«Площадей для фреш-продукции не хватает»
По словам гендиректора холдинга «РосАгроМаркет» Богдана Григорьева, проектируемый в районе аэропорта оптово-распределительный центр позволит объединить в одной точке продукцию фермеров и производителей продуктов питания, а несетевая розница и HoReCa получат доступ к площадке с конкурентной средой для закупки продовольствия.
Общая площадь ростовского оптово-распределительного центра (ОРЦ) — 270 тыс. кв. м, стоимость — 19 млрд рублей. Сейчас проектируется первая очередь — 110 тыс. кв. м, которая будет стоить около 10 млрд рублей. Ее запуск запланирован на середину 2018 года. ОРЦ позволит хранить продовольствие в необходимом климатическом режиме, дорабатывать его, фасовать, доставлять оптовым покупателям. Это один из первых объектов федеральной сети ОРЦ. Еще два появятся в Москве и Новосибирске.
N: — В процессе подготовки проекта вы наверняка изучали рынок складской недвижимости Ростовской области. Как его оцениваете? Б.Г.: — Ростовская область изначально была одним из опорных регионов, который мы выбрали для расположения ОРЦ нашей сети. Нас привлекла логистическая доступность. Ростов консолидирует продукцию, выращенную не только на Дону, но и в других субъектах ЮФО, СКФО, а также экспортно-импортные товаропотоки. Изучив рынок, мы поняли, что юг России нуждается в таком ОРЦ. Второй фактор — это местный рынок складской недвижимости. По большей части он состоит из «сухих» складов, не предназначенных для хранения и переработки сельхозпродукции и продовольствия. Специализированных площадей для фреш-продукции объективно не хватает. Как правило, это постройки советских времен, в которых овощи могут пролежать только до января-февраля. Современные холодильные и морозильные терминалы имеют возможность построить только крупные игроки: федеральные торговые сети, агрохолдинги, крупные импортеры. Потребности региона в логистических площадях от года к году растут. По нашим оценкам, помимо нашего ОРЦ рынок сможет в обозримой перспективе «переварить» еще около 50–100 тыс. кв. м специализированных мощностей для хранения. Причем эта цифра с годами будет увеличиваться, потому что в регионе активно развиваются крупные торговые сети, такие как «Пятерочка» (Х5 Retail Group), «Магнит», cоответственно, производители расширяют производство за счет потенциала сбыта.
Но сразу же оговорюсь, что мы развиваем ОРЦ не как складской комплекс, а как cервисно-производственную платформу, которая позволит хранить продукцию в необходимом климатическом режиме, дорабатывать ее, фасовать, доставлять оптовым покупателям. Например, тот же картофель нужно помыть, откалибровать, расфасовать в сетку, целлофан, бумагу. Если говорить о рыбе — это дефростация, заморозка, вакуумизация, филетирование. Площадка предоставит широкий набор сервисов по всем категориям фреш-продукции. Мы не ограничиваемся овощами и фруктами, ОРЦ также будет работать с мясом, молочной продукцией, рыбой и морепродуктами и даже бакалеей. Наша цель — предоставить потребителю весь возможный спектр продовольственной продукции.
N: — Какая часть площадей ОРЦ будет отводиться под местные овощи и фрукты? Б.Г.: — Овощи и фрукты займут до 60% складских площадей, из которых 70–80% придется на отечественную продукцию, остальное — на импортную, которая не произрастает в России.
N: — На какой сегмент оптовых покупателей ориентирован ОРЦ? Б.Г.: — Сетевой и несетевой ретейл, магазины в формате «у дома», HoReCa, отели, розничные рынки, а также это могут быть закупочные структуры по госконтрактам таких ведомств, как МЧС, Минобороны, Минобразования, Минздрав и др. Площадка, консолидирующая в себе большое количество разных производителей — от фермеров до агрохолдингов — и широкий ассортимент, интересна всем. У несетевой розницы и HoReCa, например, сейчас мало площадок, где они могут выбрать качественную продукцию по справедливым ценам, чтобы конкурировать с крупными сетями. Мы предоставим малому и среднему бизнесу возможность организовать на базе ОРЦ собственные небольшие распределительные центры, а также организовать систему регулярных закупок всей необходимой продовольственной корзины. Впоследствии это можно будет делать через онлайн-площадку, которую мы сейчас разрабатываем, а наша сервисная компания будет собирать и доставлять заказы. Но оговорюсь сразу, что продовольственные товары — это такая продукция, которую невозможно дистанционно закупать, не доверяя поставщику, без привязки к физической инфраструктуре ОРЦ.
N: — Будет ли внедрена система стандартизации продукции? Б.Г.: — Мы будем выстраивать рейтинги поставщиков в зависимости от стабильности поставок качественной продукции. Мы не планируем диктовать рынку свою систему стандартизации товара, скорее — воспринимать запросы рынка. Наша цель — мониторить спрос и в зависимости от него ориентировать местного производителя на производство востребованной продукции по стандартам, диктуемым рынком. Есть варианты по долгосрочным контрактам с производителями и сетями, где мы можем выступать в роли агента. Возможно, будем помогать сельхозпроизводителям с закупкой семян, удобрений, давать отсрочку в оплате услуг ОРЦ.
N: — Сейчас HoReCa закупает продукты в гипермаркетах «МЕТРО» и у специализированных поставщиков. Ваше предложение будет отличаться по качеству, цене? Б.Г.: — По широте выбора — номенклатуре, количеству поставщиков — у нас их будет значительно больше. Представленность на площадке сотен компаний повлияет и на цену. Кроме того, тот же «МЕТРО» сегодня больше ориентирован на розничных покупателей — они дают до 70% от всех их продаж.
N: — Ростовский ОРЦ будет работать преимущественно с местными фермерами? Б.Г.: — По тем видам продукции, которые выращиваются в Ростовской области, — да. Будет и межрегиональное распределение, ростовские поставщики смогут выйти со своей продукцией в другие регионы, где будут построены наши ОРЦ.
N: — Как будете выстраивать взаимоотношения с поставщиками? Б.Г.: — ОРЦ не занимается торгово-закупочной деятельностью, иначе произойдет конфликт интересов. С другой стороны, для организации входа в сеть малых поставщиков нам, возможно, придется сначала закупать продукцию и потом продавать ее в сеть. Но мы хотим сделать эту схему абсолютно прозрачной, без нашей маржи. Мы будем зарабатывать только на сервисных услугах и сдаче в аренду площадей и мощностей. Производитель сдает овощи на ответственное хранение. Мы гарантируем фермерам сбыт, мотивируем их на кооперацию, то есть даем возможность войти в сети. Многие фермеры выпускают малые объемы продукции, поскольку их сдерживает отсутствие условий хранения. Мы предоставляем инфраструктуру, а они смогут направлять свои усилия на расширение объемов производства. В договоре поставки в сеть мы как агент несем обязательство поставки определенного количества продукции нужного качества. Разбиваем этот объем, например, на 10 фермеров, возлагаем риски недопоставок или некачественного товара в том числе и на них. Если они нас подводят, в следующий раз мы будем закладывать на них большие риски за счет выплаты более низкой цены. Крупные фермеры смогут сразу работать напрямую с сетями, пользуясь нашими сервисами.
N: — Представители консервной отрасли заявляют о неудобстве закупки местного сырья, поскольку поставщики — это мелкие фермеры. Вашему центру тоже понадобятся немалые объемы. Как будете решать эту проблему? Б.Г.: — Консолидируя большое количество фермеров. Безусловно, возникают нюансы с точки зрения однородности продукции, закладки на хранение овощей от нескольких поставщиков (может распространиться заражение на другие партии), но, имея собственную лабораторию, мы будем нивелировать такие риски. Фермеры производят разные сорта того же картофеля. Потребуется 1–3 сезона, чтобы донские фермеры привыкли к взаимодействию с ОРЦ, поняли, какой товар востребован, чтобы партии от 20 фермеров можно было отдавать в одну сеть. Конечно, товар придется перебирать, сортировать. Видимо, в районах появятся опорные фермеры, которым будут доверять остальные и на них же ориентироваться. Минсельхоз, как региональный, так и федеральный, также будет помогать в работе ОРЦ, поскольку ведомства активно способствуют развитию фермерских кооперативов.
N: — Как строится взаимодействие с Минсельхозом? Б.Г.: — Министерство активно помогает нам реализовывать проект, поскольку в госпрограмме развития сельского хозяйства на 2013–2020 годы выделена отдельная подпрограмма развития ОРЦ и системы инфраструктуры и социального питания. Существует государственная задача создания до 2020 года инфраструктуры мощностью до 2 млн т единовременного хранения продовольствия. Ростовский ОРЦ — один из проектов, включенных в будущую распределительную сеть. Мы сейчас работаем по трем площадкам: Ростов, Новосибирск, Москва. Ростовский Минсельхоз помогал нам на этапе маркетинговых исследований, консультировал по специфике секторов АПК в регионе, по наличию новых инвестпроектов, связанных с выращиванием и производством. Информационная система нашей сети ОРЦ позволит министерству получать информацию о том, где есть дефицит, профицит продовольствия, прогнозировать спрос, правильно стимулировать поставки, сглаживать ценовые колебания.
N: — Ваша компания довольно молодая. Почему Минсельхоз РФ вам поверил и оказывает поддержку, в будущем вы рассчитываете на госсубсидии? Б.Г.: — Холдингу «РосАгроМаркет» около трех лет, но проект сети ОРЦ инициировала ГК «Ермак», которая работает на рынке девелопмента коммерческой недвижимости с 1995 года, построила более 0,5 млн кв. м коммерческих площадей в разных регионах, реализовала проекты в сфере сельского хозяйства и продовольственной розницы. За эти три года в нашу компанию привлечены известные специалисты из «МЕТРО», Стивен Кригер теперь наш коммерческий директор, еще несколько специалистов из X5 Retail Group, FM Logistic, строители из ведущих российских компаний. Наш партнер по оказанию сервисных услуг в ОРЦ — крупнейший в Европе логистический оператор FM Logistic, стратегический консультант — испанская национальная сеть ОРЦ Mercasa, опираясь на рекомендации которой мы и разработали собственную концепцию и считаем себя лидерами по развитию этого сегмента в России.
N: — По данным «СПАРК-Интерфакса», ваш холдинг только на 1% принадлежит ГК «Ермак», остальное принадлежало вам, а теперь кипрской компании. Кто стоит за офшором? Б.Г.: — Изначально проект развивался в ГК «Ермак», впоследствии были привлечены акционеры финансово-инвестиционной компании Proxima Capital Group. Акционер «Ермака» входит в партнерство Proxima Capital Group, где есть известные финансисты. Среди них — Владимир Татарчук, бывший первый зампред «Альфа-Банка» и Банка ВТБ, Максим Кравченко — один из ведущих инвест-банкиров. Сейчас Proxima Capital Group — наш ключевой инвестор, который полностью владеет проектом и его финансирует.
N: — На какой стадии реализации находится ростовский ОРЦ? Б.Г.: — Около полугода мы изучали имеющиеся варианты земельных участков. В 2014–2015 годах остановились на участках вблизи строящегося аэропорта Платов на трассе М-4 «Дон». Мы приобрели там около 230 га у частных лиц. Из них около половины рассчитаны под первые две очереди ОРЦ с потенциалом расширения. В настоящее время переводим сельхозземли в нужную категорию, начали проектирование, работаем над получением технических условий, чтобы закончить разработку проектно-сметной документации и выйти на экспертизу. Ждем согласования от управляющей компании аэропорта. Решение вопроса ожидается в ближайшее время на совместном совещании в областном правительстве с участием представителей этой компании. 8 декабря этого года инвестиционный совет при губернаторе включил наш проект в губернаторскую сотню, что даст дополнительную административную поддержку ОРЦ.
Общая площадь ростовского ОРЦ — 270 тыс. кв. м, первая очередь — 110 тыс. кв. м, которая будет стоить около 10 млрд рублей. Весь бюджет проекта — 19 млрд рублей. Планируем начать строительство летом 2017 года и закончить первую очередь через 12–15 месяцев. ОРЦ включает в себя и всю необходимую инфраструктуру для клиентов и работников — офисное здание, гостиница, общежитие, столовая, кафе, банки, АЗС, СТО. Общая численность работников планируется около 2,5 тыс. человек (работники управляющей компании, сервисной компании, а также представители резидентов ОРЦ). Часть из них будут работать вахтовым методом. Сопутствующие объекты, скорее всего, будем сдавать в аренду профильным операторам.
N: — За счет каких средств финансируется проект? Б.Г.: — Кредитование осуществляет Сбербанк. У нас проектное финансирование: 70% заемных средств, 30% — собственных. К развитию федеральной сети ОРЦ в плане модерации проекта (объединение разных инвесторов, типологизация ОРЦ, внедрение единой информационной системы и т. д.) сейчас активно подключается Внешэкономбанк.
N: — В октябре были внесены поправки в региональный закон о предоставлении льгот таким инвесторам, как вы. Удовлетворены ли вы этими решениями? Б.Г.: — Нас порадовали эти изменения, поскольку есть возможность рассчитывать на поддержку региона с точки зрения компенсации затрат на подведение инженерных сетей. Объект немаленький, потребует более 20 МВт электроэнергии, газа — около 4 тыс. кубометров в час. Во всех регионах мы просим власти либо подводить коммуникации, либо субсидировать затраты. Поскольку в этой локации расположен и аэропортовый комплекс, то регион заинтересован в подведении серьезных инженерных мощностей. С точки зрения налоговых субсидий не скрою, что в других регионах есть более льготные режимы. В Новосибирске ставка по налогу на имущество обнуляется, а в Ростове можно снизить только до 1,1%. В любом случае снижение налога на имущество поможет нам правильно войти в рынок.
N: — C какими крупными поставщиками уже договорились о сотрудничестве? Б.Г.: — Из крупных ростовских компаний ведем активные переговоры с «Евродоном», «Молочным делом», которые уже проявили интерес к ОРЦ. Планируем также делать предложение таким компаниям, как «Донская усадьба», «Донфрут», Южная сырная компания, «Русский берег», «ТАВР», Тацинский молочный завод и другим. Есть федеральные игроки, которые хотят зайти в регион и с которыми уже достигнуты договоренности: «ТТР», «Черкизово», «М4 Агро», рыбные компании — Русская рыбная компания, «Рок», а также «Невские сыры», «Южные овощи».
Более того, есть интерес к площадке со стороны сетевых ретейлеров. «АШАНУ» и «О’КЕЮ» интересно расположить свои распределительные центры рядом с ОРЦ и тем самым получить альтернативный вариант закупки. Летом-осенью 2017 года параллельно со строительством планируем вести переговоры с фермерами. Мы уже получили заявки от сельхозпроизводителей на обработку до 30 тыс. тонн в год овощей, фруктов, мяса, рыбы и молочной продукции.
N: — В результате работы с вами несетевая розница сможет повысить свою рентабельность? Б.Г.: — На наш взгляд, да. Они смогут снизить затраты на логистику, доработку, фасовку, а также получат доступ к площадке с конкурентной средой для закупки продовольствия. Отпускные цены резко, может, и не снизятся, но то, что стабилизируются и будут более предсказуемыми, — это факт. Конкурентоспособность мелкой розницы возрастет, поскольку сократится разрыв с сетями в возможностях доступа к складской логистике, сервисам по доработке, предпродажной подготовке и широкому ассортименту свежей сельхозпродукции.
