых должна отвечать требованиям и установленным государственным и международным стандартам: продукты питания, фармацевтика и т. д. Конкуренция в этом сегменте в Ростове присутствует. Но мы делаем ставку на современное технологическое оборудование, расположение складов и адаптивность под клиента.
N: — Однако все крупные сети уже или построили, или арендовали себе склады.
А.К.: — Рынок складской недвижимости температурных складов испытывает явный дефицит качественных свободных площадей.
N: — Какие проекты уже удалось вам реализовать?
А.К.: — У нас появились офисы нового формата — open space, около 5 тыс. кв. м. Они сделаны блоками от 200 кв. м, где присутствует современная приточно-вытяжная вентиляция, отдельный вход. Они пользуются хорошим спросом, в таких помещениях размещаются от 20 до 50 человек с учетом производственной необходимости. Мобильные перегородки дают возможность создавать рабочее место в любой части офиса и зонировать помещение по заявке арендатора.
N: — Сколько стоит такой офис?
А.К.: — 600 рублей за кв. м в месяц. Это недешево, но востребовано. Буквально две недели назад мы подготовили еще 1 тыс. кв. м таких офисов. В октябре на них будет подписан долгосрочный договор аренды.
N: — Какие компании предъявляют спрос на офисы open space?
А.К.: — В основном это федеральные компании из разных сфер: продажи, финансовые услуги, ИТ-технологии, телекоммуникации.
N: — Насколько востребованы ваши склады индивидуального хранения?
А.К.: — Этот проект был запущен два года назад. Под эти цели выделено около 1 тыс. кв. м. Проект не останавливался. С марта по июль было затишье, новых клиентов не появлялось. С августа пошел приток. Сейчас заполняемость около 60%. Мы предлагаем блоки по 9–12 кв. м по ставке 300 рублей за кв. м в месяц для хранения оргтехники и прочих вещей во время переезда. Мы сдаем помещения в аренду на срок от недели, но клиенты практически не съезжают, используют их как подсобные помещения для складирования невостребованных вещей.
N: — На какие финансовые показатели рассчитываете выйти в этом году?
А.К.: — Думаю, что выручка этого года слегка превысит показатели прошлого. Пока мы идем примерно на прошлогоднем уровне. Обычно из года в год мы увеличиваем выручку, потому что постоянно проводим реновацию без изменения назначения помещений, привлекаем клиентов новыми форматами. Конкуренция растет, бизнес ищет помещения, более приспособленные для его нужд. Это актуально для любой недвижимости. Например, сейчас мы модернизировали производственные помещения площадью 2,7 тыс. кв. м: полностью заменили освещение, полы, увеличили электрическую мощность, поставили очистные сооружения, противопожарную систему. Проект стоил 9 млн рублей.
N: — Два года назад вы называли размер ежегодных инвестиций на уровне 50-100 млн рублей. Сейчас ситуация изменилась?
А.К.: — С учетом нового проекта эти суммы стали больше. В этом году инвестиции составят 100 млн рублей, в следующем — 150 млн рублей.
Справка
Подразделение АО «Элма» начало свою деятельность в Ростове в 2009 году с 50 тыс. кв. м коммерческих площадей (бывшие цеха «10-ГПЗ»). С 2014 года подразделение управляет 170 тыс. кв. м, расположенных на 32 га земли. Из них 30 тыс. кв. м офисов, остальное в равной пропорции — производственные и складские помещения, относящиеся к классам В и С. В штате подразделения работает 60 человек. По данным «СПАРК-Интерфакса», выручка АО «Элма» в 2019 году составила 1,3 млрд рублей, что на 13% больше, чем годом ранее. АО «Элма» участвует в капитале 17 компаний. Эта компания, как и ОАО «10-ГПЗ» принадлежит московскому АО «Инвестиционно-финансовая компания “ДВМ-Инвест”». «ЭЛМА групп», по информации ее сайта, владеет 375 тыс. кв. м офисной, складской и производственной недвижимости в Московской и Тверской областях, Ростове-на-Дону.
Андрей Константинович Курсин родился 11 июня 1977 года в Саратове. В 1999 году окончил Брянский государственный технический университет по специальности инженер-механик. Работал директором филиала ФГУ ЦЛАТИ по Кавказским Минеральным Водам. С 2009 года — коммерческий директор бизнес-парка «ГПЗ», с 2012 года — директор.
