«Надо заходить в сегмент многоэтажного жилья»

Азово-Донская девелоперская компания, развивающая в окрестностях Ростова коттеджные поселки Старочеркасская Ривьера и Щепкин, строит жилой комплекс в роще на пр. Шолохова напротив аэропорта общей площадью 60 тыс. кв. м. Комплекс позиционируется в сегменте бизнес-класса. Параллельно компания заканчивает возведение ЖК «Адмирал» в Краснодаре и собирается приступить там к строительству нового жилого комплекса площадью 150 тыс. кв. м. В этом году АДДК планирует сдать вторую очередь Старочеркасской Ривьеры и первую очередь Щепкина и дальше развивать эти проекты. По словам Константина Швалева, продажи во всех проектах компании стабильны. N: — До недавнего времени ваша компания специализировалась на развитии коттеджных поселков в окрестностях Рос­това. Почему решили строить здесь многоквартирное жилье?

К.Ш.: — Во-первых, у нас есть успешный опыт строительства многоэтажного жилья в Краснодаре, а во-вторых, развивая проекты за городом, мы создали в Ростове полноценную строительно-девелоперскую компанию. Наш опыт подсказал, что надо заходить в сегмент многоэтажного жилья и здесь. Проект в Ростове мы реализуем по аналогии с краснодарским жилым комплексом «Адмирал», у которого есть несколько преимуществ: местоположение (он находится на берегу Кубани) и современная архитектура, рассчитанная на современных людей. Мы выбрали участок в малозастроенном районе на пр. Шолохова, там находятся зеленая роща и озеро. Похожих участков в Ростове нет. Мы совмещаем идею загородного образа жизни с жизнью в городе, и это придает объекту уникальность. Добраться от пр. Шолохова до центра города с учетом пробок можно за 20 минут, для Ростова это очень быстро. Жилой комплекс будет выполнен в современном европейском стиле, для разработки эскизного проекта мы пригласили известного архитектора Андрея Асадова, который уже делал для нас несколько проектов, в том числе общественно-деловой центр в Старочеркасской Ривьере, где находится наш офис.

N: — Каковы параметры проекта?

К.Ш.: — Он будет состоять из пяти 10-этажных домов общей площадью 60 тыс. кв. м (жилая площадь — 50 тыс. кв. м). Жилой комплекс позиционируется в сегменте бизнес-класса. Территорию мы полностью огородим забором, по периметру установим камеры, въезд будет осуществляться только по карточкам. У себя дома я спокойно отпускаю мою 7-летнюю дочь поиграть во дворе, поскольку он огорожен забором, кроме того, в коттеджном поселке, где я живу, есть охрана. Здесь хочется достигнуть такого же результата, чтобы жильцы чувствовали себя в безопасности и спокойно отпускали детей на прогулку. Мы сделаем подземный паркинг, чтобы во дворе было меньше машин и больше возможностей для отдыха. Средняя площадь квартир со свободной планировкой согласно проекту — 70 кв. м. Во многих из них будет сделано остекление от пола до потолка. Мы используем не совсем обычную архитектуру и располагаем дома таким образом, чтобы из окон большинства квартир открывался вид на рощу. Стоимость квартир — 60 тыс. руб. за кв. м. Сейчас строи­тельство находится на этапе котлована, идет забивка свай.

N: — В проектной декларации жилого комплекса на пр. Шолохова указано, что Зоя Акимовна Чуб имеет 50% в уставном капитале застройщика ЖК. В каких проектах АДДК она еще участвует?

К.Ш.: — Больше ни в каких.

N: — А почему она участвует именно в этом проекте?

К.Ш.: — Была такая договоренность акционеров. К сожалению, я не могу комментировать эту ситуацию.

N: — Не опасаетесь ли вы, что продажи будут идти медленно с учетом роста предложения в экономсегменте, на который сейчас приходится основной спрос?

К.Ш.: — Я думаю, что жилье, которое мы предлагаем, будет востребовано. Будем по аналогии с Краснодаром продвигать его как уникальный продукт. Цена, которую мы заявляем, ненамного выше, чем в экономсегменте. В Левенцовке однокомнатные квартиры уже продаются по 56 тыс. руб. за кв. м. В Ростове разделить жилье на сегменты очень сложно, оно подразделяется, скорее, по мес­тоположению.

N: — Каков объем инвестиций в строительство?

К.Ш.: — Около двух с половиной миллиардов рублей.

N: — Вы арендуете участок под строительство?

К.Ш.: — Участок находится в собственности. Его площадь составляет 2,7 га.

N: — По какой цене он был приобретен?

К.Ш.: — Это коммерческая информация.

N: — Как получилось, что участок для строительства жилого комплекса располагается в роще, которая является общегородской собственностью? Не нанесет ли это ущерб горожанам, экологии города?

К.Ш.: — Застройка ведется на участке, где ранее находилась гостиница, он не входил в зону городских лесов. Комплекс будет огорожен по периметру и не ограничит доступ жителей города к роще и прудам.

N: — Плотность застройки будет небольшая, а подземный паркинг, по словам экспертов, снижает рентабельность строи­тельства. С какой рентабельностью планируете осуществить проект?

К.Ш.: — В краснодарском проекте мы тоже делали подземные парковки под набережной. Если мы продаем жилье по 60 тыс. руб. за кв. м, то должны создать определенные условия для жизни. Человек, купивший у нас квартиру, возвращаясь из супермаркета, должен оставить машину на своей парковке, там же сесть в лифт и подняться домой, а не припарковаться за 200 метров и тащить на себе сумки. Мы не стремимся получать сверхвысокую прибыль, а хотим продолжать строить в Ростове комфортное жилье и иметь свою норму рентабельности.

N: — Норма рентабельности одинакова для всех ваших проектов?

К.Ш.: — Нет, она разная для поселков, многоэтажного жилья и индустриальной недвижимости. Рентабельность в многоэтажном строительстве выше.

N: — Когда вы планируете завершить строительство жилого комплекса в Краснодаре?

К.Ш.: — Наш проект там включает возведение 5 домов. Сейчас мы заканчиваем четвертый дом и начинаем делать фундамент для пятого. После того как завершим этот проект, хотим приступить к строительству второго жилого комплекса в Краснодаре. У нас есть еще один участок в хорошем месте рядом с Кубанью. На нем мы собираемся возвести 150 тыс. кв. м жилья в сегментах «эконом» и «комфорт-плюс». Мы уже приступили к формированию участка и разработке бизнес-плана.

Структура холдинга такова, что в Краснодаре и Ростове у нас есть свои девелоперская и строительная компании. Мы загружаем строительную компанию таким образом, чтобы все делать в срок и не расширять штат: заканчиваем один объект и сразу же приступаем к следующему.

N: — Этот участок в собственности?

К.Ш.: — Да, он входит в число наших активов, которые приобретало Азово-Донское пароходство. Сейчас мы их структурируем: какие-то используем для развития индустриальной недвижимости, какие-то — для строительства жилья.

N: — Довольны ли вы продажами?

К.Ш.: — Да, все наши проекты уже заняли свою нишу на рынке. Мы обратили внимание на то, что в Старочеркасской Ривьере каждый год продаем сопоставимое количество участков, вне зависимости от того, какие работы в этот год проводим. Есть определенное число людей, которые хотят жить в закрытом поселке на берегу Дона. Такая же ситуация и в Щепкине, в среднем мы заключаем 90 контрактов в год. В Краснодаре последние 5 лет стабильно реализуем 10–15 квартир в месяц. Там мы продаем квартиры по цене 55–65 тыс. руб. за кв. м, несмотря на то что жилой комплекс позиционируется как элитный. Цены на жилье там гораздо ниже, чем в Ростове, поскольку в последнее время в Краснодаре строится много жилья и конкуренция выше. Наш комплекс уже зарекомендовал себя на рынке, все знают, что он качественно сделан, поэтому продажи там стабильны.

N: — Где проще строить — в Ростове или в Краснодаре?

К.Ш.: — Одинаково. Дело в том, что в Краснодаре работает краснодарская команда, а в Ростове — ростовская. Поскольку мы давно тут живем, нам легче здесь, а им там. Управление осуществляется из Ростова, раз в три месяца мы проводим совет директоров в Краснодаре, на котором принимаем стратегические решения. Наши специалисты обмениваются опытом ежедневно.

N: — Собираетесь ли развивать еще какие-то девелоперские проекты в Ростове и его окрестностях?

К.Ш.: — В этом году мы заканчиваем строи­тельство второй очереди Старочеркасской Ривьеры и в IV квартале собираемся ввести ее в эксплуатацию. Сейчас разрабатываем бизнес-план на строительство третьей и четвертой очередей.

Также в этом году вводим в эксплуатацию первую очередь Щепкина и планируем начать вторую на другой стороне пруда. Кроме того, в наших планах здесь еще 2 проекта. Чек в Щепкине составляет 3,5–4 млн руб. за 6–8 соток с центральными коммуникациями и домом площадью 100 кв. м. Для Ростова это все-таки бизнес-класс. Поскольку предложений экономкласса в нашем портфеле до сих пор не было, мы решили зайти в этот сегмент. Планируем реализовывать земельные участки и небольшие дома с менее дорогой технологией строительства по цене 1–1,5 млн руб., а также строить трех- и пятиэтажные дома со стоимос­тью квартир в этом же диапазоне.

В ближайшие 5 лет собираемся освоить территорию площадью 150 гектаров и создать полноценный микрорайон Щепкин. Только в первой очереди там 350 домовладений, из них куплено 200. Сейчас заканчиваем строительство всех основных коммуникаций (газ, вода, электричество, канализация), и к концу года в поселок въедут первые жители. Инфраструктура и коммуникации обошлись в 500 млн руб., но мы делали их с тем расчетом, чтобы можно было транслировать проект. В строительство домов первой очереди вложили 150 млн руб.

N: — Охарактеризуйте рынок коттеджного строительства в Ростове и его окрестностях. Какие ниши не заняты?

К.Ш.: — В Ростове только зарождается этот рынок, мы первопроходцы. Многие проекты представляют собой выброшенные на продажу размежеванные земельные участки без коммуникаций, что с ними будет дальше — неизвестно. В районе Щепкина есть и другие девелоперы. У нас сотка стоит 200 тысяч рублей, а у них 100. Только самое большее, что они могут предложить, — электричество и тырса. Мы отличаемся тем, что делаем все начиная с технико-экономического обоснования, проекта планировки и межевания, градостроительного плана и заканчивая прохождением экспертизы, получением разрешения на строи­тельство и техусловий. И только после этого выходим на стройку.

Сейчас многие девелоперы продают участки площадью 4 сотки, а не 6, и мало кто знает, что это незаконно и противоречит санитарным нормам. Если я покупаю участок площадью 4 сотки, то по нормам могу разместить там только дом и не имею права делать ни скважину, ни септик, поскольку и у того и у другого должна быть своя охранная зона. А еще необходимо сделать озеленение.

N: — Вы продаете участки не меньше 6 соток?

К.Ш.: — Мы продаем участки и по 5 соток, но у нас есть центральные коммуникации. Поэтому можно подключиться к трубам, а на участке разместить дом и сад.

N: — По каким ценам вы продаете жилье в Старочеркасской Ривьере?

К.Ш.: — Сотка со всеми коммуникациями стоит 650 тыс. руб., подряд — до 30 тыс. руб. Участки в поселке подразделяются на сегменты: чем дальше от берега — тем дешевле. Сегодня дом площадью 170 кв. м с отделкой дорогими материалами на 8 сотках земли у нас можно купить за 8,5–9 млн рублей. Это предложение сопоставимо с ценами на квартиры на ул. Пушкинской, где стоимость 1 кв. м составляет 120 тыс. руб. Однако мы предлагаем совершенно другой уровень жизни. В январе мы праздновали Крещение в Старочеркасской Ривьере, управляющая компания пригласила священника. Нырнули, потом один из жителей сказал, что у него есть баня, и все пошли к нему. Было очень круто! Загородный образ жизни заложен в нашей идеологии. Замечательно, когда небольшое сообщество живет вместе. До того как мы начали проект, я побывал в одном из мос­ковских загородных поселков. Была снежная зима, мы поехали на берег кататься на мотоциклах по снегу. А вечером собрались в ресторане, там была атмосфера праздника, поскольку все друг друга знают и дружат семьями. Я рад, что в Старочеркасской Ривьере мы смогли добиться того же.

N: — Какие направления приносят компании основной доход?

К.Ш.: — Если говорить только о девелопменте, то 60% дохода приходится на много­этажное жилье с учетом краснодарских проектов и жилого комплекса на пр. Шолохова. 40% приходится на загородные проекты.

N: — Сотрудничаете ли вы с банками? Довольны ли сотрудничеством?

К.Ш.: — Наш основной финансовый парт­нер — НОМОС-БАНК, мы много лет являемся стратегическими партнерами и довольны сотрудничеством. По ипотечному кредитованию работаем со Сбербанком и «Центр-ин­вес­том».

N: — Как сегодня продвигается развитие припортовых зон Ростовского универсального и Усть-Донецкого портов?

К.Ш.: — Мы заинтересованы в развитии припортовых территорий, в размещении там производств и последующей перевалке грузов. Наша основная цель — максимально задействовать мощности портов. В Ростовском универсальном порту уже работают асфальтовые и щебеночные производства. В Усть-Донецком порту разместился прокатный стан «Евраза», что ускорило развитие этой зоны и дополнительно обеспечит порт ежегодным объемом перевалки до 600 тысяч тонн металлопродукции. Скоро в Усть-Донецком порту начнет функционировать еще один завод — по производству полевого шпата, используемого в изготовлении стекла, который даст нам еще 200 тыс. тонн перевалки.

В целом для Азово-Донского пароходства приоритетным направлением развития является контейнерный бизнес. У нас есть соглашения с мировыми транспортными компаниями, планируем увеличивать грузопоток. Контейнерный бизнес независимо от состояния экономики только растет. Второе приоритетное направление — перевалка угля, третье — перевозка зерновых, которую мы осуществляем уже 20 лет.