Ретейлеров зовут в парк

Дмитрий Бедин. Группа инвесторов из Москвы, интересы которых представляет ИП Дмитрий Бедин, вложила 100 млн руб. в ретейл-парк «Торговый проспект» вблизи Суворовского района Ростова. Территорию площадью 6,5 га обеспечили коммуникациями и разделили на участки. Покупателям предлагают построить магазины площадью 2–2,5 тыс. кв. м в соответствии с уже готовым проектом. Риелтор считает подход перспективным, но связывает риски с недостаточной загруженностью трассы.

«Торговый проспект» Группа инвесторов из Москвы, ранее занимавшаяся коттеджными поселками в Мясниковском районе, реализовала первую стадию проекта ретейл-парка «Торговый проспект» на трассе Ростов — Новошахтинск, рядом с Суворовским районом города. К 2020 году здесь должен начать работу комплекс из 20 магазинов, включая флагманский ТЦ. Их общая площадь составит примерно 50 тыс. кв. м. Интересы инвесторов представляет ИП Дмитрий Бедин.

— Целевая аудитория ретейл-парка — жители Суворовского и всей северной части Ростова, а также население Мясниковского и Аксайского районов, — говорит Дмитрий Бедин. — Ретейл-парк будет позиционироваться в сегменте «эконом» и в нижней части среднего сегмента. По сути, это альтернатива рынкам и таким ТЦ, как, например, «Меркурий». Преимущества — в том, что сюда не нужно ехать по пробкам через весь город, и это более цивилизованный вариант торговли.

Сегодня на участок площадью 6,5 га проведены все коммуникации; инвестор также построил дорогу-дублер параллельно муниципальной, ведущей от трассы к Суворовскому микрорайону. Территория парка разделена на участки площадью 20–25 соток, ТЦ займет 50 соток. Площадь зданий составит 2–2,5 тыс. кв. м, ТЦ — около 10 тыс. кв. м. Продажа участков начнется в феврале.

Инвестор разработал единую архитектурную концепцию и типовые решения для зданий. Идея ретейл-парка предполагает, что покупатели земли своими силами построят магазины в соответствии с требованиями к внешней части. В частности, высота зданий не будет превышать 2 этажа. При этом владельцы участков смогут выбрать планировку зданий и наполнять помещения по своему усмотрению.

— Цена продажи участков составит 290 тыс. руб. за сотку, стоимость строительства — в зависимости от наполнения и материалов — от 12 тыс. руб. до 22 тыс. руб. за кв. м. Мы рассчитываем, что покупателями земельных участков станут как сами ретейлеры, так и те, кто сдает площади в аренду, — говорит представитель инвесторов. — Конечно, хотелось бы привлечь в качестве якорного арендатора гипермаркет федеральной или транснациональной сети. Помимо этого в парке должны появиться магазины одежды и обуви, товаров для дома и интерьера, стройматериалов, мебели и др. Мы намерены привлечь как можно больше местных компаний.

Из проекта комплекса следует, что общий объем привлеченных инвестиций может достичь 1 млрд руб.

По словам собеседника N, часто инвесторы отказываются от проектов именно из-за проблем с коммуникациями: получение техусловий и само подключение отнимают много сил и времени.

— Здесь же мы сделали все, чтобы покупатель земельных участков получил разрешение на строительство и приступил к работам, — объясняет он.

Дмитрий Бедин не раскрывает имена мос­ковских инвесторов, но уточняет, что ранее они реализовали проекты коттеджных поселков Зеленый и Озерный в Мясниковском районе Ростова.

— По схожему принципу мы реализовывали участки в коттеджных поселках. Подход себя оправдал — мы пробуем его в работе с торговой недвижимостью.

По расчетам инициаторов проекта, вложения инвесторов и ретейлеров в строительство зданий в «Торговом проспекте» окупятся за 5–7 лет.

Первые объекты в ретейл-парке могут быть запущены осенью 2018 года.

— Мы будем работать как управляющая компания: возьмем на себя как эксплуатационное обслуживание (коммунальные услуги и пр.), так и сервисное, например организацию рекламной кампании, бесплатных автобусных маршрутов, — уточнил г-н Бедин.

— Сейчас на рынке много предложений, дефицита площадок нет, — отмечает глава группы компаний «Миллениум», управляющей магазинами «Ассорти», Михаил Сичинава. — В районе, о котором идет речь, пока невысока плотность населения, к тому же в Суворовском скоро откроется гипермаркет одной из сетей. И магазинов поменьше — продуктовых и хозяйственных — там достаточно. Кроме того, новая площадка удалена от Ростова.

Управляющий партнер АН «Парус» Максим Хмель отмечает, что пока невысок и трафик на трассе Ростов — Новошахтинск.

— Пожалуй, это один из главных рисков, — говорит риелтор. — Малому предприятию будет непросто самостоятельно инвестировать в покупку участка и строительство объекта. Земля обойдется в 6–7 млн руб., возведение здания — еще примерно в 40 млн руб.: 20 тыс. руб. за кв. м — минимум, необходимый сегодня для качественного строительства действительно симпатичного объекта.

Г-н Хмель добавляет, что скорость заполнения парка резидентами будет зависеть от того, удастся ли инвестору привлечь сразу нескольких якорных арендаторов из числа известных компаний: например, гипермаркет, строительный магазин DIY, магазин техники.

— Если это удастся, за ними потянутся и другие, — говорит эксперт. — Вообще, идея продажи участков с коммуникациями перспективна: покупатели избавлены от проблем с подключением, инвестор парка зарабатывает за счет наценки на землю и избегает головной боли на этапе строительства.

Максим Хмель добавляет, что по похожему принципу работает рынок «Атлант» в Ростове, но у него есть основной владелец, лишь нескольким компаниям удалось приобрести участки в собственность.