Трасса наехала на землевладельцев
«Автодор» направил более 20 исков в арбитражный суд о принудительном изъятии земли в районе строящейся трассы в обход Аксая и связанной с ней реконструкции М-4. Среди ответчиков — компания «ГРУППЫ АГРОКОМ» и Аксайская птицефабрика. Эксперты отмечают, что цена, которую предлагает госкомпания, занижена.
В этом году «Автодор» начал кампанию по принудительному изъятию земель для строительства Аксайского обхода. Среди ответчиков — ОАО «Батайское» (входит в «ГРУППУ АГРОКОМ»), у которого хотят изъять около 16,5 га, и Аксайская птицефабрика, владеющая 33 га земли, в которой заинтересован «Автодор». Юристы считают, что оспорить сам факт изъятия сложно, а вот цену — можно. В июле-августе госкомпания «Автодор» направила иски к ООО «Аксайская птицефабрика» и ОАО «Батайское» (входит в «ГРУППУ АГРОКОМ») с требованиями принудительного изъятия земельных участков.
«Автодор» — госкомпания, управляющая крупными проектами по созданию, развитию и эксплуатации сети автомагистралей, скоростных автодорог и автодорожной инфраструктуры. Трасса М-4 передана «Автодору» в доверительное управление на 99 лет.
У Аксайской птицефабрики «Автодор» планирует изъять три участка сельхозназначения общей площадью более 33 га в районе Сальского кольца за 1,2 млн рублей. У ОАО «Батайское» — три участка в поле в том же районе общей площадью около 5 га за 495,9 тыс. рублей, а также земельный участок площадью 11,5 га неподалеку, в Батайске, за 12,3 млн рублей.
Госкомпания уведомила предприятия об изъятии, направила в их адрес проекты соглашений, но они не были подписаны. После того как истек срок ожидания, в соответствии с ч. 10 ст. 56.10 Земельного кодекса РФ «Автодор» получил право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии, пояснили в арбитражном суде.
На Аксайской птицефабрике на минувшей неделе отказались от комментариев, в «ГРУППЕ АГРОКОМ» на запрос не ответили.
Как пояснили в арбитражном суде, участки потребовались «Автодору» для реализации проекта по строительству дороги в обход Аксая и связанной с ней реконструкцией трассы М-4 «Дон». Ранее N сообщал, что в ходе его реализации планируется реконструировать два участка М-4 с доведением их до четырех и шести полос, а также построить новую, платную, трассу протяженностью 35 км — обход Аксая. Строительство было начато в феврале 2018 года и должно завершиться в 2022 году. Объем инвестиций — более 100 млрд рублей.
По информации картотеки арбитражного суда, в этом году «Автодор» подал 26 исков к индивидуальным предпринимателям и компаниям о принудительном изъятии земли. По некоторым уже приняты решения. В частности, суд постановил принудительно изъять у индивидуального предпринимателя Александра Щербакова три участка — тоже в районе Сальской развязки общей площадью 11,8 га за 527 тыс. рублей.
— Основываясь на практике, могу утверждать, что мотивом ответчиков к отказу в подписании соглашения об изъятии земельных участков явился заниженный размер предложенной выкупной цены, которая состоит из рыночной стоимости изымаемых объектов и компенсации убытков, связанных с изъятием, — отмечает адвокат Станислав Кузлякин. — Недавние примеры строительства значимых инфраструктурных объектов на территории Ростовской области (трасса Ростов — Азов, аэропорт Платов и ряд других) показывают, что при определении выкупной цены изымаемых участков часто занижается их рыночная стоимость, а об убытках, которые несет правообладатель, оценщики предпочитают вовсе не упоминать.
Руководитель риелторского агентства «Контора доходной недвижимости. Паршинъ и сотоварищи» Евгений Паршин подтвердил предположение юриста о том, что цена, которую предлагает «Автодор», не соответствует ожиданиям владельцев:
— На сегодняшний день в Аксайском районе цена на земли промназначения варьируется в зависимости от наличия коммуникаций от 3 до 8 млн рублей за га. Что касается земель сельхозназначения, там разбег цен большой, но все владельцы участков при трассе рассматривают их как активы, которые в перспективе могут быть использованы под коммерческую недвижимость. Поэтому ожидают получить в районе 100-200 тыс. рублей за сотку (0,01 га).
— Изъятие земельных участков для государственных нужд является строго формализованной процедурой, соответственно, единственным возможным условием отказа в удовлетворении иска является нарушение уполномоченным органом власти установленной Законом процедуры, например ненадлежащее извещение правообладателя, неустранимые пороки содержания распорядительного акта органа власти и т. п. Подобные нарушения допускаются крайне редко, в связи с чем иски о принудительном изъятии, как правило, удовлетворяются, — отмечает адвокат Станислав Кузлякин.
Юрист GRATA International — Адвокатское бюро «Степанов и Аксюк» Юлия Сязина обратила внимание на то, что решение об изъятии земельных участков, которое предшествует направлению соглашения в адрес владельца участка, может быть самостоятельно оспорено правообладателем суде в течение трех месяцев со дня уведомления о его принятии.
— Повлиять на саму возможность изъятия более вероятно в рамках оспаривания непосредственно решения об изъятии земельных участков, поскольку в таком процессе оценивается правомерность решения в целом, — отметила г-жа Сязина.
Все эксперты сошлись во мнении, что владельцы земли имеют все шансы оспорить размер предложенной выкупной цены земельных участков и добиться выплаты справедливой компенсации.
— Если компания не согласна с размером возмещения за изымаемые земельные участки, то следует активно отстаивать свою правовую позицию в суде, — отмечает партнер JBI Group Олег Проскурин. — При определении размера возмещения должна учитываться не только рыночная стоимость земельного участка, но и убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателем земельного участка обязательств перед третьими лицами, включая упущенную выгоду (пункт 2 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации). Кроме того, при необходимости переноса инженерных сооружений стоимость работ по переносу возмещается отдельно (пункт 2.1 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации). Пассивное процессуальное поведение ответчика бесперспективно. С точки зрения круга возможных доказательств, применяемых сторонами в подобных спорах, определяющее место принадлежит отчету оценщика с указанием рыночной стоимости земли с учетом факторов, влияющих на стоимость объекта.
Собеседник N добавил, что намеренное дробление земельных участков, начало строительства недвижимости после получения уведомления об их изъятии либо фиктивная продажа земельных участков аффилированному лицу не позволит уклониться от изъятия либо затянуть процесс изъятия, поскольку не влечет за собой необходимость принятия нового решения об изъятии земельных участков или о внесении изменений в ранее принятое решение об изъятии.
