«Со строительством 2-й очереди приблизимся к популярному формату молла»

После запуска второй очереди площадь ТРЦ «Талер» увеличится в два раза, до 50 тыс. кв. м. Объем инвестиций в строительство составит около 30 млн долларов, эти средства предоставляет в кредит Сбербанк. Окупить затраты в компании рассчитывают в течение 6–8 лет. N: — Чем вызвано решение строить вторую очередь «Талера»?

В.Ш.: — Изначально реализовать проект и планировалось в два этапа. Действующая первая очередь не содержит в полной мере того, что было задумано, — это всего лишь половина архитектурного проекта. Конечно, хотелось запустить ТРЦ сразу двумя очередями, но грянул кризис, и продолжение проекта пришлось перенести. Сейчас первая очередь «Талера» больше предназначена для совершения покупок, а не для пребывания в ТРЦ. Это видно по узкой торговой галерее, где нет скамеек. Во второй очереди мы сделаем атриум, где будут проводиться концерты, развлекательные мероприятия для наших посетителей, установим фонтан, обзорные лифты. Мы пристроим 25 тыс. кв. м, из них торговая площадь составит 18 тыс. кв. м, — расширим ТРЦ в два раза, вглубь. Учас­ток для второй очереди находится в собственности компании.

Сейчас, на мой взгляд, устаревшие концепции торговых центров — это те, которые целиком являются торговыми. Такие ТРЦ не могут рассчитывать на хороший трафик и финансовые результаты, поскольку люди уже относятся к торговому центру как к месту разнопланового отдыха — в одном месте можно совершить покупки, пойти в ресторан или кинотеатр и т. д. Развлекательная зона формирует эффект синергии — расположенные рядом магазины получают за счет нее дополнительный трафик. Поэтому во второй очереди у нас будет кинотеатр (ориентировочно, на 9 залов) площадью около 4,3 тыс. кв. м. Конечно, привлечем и магазины одежды, обуви, аксессуаров — они займут более половины площади новой очереди. У нас демократичный торговый центр, и мы сохраним эту направленность. Сформируем и обустроим рекреационную зону перед самим объектом — установим скамейки, фонтан, сделаем пешеходную зону с освещением. Сейчас на этом месте находятся пивные и шашлычные. Увеличим парковочные места в два раза — сейчас их около 500.

N: — На какой стадии находится вторая очередь?

В.Ш.: — Сейчас мы на низком старте, идет последний этап — согласование проектной документации. К строительству планируем приступить этой осенью. Объем инвестиций — около 30 млн долларов, строим на привлеченные средства — проектное финансирование Сбербанка. При строительстве первой очереди сотрудничали с МДМ Банком, Нордеа Банком. Окупить инвестиции рассчитываем в течение 6–8 лет. Строительство будет осуществлять компания «Стройкапитал», принадлежащая собственнику «Талера». Это же предприятие выступало генеральным подрядчиком в таганрогском ТРЦ «Мармелад».

N: — Как вы оцениваете финансовые результаты ТРЦ за прошедший год?

В.Ш.: — Я работаю здесь уже второй год, могу отметить, что за это время рентабельность выросла на 20 процентных пунктов. Не обошлось и без ротации арендаторов: в 2011 году объект было сложно назвать полноценным торговым центром — третий этаж не был сдан, на первом и втором магазины постоянно просили о скидках. Все последующие два года была сплошная «хирургия»: более половины арендаторов сменилось или же переместилось на другие этажи. Например, на первом этаже размещались магазины местных индивидуальных предпринимателей, трафик у них был невысокий, они очень часто просили сезонные скидки по аренде. Теперь на их местах популярные федеральные сети — «Л´Этуаль», «Красный Куб», супермаркет электроники DNS и другие. Часть популярных операторов, находящихся на первом и втором этажах, например Adidas, Zenden, «Колготки Италии» и т. д., мы решили сохранить и перенесли на другие этажи. На втором этаже было много разных детских магазинов, магазинов обуви, не дополняющих друг друга, при этом практически отсутствовали сегмент одежды и ключевые федеральные операторы, работающие в нем. В связи с этим «Талер» позиционировался у основной целевой аудитории как угодно, но не как торговый центр, в котором можно одеться. Увеличивать второстепенные группы товаров при отсутствии главной, каковой в первую очередь и выступает одежда, — одна из главных ошибок, которую нам пришлось исправлять. Сейчас главными драйверами, формирующими трафик, выступают магазины одежды и сопутствующих ей вспомогательных групп товаров, которые мы и разместили на втором этаже. Данный подход коренным образом изменил и финансовые результаты всех арендаторов ТРЦ — как следствие, исчезли или свелись на нет сезонные арендные скидки, да и свободных торговых помещений у нас не осталось. Арендные ставки варьируются в пределах от 600 до 5000 рублей за кв. м в мес. в зависимости от этажа, площади и торговой тематики.

N: — В качестве арендаторов вы стремитесь привлекать уже известные сети?

В.Ш.: — Стремимся, но я не назвал бы это приоритетом в нашей политике. Конечно, у нас представлены популярные бренды — McDo­nald’s, InСity, O´STIN и т. д. Но, подбирая арендаторов, мы еще отдаем предпочтение и так называемым дебютам — тем компаниям, которые впервые заходят на ростовский рынок. Некоторые из них представлены только в нашем ТЦ — федеральная сеть европейской обуви PRIMO­RO­SSO, самый крупный в мире супермаркет обуви PALATIN, международный фитнес-центр World Gym и т. д. Магазин Adidas работает у нас в формате дисконта — у этой компании всего два подобных магазина в городе, включая наш. Конечно, здесь есть определенный риск, но на сегодняшний день в торговом центре недостаточно поставить только всем известных торговых операторов. Как правило, многие из них уже представлены в других центрах. Стать очередным ТРЦ-«клоном» не наша задача. Ведь в таком случае посетителям нет смысла идти в наш ТЦ — большинство брендов уже есть в других комплексах.

Сейчас нашими ключевыми арендаторами выступают российские компании, очень хорошо пережившие и зарекомендовавшие себя в кризис 2008 года, из зарубежных сотрудничаем с Adidas, COLIN'S, McDo­nald’s. Активно привлекать, увеличи­вать долю компаний с Запада, работающих в сегментах «средний плюс» и «премиум», в нынешней политической и экономической ситуации не совсем разумно — в любой момент их можно потерять или же придется идти на значительные послабления и финансовые потери для их удержания, как это было не раз в прошедших кризисных периодах.

N: — Какова конкурентная ситуация?

В.Ш.: — Из близлежащих ТРК мы немного конкурируем с «Золотым Вавилоном». На мой взгляд, это один из самых качественных ростовских ТРК. Но и мы не отстаем. Помимо ставки на подборку демократичных брендов и услуг конкурируем за счет выгодного местоположения — наш объект расположен в самом центре Западного жилого микрорайона, к нам легко добраться пешком в любое время. В «Золотой Вавилон» добраться сложнее — нужно преодолеть многоступенчатый наземный переход, пройти полукилометровую парковку. У нас же расчет на удобство, демократичность, своеобразную камерность и уют — зачастую посетители, выйдя из соседних домов или на обед с рабочих мест, за два часа успевают сделать покупки и посидеть в кафе, в то время как на посещение других ТЦ нужно выделять целый день, готовиться финансово месяцами. Конечно, к нам вряд ли поедут из отдаленных районов города, где есть «МЕГА», «Горизонт», но нам этого и не нужно — в бурно развивающемся Западном жилмассиве проживает около 300 тысяч человек, и мы ориентируемся на этот район и его жителей. Ежедневно наш трафик составляет 14–15 тысяч человек, в праздничные дни он достигает и 18 тысяч, это при общей торговой площади центра 18 тыс. кв. м.

N: — В торговом центре «ВертолСити» после реконструкции планируется сделать торговую галерею сегментов middle и middle+. На ваш взгляд, какой должна быть концепция этого проекта, чтобы он стал успешным?

В.Ш.: — Я думаю, здесь существует несколько вариантов. Первый — привлекать арендаторов, которые не представлены в расположенном неподалеку «Горизонте». Сделать это сложно, поскольку большинство популярных брендов этих сегментов уже представлены в этом ТРК. Также, на мой взгляд, определенные сложности в связи с этим испытывает и близлежащий «РИО», ведь многим компаниям, представленным в «Горизонте», нецелесообразно открывать еще один магазин неподалеку: расходы увеличиваются, а аудиторию не прибавляешь — делишь со своей же точкой, но в другом ТРК.

У «ВертолСити» хорошее местоположение, однако, по моим данным, там всего один-два оператора, генерирующих трафик, в числе которых — «Спортмастер-Дисконт». Я и сам заходил туда иногда, но именно в этот магазин, а потом отправлялся в «Горизонт», где гораздо больший выбор интересных брендов. Второй вариант — усилить представленность одной популярной товарной группы, к примеру сделать исключительно торговый центр обуви или электроники. В этом случае может возникнуть синергический эффект и трафик конкурентов будет работать на твой объект. Пример этому — торговый центр «Луч», расположенный вблизи парковки «Золотого Вавилона», где в основном представлены магазины бытовой техники и электроники. Насколько я знаю, он развивается весьма успешно, пользуется трафиком этого ТРК.

Я думаю, ставка «ВертолСити» на сегменты middle и middle+ более предпочтительна, нежели на формат luxury — он с огромными сложнос­тями приживается в России. Насколько я помню, в этом сегменте успешно работают только московский комплекс «Времена года» на Кутузовском проспекте и пара-тройка малоформатных ТЦ в центре Москвы. В Самаре была попытка сделать нечто подобное с новым ТРЦ «Куб», однако в итоге он был переформатирован в аутлет-центр с упором на бренды среднего и высокого ценовых сегментов. Наши соотечественники, имеющие возможность одеваться в премиум-магазинах, делают покупки за границей. Практика показывает, что luxury-арендаторы хорошо работают в больших торговых центрах, занимая не более 10–15% площадей. На мой взгляд, это связано с тем, что товары таких брендов зачастую приобретают люди, стремящиеся одеться дороже, нежели позволяет социальный статус. Они покупают их периодически, разбавляя ими основной гардероб из сегмента middle. Но они уже не пойдут в целиком люксовый центр, где будут чувствовать себя неуютно.

N: — Насыщен ли Ростов торговыми центрами?

В.Ш.: — С одной стороны, Ростов приблизился к стадии первичного насыщения торговыми площадями — на 1 тысячу жителей приходится около 500 кв. м. С другой же, до наполнения качественными объектами далеко. Под этим понятием я подразумеваю профессиональные, изначально спроектированные как современные городские торгово-развле­ка­тельные центры моллы площадью не менее 50 тыс. кв. м. Их у нас в черте города не так уж и много — «Золотой Вавилон» и «РИО». Не называю популярный и лидирующий ТРК «Горизонт», поскольку он в своей основе — реконструкция бывших промышленных площадей. ТРК «МЕГА», «МЕГАМАГ» находятся уже за чертой города. Торговые центры «Вавилон» и «Сокол», скорее, относятся к районным форматам: они не такие крупные и зона их охвата ограничена. Поэтому со строительством второй очереди и в ее окончательной, завершенной архитектурной концепции совмещенных 2 очередей мы приблизимся к популярному формату молла.

Центр Ростова вообще лишен крупных и современных ТРК, и пока наш город отстает от Краснодара, где в черте города не менее 6 крупных современных моллов, арендаторами которых выступают компании с известными брендами.