«Плата за аренду квартиры составит 10–15% зарплаты»

Ипотечно-инвестиционное агентство Ростова-на-Дону к 2015 году построит первый в Ростове доходный дом. Квартиры будут сданы в аренду стоящим на квартирном учете. Строительство и выкуп жилья кредитует Агентство финансирования жилищного строительства (АФЖС, дочерняя компания «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию»), а оплату аренды планируется субсидировать из средств городского бюджета. Трехстороннее соглашение об этом подписано администрацией Ростова, АФЖС и Ипотечно-инвестиционным агентством Ростова-на-Дону. N: — Какова цель программы?

А.Ш.: — В рамках исполнения Указа Президента № 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг» перед администрацией Ростова стояла задача по формированию рынка доступного арендного жилья и развитию некоммерческого жилищного фонда для малоимущих граждан.

Для ее решения наш партнер — ОАО «Ипо­течно-инвестиционное агентство города Рос­това-на-Дону» — проводил сбор информации о спросе на арендное жилье на 2013–2018 годы среди граждан, которые получают субсидии от государства, а именно семей, состоящих на квартучете. В ходе анкетирования было выявлено несколько сотен очередников, готовых выйти из очереди на получение жилья при условии предоставления им благоустроенного арендного жилья и выделения субсидий на его аренду из городского бюджета. Администрация Ростова разработала соответствующую программу, реализация которой подразумевает возведение нового жилья на базе строительных возможностей МКП «Дирекция строящихся объектов города Ростова-на-Дону», ипотечных технологий, предоставляемых ОАО «Ипотечно-инвестиционное агентство города Ростова-на-Дону», с привлечением долгосрочных финансовых ресурсов АФЖС. Уверен, что предложенная технология станет одной из ключевых для развития строительно-жилищного комплекса города и будет действовать с минимальным расходом бюджетных средств.

N: — Как работает эта система?

А.Ш.: — Кредитование проекта на этапе строительства предоставляется через банк-партнер АФЖС с использованием средств программы «Стимул». После ввода объекта в эксплуатацию в рамках другого продукта — «Арендное жилье» — предоставляется кредит на выкуп построенного жилья, при этом АФЖС выкупает закладную, оформленную на построенное арендное жилье.

Пилотный проект по строительству доступного арендного жилья для социальных категорий граждан будет реализован при участии ЗАО «ПАТРИОТ» во втором микрорайоне Левенцовского района. Предполагается строи­тельство 12-этажного трехподъездного жилого дома с общей площадью квартир 9279 кв. м. Общее количество квартир составит 214, из них однокомнатных — 150, двухкомнатных — 64. Площадь квартир проектировалась в соответствии с рекомендациями Минрегионразвития. На сегодняшний день проектная документация проходит госэкспертизу.

N: — Предусмотрено ли предоставление государственных гарантий и поручительств банкам, которые решат финансировать строительство арендного жилья из собственных средств?

А.Ш.: — Безусловно, администрация региона или муниципалитета может предоставить гарантию исполнения инициатором конкретного строительного проекта обязательств по кредиту на период строительства в случае заинтересованности — например, при размещении заказа на строительство.

N: — Вы заявляете, что ваша программа может заинтересовать крупные промышленные предприятия. Чем?

А.Ш.: — Главное преимущество состоит в том, что предприятие получает возможность использовать два механизма, разработанные государством для стимулирования кредитования строительства: программу «Стимул» и продукт «Арендное жилье». При строительстве можно использовать средства программы «Стимул», выделенные на возведение жилья, а на выкуп построенного жилого фонда может быть предоставлен долгосрочный кредит в рамках продукта «Арендное жилье».

Уникальность «Стимула» заключается в двух ключевых преимуществах. Первое — условия фондирования, согласно которым банки могут, но не обязаны использовать деньги АФЖС. Заключая соглашение, банк получает гарантию, что в течение периода кредитования строительного проекта (по условиям программы ввод объекта в эксплуатацию должен быть не позднее конца 2015 года) он имеет доступ к целевому займу агентства, причем по фиксированной процентной ставке: от 6,9% до 10,7% годовых в зависимости от финансового положения банка. Фактически это — опцион.

Второе — наличие гаранта сбыта, задача которого заключается в выкупе по окончании проекта нереализованных квартир, что позволит застройщику в любом случае рассчитаться с кредитором, а банку — вернуть вложенные в строительство деньги. Все условия прописываются в соглашении, заключаемом между агентством и банком. Сегодня «Стимул» включен во все региональные целевые программы развития жилищного строительства на 2011–2015 годы. Заключено соглашений о фондировании на 89,3 млрд рублей, что в ближайшее время позволит ввести в эксплуатацию почти 4,8 млн кв. м доступного жилья в разных регионах России.

В рамках продукта «Арендное жилье», рассчитанного на выкуп уже построенного жилья, можно рассчитывать на долгосрочный кредит под довольно низкие проценты. По сути, это ипотека, оформляемая на юрлицо. Средства выделяются сроком до 20 лет, сумма кредита составляет от 5 до 500 млн рублей. Ставка варьируется в зависимости от соотношения размера кредита к стоимости залога и срока кредитования и может составлять 8,8–12,7 процента годовых. При этом, как и в случае со «Стимулом», нельзя забывать о гарантированном сбыте. Заселяемость возводимого жилья гарантирует непосредственный инициатор проекта — создаваемая специально для его реализации Строительно-проектная компания (СПК), которой и предоставляется кредит АФЖС. За счет этого и удается сохранять невысокие ставки по таким кредитам.

Кроме того, важна и поддержка со стороны администрации города. Если говорить о Рос­тове, то администрация города выделила участок для строительства, решены вопросы подключения к инженерным коммуникациям, разработан и утвержден порядок предоставления субсидий гражданам для компенсации части платы за наем, предприняты меры для снижения налоговой нагрузки для компании, управляющей арендным жильем.

Могу сообщить, что у нас уже есть предприятие, с которым планируется в ближайшее время заключить договор на строительство арендного дома. Будет построено 30 квартир. Однако пока заявка находится на стадии согласования, мы не можем раскрывать название организации.

N: — Каков механизм финансирования выкупа жилья в доходном доме?

А.Ш.: — Кредиты предоставляются на выкуп готовых или строящихся многоквартирных домов целиком либо части дома: секции, подъезда и т. д. Если говорить о механизме работы, то он следующий: организация, заинтересованная в создании арендного жилищного фонда, обращается к компании-инвестору. Ей может быть и региональный оператор АФЖС, и работающий с агентством застройщик, и любое иное юридическое лицо, действующее в рамках законодательства. Если строительный проект интересен, то компания-инвестор обращается к АФЖС, которое через банк-партнер предоставляет будущему владельцу так называемого доходного дома ипотечный кредит, но не более чем на 70% от стоимости объекта. Делается это для того, чтобы снизить возможные риски. Предоставив кредит, банк оформляет и предлагает к выкупу АФЖС закладную. Условия выкупа закладной определяются агентством на этапе заключения соглашения о реализации, которым закрепляются основные условия кредитования.

Собственником приобретаемого жилья в рамках продукта будет компания-инвестор, на которую оформлен ипотечный кредит и которая является управляющей выкупленного арендного фонда. Погашаться ипотечный кредит будет за счет арендных платежей проживающих в доходном доме, а предметом залога послужит само приобретенное здание либо его секция, если приобреталась только она.

N: — Какими могут быть размеры арендной платы для съемщика квартиры?

А.Ш.: — Перед АИЖК стояла задача создать продукт, благодаря которому граждане смогут получить доступное жилье. Поэтому владелец доходного дома еще на стадии заключения договоров должен гарантировать доступную для нанимателей ставку аренды. Сдаваемые квартиры должны быть полностью меблированы и оборудованы бытовой техникой.

Ожидается, что в Ростове жилье будет предоставляться работникам предприятий на льготных условиях. Ежемесячная арендная плата за квартиру составит 10–15% от зарплаты специалиста. Более конкретные цифры назвать пока сложно, так как программа льгот еще только разрабатывается.

Для примера: в Нижегородской области в доме, сдаваемом в аренду работникам Арзамасского приборостроительного завода, плата за однокомнатную квартиру составляет 6100 руб./мес., за двухкомнатную — 10500 руб./мес. Как видите, цены ниже рыночных. При этом предприятие планирует компенсировать нанимателям жилья до половины арендной платы.

N: — Предоставляется ли арендатору возможность выкупа арендуемого жилья?

А.Ш.: — На сегодняшний день стандартный договор на аренду жилья с правом выкупа в рамках программы не утвержден. Однако вопрос этот вполне решаем, никакого специального изменения законодательства ни на федеральном, ни на местном уровне не потребуется. Утверждает данную форму Наблюдательный совет АФЖС. На сегодняшний день принята модель договора, которая работала при продаже с рассрочкой платежа по дефолтным квартирам, перешедшим в собственность агентства. Окончательная модель будет принята в ближайшее время Наблюдательным советом.