Новая кубанская волна

Строительство крупного жилого комплекса на Каменке начало ООО «Неометрия», ждет получения разрешения на строительство в центре «Доннефтестрой» — «дочка» кубанской компании, ищет участки Черноморская финансовая компания. Несколько лет назад в Ростове появились два крупных игрока: объединение «ВКБ-Новостройки» и «Девелопмент-Юг». Перегретый краснодарский рынок продолжает выталкивать крупных застройщиков в столицу ЮФО. Из-за дефицита свободной земли строители приобретают чужие участки с готовыми проектами, предполагающими высокую плотность застройки и наличие многоуровневых подземных парковок. 

Во втором квартале на ул. Шеболдаева в районе Каменка начато строительство ЖК «Первый», которое сопровождается активной наружной рекламой. На участке 1,8 га планируется построить 25-этажную высотку общей площадью 72 тыс. кв. м (жилая — 59 тыс. кв. м). На сегодня это второй по величине строящийся в Ростове жилой комплекс (без учета строящихся районов). Крупнейший, по подсчетам N, ЖК «Звездный» площадью квартир 68,7 тыс. кв. м возводится в СЖМ «Донстроем».

— Строительная компания «Неометрия» работает на рынке ЮФО 6 лет, — заявил N гендиректор СК «Неометрия» Борис Юнанов. — За это время мы построили более десяти крупных объектов, в числе которых — ЖК «Зеленый квартал» в Краснодаре, ЖК «Фаворит» в Геленджике и ряд объектов коммерческой недвижимости. В настоящий момент строим объекты бизнес-класса в Новороссийске и Ростове-на-Дону, завершаем строительство двух жилых комплексов в Краснодаре, а также запускаем ряд новых проектов в различных городах ЮФО, включая южную столицу. Ростов-на-Дону — деловой перспективный город, который нуждается в качественной, ликвидной недвижимости.

Компания намерена построить ЖК бизнес-класса, в котором стоимость квадратного мет­ра составляет 61 тыс. рублей без учета промоакций.

Объем инвестиций в проект составляет около 2,4 млрд рублей.

— Объекты СК «Неометрия» финансируются как из собственных средств компании, так и из средств участников долевого строительства, — пояснил г-н Юнанов. — Кроме этого на случай форс-мажорных обстоятельств мы предусмотрели наличие «подушки безопасности» — у компании открыта кредитная линия в крупнейшем банке страны. Впрочем, до сих пор необходимости прибегать к данному финансовому инструменту не возникало.

В проектной декларации объекта сказано, что застройщиком выступает ООО «Стройинструмент», которым владеют: ЗАО «Югвнештранс», немецкая компания и физлицо — Борис Юнанов. В системе «СПАРК-Интерфакс» значится, что «Неометрия» зарегистрирована 15.02.2016, ее уставный капитал — 10 тыс. рублей, собственник — Борис Юнанов. Остальные строящиеся объекты компании, указанные на сайте, возводятся разными юрлицами, имеющими общего владельца г-на Юнанова и уставный капитал 10 тыс. рублей. ЖК «Резиденция» (13,6 тыс. кв. м) в Новороссийске возводит ООО «Талити», ЖК «Ежи» (27,67 тыс. кв. м) в Краснодаре — ООО «Нефте­газспецстрой-Юг», краснодарский ЖК «Синема» (25,4 тыс. кв. м) — ООО «Монолит-Экспо», ЖК «Уютный дом» (3,9 тыс. кв. м) в пос. Колосистый — ООО СК «НеоПроект». Всего же, по данным системы «СПАРК-Интерфакс», у собственника этих компаний замечены связи с 16 юрлицами.

Еще одна массированная реклама, появившаяся в Ростове, заявляет о компании «Доннефтестрой». На ее сайте помимо телефонов упоминаются 130 тыс. кв. м жилой площади, находящейся в строительстве.

— В настоящее время мы ждем получения разрешительной документации на строительство, — рассказал N представитель компании в Ростове, пожелавший остаться неназванным. — Участок в центре мы взяли в аренду, на нем планируем построить 20-этажный дом класса комфорт-плюс. Стоимость кв. метра составит 50–65 тыс. рублей.

По данным системы «СПАРК-Интерфакс», «Доннефтестрой» зарегистрирован в Ростове 17.05.2016, уставный капитал — 10 тыс. рублей, 60% бизнеса принадлежат ООО «Екатеринодаринвест-строй», остальное — Любови Христофоровой.

На собственном сайте компания называет себя лидирующим застройщиком Краснодара. В настоящее время у нее 3 строящихся жилых объекта, все 19-этажные. В 2016 году сдан ЖК «Новые Черемушки» жилой площадью 26,39 тыс. кв. м.

В конце июня N писал еще об одном краснодарском строителе, подыскивающем земельные участки в Ростове, — ООО «Черноморская финансовая компания». На собственном сайте компания называет себя ведущим девелопером Краснодарского края. «С момента основания и до 2014 г. мы построили более 130 тыс. кв. м квартир», — заявляется на сайте. По данным «СПАРК-Интерфакса», ее стопроцентный владелец — кипрская компания, выручка в 2014 году — 730 млн руб., чистый убыток — 332,3 млн рублей. Компания не ответила на запрос N о наличии проекта в Ростове.

Массовый приход кубанских застройщиков наблюдается в Ростове не первый раз. В 2012 году на рынке появилось объединение застройщиков «ВКБ-Новостройки». Сначала в качестве подрядчика они построили в Ростове 265 тыс. кв. м жилья для военных, потом взялись за строительство района Суворовский на 466,7 га приобретенной земли. Затем группа компаний начала строить микрорайон Платовский — на участке 13,5 га площадью 190 тыс. кв. м. По итогам 2015 года это крупнейший застройщик жилья в Ростовской области.

Летом 2015 года на Дон пришла краснодарская корпорация «Девелопмент-юг», выкупив у «Ростовгипрошахта» часть проекта микрорайона Южный Берег в Батайске. На 3,4 га ведется строительство жилья площадью 50 тыс. кв. м. В конце 2015 года ООО «СИК “Девелопмент-Юг”» объявило о начале строительства трех новых жилых комплексов: ЖК «Перспектива» на ул. Восточно-Кругликовской, «Спортивная деревня» (Ближний Западный обход) и «Симфония» (на ул. Российской). Их общая стоимость — примерно 1,6 млрд руб­лей.

Руководители этих компаний объясняли интерес к донскому рынку небольшой конкуренцией по сравнению с Краснодаром.

Сейчас все тот же фактор вызвал очередную волну прихода краснодарских строителей в Ростов.

Однако ростовский строитель скептически отнесся к заявленным проектам.

— Я бы такие проекты не реализовывал, — сказал гендиректор АО «ЮИТ ДОН» Андрей Шумеев по поводу ЖК «Первый». — Рентабельность проекта будет очень низкая, по декларируемой цене, особенно на начальной стадии строительства, застройщик не сможет продавать квартиры. Они купили участок с готовым проектным решением. Проект предполагает наличие большого количества подземных парковок, что значительно повышает себестоимость строительства, и слишком высокую плотность застройки, что отрицательно может сказаться на комфортности проживания в комплексе. В Ростове надо внимательнее относиться к требованиям клиентов. Некоторые местные компании в предыдущие годы декларировали начало строительства новых жилых комплексов с очень плотной застройкой и с многоуровневыми парковками. Теперь пытаются продать эти проекты. Наша компания, как правило, не рассматривает предложения по земельным участкам с готовыми проектными решениями и даже с разрешениями на строительство, тем более если на участке предполагается очень плотная застройка.

По мнению эксперта, цена жилья, заявленная «Доннефтестроем», адекватна для центра, но важно, с какой плотностью будет застраивать участок эта компания и какое качество готового продукта обеспечит.

— В Краснодаре строительный рынок сильно перегрет, — уверен Андрей Шумеев. — Там последние годы было выставлено на продажу много земельных участков, которые активно были застроены жильем, поэтому сейчас предложение превышает спрос, а цены на квартиры в Краснодаре на 20–25% ниже, чем в Ростове. Этим объясняется интерес кубанских строителей к нашему рынку. В результате проблемы с приобретением земельных участков под жилищную застройку в Ростове только усугубятся, а цена земли значительно возрастет. Многие застройщики, в последнее время пришедшие в Ростов, для того чтобы окупить большие затраты на земельный участок и инженерную инфраструктуру, будут вынуждены снижать себестоимость строительства за счет качества проектных решений и применяемых материалов. В итоге ростовчане могут получить квартиры низкого качества, не соответствующие их видению комфортности и безопасности проживания.