«Ищем незаполненные ниши»

Торговые комплексы в Брянске, Краснодаре, Саранске и Таганроге принесли компании в прошлом году 600 млн рублей. Г-н Коновалов также рассказал N о непрофильных проектах, в которые ему интересно вкладываться, и о том, чем завершился опыт инвестирования в жилищное строительство. N: — Как вы оцениваете результаты развития компании за последний год? Какой год был тяжелее для компании — 2014-й или 2015-й? И.К.: — В 2015 году мы готовились к худшему, но год оказался не таким сложным, как мы предполагали. Удалось не только выполнить планы, но и достичь достойных показателей с точки зрения EBITDA. Рентабельность ГК по этому критерию (отражает прибыльность компании до уплаты процентов, налогов и амортизации. — N) в 2015 году составила около 50%. Чистая прибыль снизилась за счет возросшей стоимости кредитных ресурсов, при этом все наши проекты стабильно генерировали денежный поток. Заполняемость коммерческой недвижимости выросла. В саранском ТЦ «Хозяин» и одноименном краснодарском оптово-розничном комплексе, брянском «Строймаркете» она составляет 100%, в таганрогском ТРК «Мармелад» — 98%. N: — Удалось ли достичь плановой посещаемости таганрогского ТЦ «Мармелад» в 700 тыс. человек в год, о которой вы говорили N в 2013 году? И.К.: — В начале 2014 года мы более оптимистично оценивали покупательную способность и активность населения. По факту достигнута планка в полмиллиона человек. Посещаемость за прошлый год выросла примерно на 40 тыс. человек, в 2016 году рассчитываем на аналогичный прирост. Непродовольственный сегмент рынка показал небольшое снижение, средний чек в продажах тоже снизился, компенсируем это падение ростом трафика посетителей. Я думаю, что нам потребуется еще несколько лет, чтобы достичь посещаемости «Мармелада» в 700 тыс. человек в год. Экономическая ситуация в стране влияет на покупательную способность, тем не менее продуманная структура центра, обилие известных международных и федеральных брендов, развлекательный кластер дают хороший результат. Для ТРЦ именно последний является дополнительным катализатором трафика. N: — Каков был объем продаж компании в 2015 году? И.К.: — Он составил около 600 млн рублей. В 2014 году выручка была выше из-за того, что часть торговых площадей мы продали. В прошлом году у нас вырос арендный доход. В целом мы довольны результатами и рассчитываем на рост выручки в этом году от ввода в эксплуатацию новых коммерческих площадей. N: — Помимо ульяновского комплекса какие еще инвестпроекты реализуете? И.К.: — Из-за кризиса мы приостановили развитие новых проектов, но завершаем ранее начатые. В апреле закончим все основные строительные работы в ульяновском центре оптовой торговли «Хозяин». Первые резиденты уже к нам зашли. Площадь комплекса около 12 тыс. кв. м. Это достаточно специфический формат для российского рынка, он заточен на компании, работающие в сегменте оптовых продаж. В Ульяновске это будет первый комплекс подобной специализации, в России аналогичные объекты открыты в Москве, Санкт-Петербурге. Рассчитываем заполнить в этом году площади на 100%, ведем переговоры с сетями об открытии магазинов оптовой торговли как в сегменте DIY, так и FCMG. На территории брянского ТК «Строймаркет» открыли в текущем году шестой корпус, туда зашел новый оператор — новосибирский дискаунтер «Светофор». Там также сформировали обширную галерею фермерских продуктов и товаров для дома. Теперь «Строймаркет» стал универсальным торговым комплексом, где представлена обширная группа товаров повседневного спроса. В Саранске расширили площади для DIY-гипермаркета «Баумаркет» на 1,5 тыс. кв. м. Ведем переговоры с дискаунтерами об открытии продуктового супермаркета в целях увеличения трафика и повышения конкурентоспособности торгового комплекса. Краснодарский оптово-розничный комплекс площадью около 30 тыс. кв. м. появился вследствие редевелопмента купленного нами завода «Краснодарэлектростройконструкция». Проект находится в завершающей стадии, при этом все площади у нас там сданы. В Краснодаре имеется стабильный спрос на складские помещения. В прошлом году мы даже подняли арендные ставки на 10-15%, что подтверждает тезис о том, что грамотная концепция и правильный выбор специализации даже в кризис дают отличный результат. Еще один инвестпроект, который мы реализуем, — частный индустриальный парк в Красном Сулине на базе бывшего завода металлоконструкций «Стройметкон». Сейчас стадия проведения предпроектного анализа. Общая площадь производственных, складских и офисных площадей объекта превышает 55 тыс. кв. м. N: — Изначально «ИНПРОМ ЭСТЕЙТ» фокусировался на специализированных проектах в небольших городах. Кризис изменил ваш подход? И.К.: — Да, он внес свои поправки в нашу тактику развития. В этот период необходимы тщательный анализ рынка и крайне осторожный, взвешенный подход к реализации проектов. Делать ставку на нишевые проекты — разумная идея, но и здесь есть свои риски и сложности. В региональные и областные центры России продолжают заходить крупные международные и федеральные компании. Ключевая задача любого проекта в сфере коммерческой недвижимости — привлечь качественных якорных арендаторов. Важно поддерживать конкурентоспособность торговой недвижимости, и это возможно даже в кризис, если к этому подходить творчески. Мы продолжаем искать незаполненные ниши. Когда ты идешь впереди, делая то, что другие до тебя не делали, — это дает безусловное преимущество, возможность диктовать рынку свои условия. Кризис всегда предоставляет возможности для развития и делает стресс-тест действующим проектам, что всегда полезно для здоровья компании. N: — Сформулировали свой метод борьбы с кризисом? И.К.: — Мы тщательно анализируем объемы выручки с квадратного метра своих торговых операторов. Если показатели падают, то мы, как доктор, ищем причину, ставим «диагноз» и занимаемся «лечением». Кто виноват? Арендаторы? Мы? Конъюнктура рынка? Проблема в цене или ассортименте? Выводы сообщаем партнерам, и если они не предпринимают действий, способствующих скорому «выздоровлению», — ищем им замену. Крайне важно найти надежных операторов, правильные, востребованные форматы деятельности. Так нам удается даже в кризис наращивать покупательский трафик и выполнять утвержденные годовые бизнес планы. Если же руководствоваться принципом: «Кто больше предложил — тот и занял площадь» — твой путь в бизнесе торговых центров будет недолгим. Ситуация в Украине изменила логистику многих компаний. Политическая конъюнктура охладила аппетит к сотрудничеству с Турцией с обеих сторон. Приходится учитывать настоящие реалии и искать новых партнеров. Кстати, некоторые российские бренды успешно используют представившиеся возможности и расширяют свое присутствие на рынке. Отмечу, что кризис значительно удлинил переговоры с крупными операторами. Сейчас перед принятием решения об открытии магазина сети проводят более тщательный анализ, этот процесс растянулся с нескольких недель до нескольких месяцев. N: — Какова у вас ситуация с кредитной нагрузкой? И.К.: — Ситуация стабильная. Соизмеряем показатели долга к EBITDA, держим его в приемлемых параметрах. Избыточная закредитованность в период кризиса может плохо обернуться, тому немало примеров. Поэтому мы стремимся снизить финансовый леверидж компании (показатель соотношения заемного и собственного капитала организации. — N). В конце прошлого года компания перешла на обслуживание в банк ВТБ. Работа с этим государственным банком нам нравится. Рассчитываем, что ЦБ РФ в этом году снизит ключевую ставку, что позволит сократить расходы на обслуживание кредитного портфеля. Сейчас мы имеем дело с взаимоисключающими условиями: с одной стороны, высокая цена денег, с другой — необходимость держать умеренные арендные ставки. В условиях сегодняшних политических и экономических рисков сценарий «жесткой посадки» для бизнеса весьма реалистичен. Поэтому жесткая экономия и оптимизация штата необходимы для благополучия компании. N: -Чем для вас отличается управление «ИНПРОМом» от управления девелоперскими проектами? И.К.: — В первую очередь эмоциями. Приятно видеть людей, испытывающих радость от посещения торгового центра. Металлургический бизнес «ИНПРОМа» с сотнями тысяч тонн стали и индустриальным пейзажем менее красочен. К тому же BTS-девелопмент, на мой взгляд, более сложный формат бизнеса B2B + B2С. Новый центр как картина, которую ты каждый раз пишешь с чистого холста. Если ошибешься в композиции и палитре, вместо торгового комплекса появится памятник твоей бездарности. Сами же принципы менеджмента — универсальны. Грамотная, профессиональная команда, безусловно, важнейший фактор. С инпромовской школой я могу управлять любой компанией, в какой угодно сфере. Так, например, мы вошли в ресторанный бизнес и успешно с ним справляемся. В ТРЦ «Мармелад» у нас открыты рестораны «Сакура», «Олива's», karaoke&show клуб STAGE, а также фитнес-клуб «Адреналин». N: — Что с вашей долей в ЖК «Ростов-Сити»? Продали квартиры? И.К.: — «ИНПРОМ ЭСТЕЙТ» был соинвестором ЖК «Ростов-Сити». Квартиры мы распродали в 2014-2015 годах. Это был пилотный проект в сфере жилищного строительства. Определенный опыт мы получили. Так, для нас стало откровением, что габаритные пентхаусы в Ростове — малоликвидный актив. В Европе или Америке владеть такой недвижимостью престижно, однако состоятельные люди Ростова пентхаусу скорее предпочтут большой дом на просторном участке. Мы продолжаем позиционировать себя инвестиционной компанией и смотрим проекты в перспективных отраслях. Так, нас интересует сфера интернета и IT. Мультипликаторы здесь выше и покупателей больше. N: — Как развивается ваш проект в этой сфере «Везет Всем»? Сколько вы вложили в него? И.К.: — Аукционную площадку транспортных перевозок «Везет Всем» мы начали финансировать около 5 лет назад. За все время в этот бизнес было вложено полмиллиона долларов собственных средств. В настоящее время мы довольны тем, как он развивается. Объем выполненных заказов в денежном выражении за прошлый год превысил 8 млн долларов. База перевозчиков составила 130 тысяч юридических и физических лиц, заказчиков — 500 тысяч человек. В 2015 году было выполнено более 20 тыс. перевозок. По результатам первого квартала 2016 года компания показала по всем ключевым показателям троекратный рост. В этом году мы планируем получить 150 млн рублей выручки в виде комиссии, выполнить свыше 80 тыс. перевозок и обеспечить работой владельцев транспорта на сумму более 1 млрд рублей. В прошлом году мы продали 40% проекта американскому инвестфонду Russia Partners, а в этом году приобрели своего основного конкурента — Perevezi.ru, что позволило получить абсолютное лидерство в этом сегменте рынка в России.