«Наша команда назвала себя бизнес-катализатором»

С началом кризиса АН «Парус» начало давать рекомендации покупателям по эксплуатации недвижимости, привлекая специалистов для их консультирования. С этого года команда Максима Хмеля сама придумывает, подо что можно использовать тот или иной объект, ведет переговоры с бизнесменами как с потенциальными арендаторами, подыскивает инвестора, вкладывающего в недвижимость. Сейчас в работе находится около десятка необычных проектов.

N: — Коммерческие объекты, введенные в Ростовской области за последние годы, становятся все меньше, новые торговые центры почти никто не строит. Что происходит с рынком коммерческой недвижимости? М.Х.: — Я не смотрю узко, сегментарно на бизнес. Как мне кажется, сейчас меняется мировой уклад не только экономики, но и всех сфер жизни. В последнее время я много общаюсь с молодежью 20–30 лет — у меня появились молодые партнеры. Я понял, что если инвесторы, владельцы бизнеса, недвижимости не станут менее консервативными, то они рис­куют серьезно отстать, причем это может произойти молниеносно. Пока это заметно в IT-сфере, но скоро станет актуальным и для всех остальных. На мой взгляд, развитие движется к командной модели управления. Если приземлиться на уровне Ростова, то у владельцев бизнеса сейчас наблюдается дефицит идей. Все привыкли работать по стандартным схемам. Например, владелец торгового центра размышляет: тут я посажу общепит, там женскую и мужскую одежду, разбавлю это аттракционами для детей — и будет мне счастье. Сейчас эта схема работает лишь отчасти. Глобальные игроки, которые еще несколько лет назад осуществляли экспансию на региональных рынках, уже размышляют иначе. Арендаторы хотят садиться на эксклюзивных условиях либо в особенном месте с необычной концепцией. Владельцы недвижимости не хотят сильно уступать в цене. Продавать объект им тоже нет смысла, поскольку они не знают, куда инвестировать полученные деньги. Получается замкнутый круг. Арендодатели не могут предложить креатив. Моя молодая команда генерирует такие идеи. Многие владельцы недвижимости считают их завтрашним днем, не понимая, что для молодого поколения это уже сегодня.

N: — Можете привести примеры? М.Х.: — Например, у нас есть проект в IT-индустрии, связанный с развлечениями. Он потребует большого пространства — несколько тысяч кв. м, но будет генерировать большой трафик. Собственных инвестиций в него у меня нет, да и правильно было бы, чтобы в него инвестировали собственники торговых центров. Я веду переговоры с ними.

Сейчас есть киберспортсмены, которые через несколько лет обгонят по гонорарам ведущих футболистов. Профессиональных геймеров только в Европе более 220 тыс. человек. Мы предлагаем создать для них площадку — это и место соревнований, сбора болельщиков, и место общения. Еще полгода назад многие считали эту идею моей выдумкой, а когда в июле киберспорт стал официальным видом спорта, их мнение поменялось. Есть масса других новых проектов: в сферу общепита приходят новые технологии автоматизации, стандартизации.

N: — То есть у вас команда молодых айтишников? М.Х.: — Не только. Это и маркетологи, специалисты в области HR, тренд-вотчер. Мы сейчас занимаемся десятком проектов в самых разных сферах. Среди них — коттеджный поселок, автодеревня. Московский инвестор купил старое автохозяйство. Делать банальный автосалон неинтересно, склады с учетом мес­тоположения — жалко. Мы предложили собрать в одном месте узких специалистов, связанных с автоспортом, тюнингом, там же организовать продажу подержанных авто и т. д. По сути же, это получится мужской клуб для стритрейсеров и представителей прочих субкультур.

N: — Вы оказываете услуги консалтинга покупателям, чтобы продать недвижимость, или они сами к вам обращаются? М.Х.: — В данном случае объект был дешево куплен, и нас попросили предложить вариант использования. Для продажи многих объектов надо придумывать легенду. Если два года назад на рынок выходил торговый объект, я понимал, что рано или поздно покупатель придет и сам придумает, что там делать. Сейчас количество таких клиентов резко уменьшилось. Кризис заставил включить мозги на 100%. Сначала мы помогали клиентам, привлекали специалистов для их консультирования. С этого года мы уже сами думаем, подо что можно использовать тот или иной объект недвижимости, начинаем вести переговоры с бизнесменами, чтобы завлечь их в качестве арендаторов. Параллельно подыскиваем консервативного инвестора, вкладывающего в недвижимость.

Например, мы сотрудничаем с УК ТЦ «Солнышко». На начальном этапе заполнения объекта стало понятно, что выше второго этажа за покупками никто подниматься не хочет. В итоге были приняты концептуальные решения, в результате которых на 3-м этаже появилась студия танца, на 4-м — лазертаг — ребята, обучающие выживанию и ведению тактического боя, а также «Шермиции» — любители казачьей культуры. Сейчас будет происходить социализация бизнеса. Если понимаешь, как повернуть человеческие потоки, то начинаешь зарабатывать деньги. Надо следить за тем, куда идут люди, что они делают, что им интересно. Все чаще мы будем наблюдать успешные проекты, где собственники недвижимости будут становиться партнерами в проекте, а не банальными арендодателями, или отдавать на длительный срок помещение только за коммунальную плату.

Раньше парикмахерские были умирающим бизнесом. Но два года назад появились барбершопы, которые смогли платить за аренду по высоким ставкам. Если обычный клиент мужской парикмахерской платит до 500 рублей за услугу, то хипстер в барбершопе — 700–1500 рублей. Стали модными пивоварни, предлагающие крафтовое пиво. Это бутылочное пиво, полученное по разным каналам поставок и предлагаемое в помещении с соответствующим антуражем. В гостиничном бизнесе есть сегмент хостелов, который надо предлагать с определенными фишками. Ко мне обратился товарищ, имеющий офис в здании на Соборном. Он захотел вдохнуть в него жизнь. Я привлек дизайнеров, которые разработали оформление внутреннего пространства подъезда как продолжения улицы, хотим поставить туда барную стойку, чтобы напитки можно было вынести и на улицу, ведем переговоры с общепитом. Офисная часть в этом здании тоже себя изжила. Разрабатываем проект переделки этих помещений в гостиничные номера.

N: — Кто и как оплачивает эти услуги? М.Х.: — Я как раз занимаюсь оформлением компании, которая будет оказывать эти услуги. Договор заключается на поиск инвес­тора, формирование концепции. Мы будем получать процент от бизнеса либо гонорар. Сейчас много молодежи с хорошими идеями, но без стартового капитала и кредитной истории. Кроме того, они не могут сами сделать бизнес-план, чтобы предъявить инвестору. У меня есть связи в среде инвесторов, но последние не хотят тратить свое время или своих сотрудников на анализ непросчитанных чужих проектов. Наша команда назвала себя бизнес-ката­ли­затором. Мы занимаемся не только поиском новых ниш, но и оценкой инвестиционных проектов, бизнес-планированием, комплексным рекрутингом, автоматизацией бизнес-процессов, юридическим консалтингом, привлечением инвестиций.

N: — Сколько человек в команде? М.Х.: — На начальном этапе сможем выставить в бой до 15–20 штыков.

N: — Сколько проектов в год собираетесь реализовывать? М.Х.: — Сложно сказать. Какие-то проекты попытаемся реализовать сами, оставаясь в бизнесе в качестве управляющей компании, в другие привлечем инвесторов. Мы делаем первые шаги. Вначале я смотрел на все это скептически, но постепенно приходят доходы то от одного, то от другого проекта. Если мы все структурируем и компания выйдет на «внешний рынок», т. е. за пределы моего телефонного справочника, то я даже боюсь, чтобы моя команда не захлебнулась от общения с желающими привлечь инвесторов в их проекты. Я не могу описать емкость этого рынка, поскольку спрос на эти услуги есть, но рынка как такового нет. Есть АИР, которое занимается глобальными проектами Ростовской области, а проектами на уровне малого и среднего бизнеса — практически никто. Кое-что делает «Центр-инвест». Планирую вести переговоры с этим банком, чтобы подключить его к нашим проектам.

N: — Ваш основной бизнес перестал быть доходным? М.Х.: — В кризис, чтобы зарабатывать те же деньги, надо соображать раз в 5 быстрее. Риелторы, работающие по старинке, пребывают в глубокой депрессии. Вторичный рынок жилья стагнирует. Первичный развивается, но как-то бездумно. Надеюсь, что строители, накупившие земельные участки под жилищные проекты, скоро станут моими клиентами. Ростов пытается повторить судьбу Краснодара, где все застроили и не знают теперь, кому продать. Краснодарские застройщики пришли в наш город и думают, что закидают Ростов дешевым жильем. Но в Краснодарском крае есть приток населения из других регионов, а в Ростовской области внутренняя миграция слабая. Мыльный пузырь, надуваемый строительством студий и однокомнатных квартир, когда-нибудь лопнет. Экономисты говорят, что рынок сам себя регулирует. Когда рынок телефонов саморегулируется — это нормально. Произвели лишнее и выкинули — не жалко. Город застроили безликими коробками с каморками внутри. И это уже на десятилетия изменит нашу жизнь.

N: — А что будет с многочисленными офисными зданиями? М.Х.: — АН «Парус» прошло большой путь по заполнению БЦ «Лига наций». С точки зрения девелопмента мне нравится как красивый объект БЦ «Пять морей». Я предложил одному из крупнейших владельцев площадей сотрудничество на особых условиях, что даст мне возможность нестандартно подойти к привлечению арендаторов в БЦ и поднятию его статуса, пострадавшего в результате сложной истории реализации проекта. Проблема «Шератона», где есть и офисная часть, — в его местоположении. Он окружен магистралями, перейти дорогу там — это угроза для жизни. Там надо строить переходной мост.

Высокие ставки и уровень заполнения могут себе позволить бизнес-центры с наличием многофункционального сервиса (магазины, фитнес, кафе и т. п.) и, соответственно, комфорта для арендаторов и их клиентов.